Embargo de piso con avales

Mi situación es la siguiente:
Tengo usufructo sobre un piso a nombre de mi hermana y mi cuñado. También tienen usufructo mis padres y mi hermano.
Recae una primera hipoteca en la que todos somos avales sobre 54.000 euros.
Otras dos posteriores de unos 30.000 y 15.000, en las que yo solo fui a notaría para autorizar como usufructuario, pero no soy prestatario. Sí todos ellos.
Se lleva unos meses sin pagar y estamos a esperas de que venga lo peor.
Yo tengo empleo fijo sobre 1.050 euros. Un piso con una hipoteca de 44.000 euros a 12 años con bbva y otro piso con mi novia al 50% con una hipoteca de 15 años de 24.000 con tubancaja.
Mis padres tienen sus pensiones, mi hermano "nada", mi hermana a veces trabaja y otras no y mi cuñado nómina sobre 1.300 euros.
Mi hermana y mi cuñado tienen una casa con hipoteca a 30 años por unos 200.000, ademas suelen estar siempre a las últimas con créditos, etc igual que mis padres. En fin..¿qué podría ocurrirme? Pregúnteme lo que tenga dudas.
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Pues esto depende de muchas circunstancias y de lo que el banco considere más interesante para sus intereses, si llega a la ejecución... Siempre dentro de lo que hay firmado y las garantías legales exigidas.
Ha día de hoy, si no se paga, el banco se quedara el bien en subasta por el 50 % de la deuda y le sera exigida en un principio a los avalistas... (según el tipo de aval) y si no hay formada de cobrar, intentaran embargo de cuentas y salarios... Como normalmente son avales solidarios, es decir, el banco puede exigir la totalidad a uno solo de los avalistas, pues suele utilizar esto con la persona que mejores medios económicos o bienes tiene...
Les recomendamos se pongan en manos de un abogado, que le estudie la mejor fórmula para evitar mayores problemas.
Agradecemos valoración de la respuesta.
Gracias. Creía que era el 50% de la tasación.
Y una pequeña duda, primero sería la vivienda o puede conjuntamente tocar la vivienda, nóminas, otras de los avalistas. Entiendo también que en principio las dos hipotecas que tengo las pague tranquilamente luego hay antes dos bancos acreedores. Mil gracias.
Disculpas, tiene usted razón, es el 50 % de la tasación.
Pues pueden decidir, pues en la mayoría de avales les da libertad para elegir ellos... Suelen elegir la mejor opción para ellos, para cobrar...
Usted puede pagar tranquilamente las dos hipotecas que tiene, pero eso no significa que no tenga una anotación de embargo y que una vez termine de pagar, no intenten ejecutar ese embargo... Si no esta liquidada la deuda... Y desde luego, no podrá disponer de la vivienda...
Esto es complejo y están ustedes en manos del banco... Les volvemos a recomendar se pongan en manos de un abogado.
Agradecemos valoración de la respuesta.
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A ver si dentro de lo que pueda, te soy algo de ayuda.
En primer lugar, empezamos con el tema de hipoteca. Al haber 3 hipotecas, son como tres deudas con la misma garantía hipotecaria, por lo que, las tendremos que separar per no del todo, ya que todas van al mismo fin.
Si de una se debe sólo algo, el banco podrá pedir la ejecución de deuda, por lo que, se iría contra los bienes de los hipotecados, de la primera, luego segunda y tercera para terminar, pero en cada deuda, solamente reclamarán al que figure con su firma o aval.
En tú caso, vamos a ver. Tienes aval por 54.000 € y medios de pago, esa nómina, y otros bienes. El banco levantará orden de embargo sobre la finca hipotecada(y más si no cubre), en este caso la cosa, tendría que ir así, pero un dato muy muy importante para ti, sería que de la hipoteca dos y tres, estuvieran al día, aunque sea colo unos meses más, y ahora te explico el motivo. Como el banco, pide nota de embargo, si son las 3 hipotecas a la vez, puede que se reparta el total del piso (la subasta) para las 3 deudas, dando lugar a ninguna de las 3 se cancele con la subasta. Si la 2 y 3 están al día, la nota de embargo empezará por la primera de donde eres avalista, dando lugar al final a la subasta del piso. Si sólo tienen ésos 54+30+15 son casi 100.000 euros de hipotecas, por lo que, dependiendo de la tasación actual de piso, si sale por 130-150, salga en subasta por la mitad más o menos, diría que los 70.000 se podría llegar, depende sobretodo del valor actual de piso, eso lo podrás saber más o menos mirando idealista y fotocasa, pisos de la zona.
Si como decía anteriormente, consigues pagar la 2 y 3, el banco empezará con la 1, por lo que, se cubriría la deuda de 54.000 y tú ya desaparecerías del expediente, ya que luego, vendría la 2 y 3, de las que, la parte que sobre, se destinaría a ellas y el restante, a reclamar a avalista y firmantes de la hipoteca.
Por el tema de deudas, como decías de tu hermana y cuñado, es independiente que se gasten siempre más de lo que puedan y vayan siempre apurados, al banco esto no le importará, ya que el nivel de vida que se quiera tomar cada uno no li mirará, si no, los ingresos y pagos obligatorios, como hipoteca y poco más. Por lo que le calcularían salarios y embargarían una parte. Tus padres igual, les cogerían de las pensiones una parte fija, y de los que no trabajen, tendrían una deuda generada, por lo que, podrían reclamar y como mucho, dejarles en lista negra para todos los bancos para siempre (eso les frenaría poder hacer alguna cosa con ellos más adelante hasta que no pagara la deuda).
Lo que yo os aconsejo:
- Cuando se reúne un tema familiar, lamento decir que cada uno debe luchar por lo suyo, ya que, está demostrado en 8 de cada 10 veces, que al final uno se limpia las manos a costa de los otros. Yo de ti, me reuniría con todos los implicados y explicaría la situación,
- Diciendo que, como no se podrá pagar, nos vendrán a exigir a todos. Tienes que convencerlos que la lógica es cancelar hipotecas de la más vieja a la más nueva, haciendo que la tuya sea la máxima prioridad.
- Les debes comentar que como no se puede pagar, no tardará mucho el banco en ejecutar, y que pronto recibirán todos los avisos del banco. Es un procedimiento largo, por lo que, os puede llevar hasta a años, depende el banco y la oficina principalmente. Decir como funciona la subasta pública, y lo que podría cubrir. Seguro que alguno ya dirá de cubrir con la subasta la hipoteca pequeña o la otra, pero debes insisitir en que se saldará por orden de antigüedad y punto, a más de empezar por la más elevada.
- Durante lo que dure el proceso, mirad de vender el piso por ésos 100.000 euros (precio total de la hipoteca sin nada más) y si amortizáis algo para poder rebajar el valor de piso, aún mejor.
Sobre el piso que tienes con tu novia y el otro, decirte que depende como termine todo, podría pedir nota de embargo por ellos, si, lamento decirlo. Por eso te digo que insistas en que la primera hipoteca sea la primera en saldar.
Un consejo útil, es que, si ya estáis como impagados al banco, mires de ahorrar un poco, vayas a la oficina, y digas de pagar una parte de la hipoteca 2 y 3, para frenar el proceso de impago de éstas, y que la primera sea la primera en salir. Cuando vayas a la oficina, debes dejar muy claro a que hipoteca quieres vincular el pago, sobretodo esto! Aunque sean 1000 Euros a cada una, ya frenas un poco el proceso. Depende lo que se deba. Vale la pena.
A ver, es un tema para sentarse y hablarlo. Yo te recomiendo que algún día, vayas a la oficina que tengas alguna otra hipoteca y que no conozca a tu familia, y le expliques el tema, a ver si tienen alguien que pueda orientarte gratuitamente. Te digo ésto, por que, les tienes que decir, que por culpa de ellos, puede que pidan embargo sobre la finca que tienes con ellos también, y luego, ellos también tendrían que reclamar, y no les gusta mucho, y con anterioridad, pueden orientarte un poco.
Sé que, todo el mensaje es un poco liado, pero en resumen rápido, la primera hipoteca es la que debes vincular cuando salga la subasta del piso. Y el resto de dinero que sobre la subasta que irá para las otras hipotecas, ya se encargará el banco de repartirlas, seguramente por antigüedad. Tú principal objetivo es dejar claro si embargan, que la primera sea la primera, si quieres, hasta le puedes preguntar al director del banco, si proceden así, o como funciona si hay 3 hipotecas. Si hay dudas, lo comentado antes, mira de pagar un poco las otras hipotecas, y si más no, la más elevada, ya que la de 15.000 se cubrirá de largo y el resto podría destinarse a las otras. Pero mejor la tuya primero.
Estamos en contacto. _Y si me he liado explicando, me lo dices, me tomo más tiempo, y lo hablamos de nuevo.
Suerte en todo.
Vaya.. de verdad que me has dejado boquiabierto por tu humanidad, mil gracias.
He leído todo, generalmente me ha quedado claro, pero quería escribirte rápido para corresponderte, bueno...
La idea de poner la 2 y la 3 al día es genial, pero será un buen pico, no me fio del banco Cajasol, el director tiene amistad con mi padre y conmigo poca afinidad, luego le he reprochado alguna vez como se aprovechan. Esto se le fueron de las manos a mi familia pensando que podría y podría pagar. Aún mi padre está complemtamente seguro de que ninguno tendremos que poner una peseta. Tuve una pelotera con ellos a negarme con la 2 y la 3, así que solo tuve que ir a firmar como usufructuario pero como hipotecante no deudor.
Ojalá el juez o el banco fuera liquidando por orden de antigüedad, aunque en la 1 hay otro aval más, relativamente interesante, yo. Ahora mismo mis cuestiones más inquietantes son
- La hipoteca de mi piso en el que solo soy propietario, si vas al registro de la propiedad y pides nota simple, apareceré una deuda a favor del bbva a pagar hasta el 2030 por unos 70000 euros iniciales. Como he ido anticipando en el tiempo, ahora mismo quedan 44.000 euros hasta el 2024 aprox. Actualmente está alquilado. ¿Puede cajasol en un futuro embargarme el piso, subastarlo, pagar la deuda a bbva... etc? ¿O "simplemente" logrará judicialmente en el registro cargar a la vivienda la cantidad que resulte en espera del año 2030? Si es así supongo que paso de ir quitándome tiempo si tengo algún ahorro y como mucho rebajar cuota aunque interese menos, así que vaya cogiendo de otros. ¿O podría saber cajasol por algún medio que ya quedan menos años y menos capital? ¿Intentar hacer un usufructo del piso a favor de mi mujer? Es lo que tenemos en los testamentos por si nuestro hijo cuando tenga 18 años y no está uno de los dos se le puedan ocurrir tonterías.
- El otro piso que tenemos mi novia y yo, aparece en nota simple una hipoteca a favor de tubancaja por 33000 euros para terminar en 2031. ¿Cómo qué termine de pagar esta hipoteca puede el banco vender el piso? Y no sé darle a ella el 50%.. etc o una carga en registro que me movilizará venderlo. También está este alquilado.
- Supongo que ingresar mi nómina en la cuenta de mi novia, el dinero que tengo en bbva..
Bueno hermano, que le universo te devuelva el doble por lo menos.
La verdad es que lo hago por ayudar a los demás, con lo que pueda y mis experiencias y conocimientos. Nunca es del todo certero, ya que si al final todo termina vía judicial, un juez como bien sabemos puede hacer lo que quiera, es muy triste, pero en España es así la cosa.
En fin, a ver, de las otras hipotecas, si te ejecutan como avalista, hay dos cosas a tener en cuenta, que vayan a embargar una parte de nómina o patrimonio.
- Para embargar el banco, como estás al día con BBVA, saldría el piso a subasta con una carga incluida, eso quiere decir, que quien se la quede, tendría que quedarse la carga anterior, o sea, la hipoteca con BBVA. O sea, que si no está la finca muy valorada, no le interesa al primer banco la finca, y intentaría con la segunda, pero si ve que por tasación, puede cubrir su parte y la carga del BBVA, dalo por seguro que irán a por esa parte.
- Usufructo. No funciona a no ser que haya sentencia judicial, aunque lo hagas ante notario, hasta que no haya sentencia, creo recordar, no sirve para nada. Yo he visto un caso similar hace un par de años, y lo que hicieron fue un divorcia ficticio, donde la mujer asumía el 100% de la hipoteca y del piso. Y el marido, bueno, "exmarido" seguía igual, pero es un poco liado, y no me gusta mucho, esto de simular cosas.
Creo sinceramente, que lo adecuado sería hablar con el banco inicial, aunque tengas mala relación y tú padre hable con ellos, tú como avalista estás en tú derecho de hablar con ellos. Si quieres, hasta podrías mirar de hablar con el subdirector, vas llamando hasta que te digan que el director no está, y que no tengan más remedio que atenderte el subdirector de la oficina. La única duda que tendrías que hacer es muy rápida:
Si hay 3 hipotecas en una misma vivienda, y se ejecuta embargo, ¿cómo procedéis vosotros si se subasta y no cubre la totalidad de las 3? Con esta simple pregunta ya estaría, yo es que no conozco mucho la entidad, si no, miraría de llamar a alguna oficina, pero por norma general, mejor en persona y siendo cliente.
Lo de poner la nómina, es indiferente donde la pongas, será el banco quien pase nota de embargo, y desde el ministerio se remitirá escrito a tu empresa para que éstos te embarguen directamente, si, lamentablemente esto llegará a recursos humanos de tu empresa. Son ellos quien deben pagar una parte a la cuenta que el juzgado les diga.
Realmente, te animo a hablar con el banco inicial para ver como proceden, si le dicen algo a tu padre, como mucho le dirán que has preguntado como funciona el tema de embargos y subasta, y no se puede enfadar, ya que sólo te estás informando. Hasta le puedes preguntar al director. Por muy mal que estéis, no puede negarse a responderte como funcionan, y si se queja o pone muy tonto, no lo dudes, presenta una queja por internet sobre esa oficina, ESO les fastidia muchísimo, en serio!. Es una cosa que siempre recomiendo, las quejas que pasan por internet, las controlan la central y hacen un seguimiento de ellas, y si no se resuelven, pierden beneficios esa oficina. Por lo que, si se ponen tontos, antes de irte, se lo dices, que ya tenías todo preparado para enviar la queja a la central y que ya les llegará el aviso desde ahí, que es una pena tener que hacerlo más lento, pero que no te dejan más remedio.
Tú tranquilo, ya verás como todo se soluciona, tiene mucha lógica que se cancelen por antigüedad, aunque por lo que me dices, puede que ellos la cancelen en función de la primera que se dejó de pagar. Si es así, en serio, mira de pagar algo de la 2 y 3, por si de caso!
Lo último fenómeno que me quedó antes de aplaudirte..
- - El otro piso que tenemos mi novia y yo, aparece en nota simple una hipoteca a favor de tubancaja por 33000 euros para terminar en 2031. ¿Cómo qué termine de pagar esta hipoteca puede el banco vender el piso? Y no sé darle a ella el 50%.. etc o una carga en registro que me movilizará venderlo.
Entonces me queda claro que si cajasol por ejemplo me reclama 20.000 más 44.000 del bbva y piensan que el piso puede valer 150.000 le meten mano.
Gracias
Lamento el retraso, je je, estaba liado y no pude ni encender el ordenador.
El banco no puede venderte el piso al terminar de pagar la hipoteca. Si a raíz de la otra hipoteca lo piden y el juzgado lo acepta, pedirán embargo sobre este piso, y saldría a subasta también, a no ser que se venda antes, esto puedo que os ayudara tubancaja, ya que no le interesa.
El banco inicial, si pide la nota de embargo, procederá a pedir bienes, y uno podría ser el piso con tu novia (difícil que lo haga por cierto). Pero complicado, ya que para salir a subasta, el posible comprador debe tener muy presente que si lo quiere debe afrontar una carga antes de 33000 con tubancaja y luego el precio de subasta. Casi ningún comprador pujaría por ella, ya que al final, no les saldría tan económico. Ni el primer banco que eres aval de ésos 55.000 no le interesa. Igualmente, en los peores casos, si se vende, cubrirías de largo lo que se debe, y luego el dinero restante, sería para los titulares del piso. Pero aún aquí, le veo un punto aún más negativo para el banco. Como que el piso está al 50% tuyo, si embargan, sólo podrían reclamar ese 50% del piso, ya que tu mujer no tiene deudas, y por consiguiente, no le pueden tocar nada. Ahora se me encendió la memoria. Pues así, tranquilo total, sería muy difícil que quisieran poner en subasta medio piso! Y con una hipoteca entre medio, que sería al 50% también.
Al principio me he liado un poco, pero luego he visto la luz con lo del 50% de propiedad, ese punto es muy importante, por lo que, si van a por algún bien tuyo, será el otro que tienes al 100%.
Sigo insistiendo que mires de pagar desimuladamente alguna quota de la segunda y tercera hipoteca, para que la primera donde tu avalas sea la primera en salir en subasta. A más, el simple hecho que una esté al día y las otras no, tambiénpuede ser malo para el propio bbva, ya que podría llegar a salir el piso con cargas, por la primera o segunda o tercera hipoteca... je je. Ya ves, supercomplicado el proceso. Si fuera así, más motivo para tener la segundo o tercera al día, y que con la subasta se salde la primera con seguridad. Es que, si está al día por ejemplo la segunda, y el banco quiere embargar, pondrá el piso a la venta reclamando el saldo de la primera y tercera hipoteca, pero no puede de la segunda ya que estás al día de ella, y por ley no pueden, eso haría que el piso salga a subasta con una única carga! Je je, mira que no pensar en esto antes! Que cabeza la mía. Puede que hasta el propio banco bbva, levante una carga con tal de hacer limpio su expediente, y acepten ellos mismos a perder dinero quedándose el piso y saldando las 3 hipotecas!
En fin, ahora más que nunca, alguna de las otras al día! O si más no, pagar una quota, para que frene el expediente de esa, piensa que si no voy mal encaminado, el bbva quiere reclamar de las 3 juntas y si una no está pendiente, eso le frenará. Esto lo podrías hablar en casa con todos y luego con un abogado. Hasta el propio Bbva os llame para hablar del tema, y si os dice que no puedes pagar una hipoteca sí y otra no, QUEJA al bbva por impedirte pagar tus deudas. Tú eliges cual pagar!
Suerte amigo
Respuesta
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Lo que puede pasar es más o menos lo siguiente:
1.- Si la deuda ejecutada es la deuda avalada por ustedes, el banco se adjudicará el piso en subasta y sobrele importe no cobrado, puede seguir reclamando la deuda pendiente a todos los avalistas, con lo que, puede embargarle también otros bienes después.
2.- Si la deuda ejecutada, es la deuda en la que usted es hipotecante no deudor, entonces se subastará la casa, pero no afectará a sus bienes.
No obstante, quizás deban ponerse en manos profesionales para afrontar la situación, antes de ser tan perjudicial.
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No sé si me ha quedado todo claro, espero poder ayudarte :)
Lo primero, decirte que dejar de pagar la hipoteca es lo último que tenéis que hacer porque no es más que el principio de muchos más problemas. Ten en cuenta que la deuda no acaba con el embargo de la vivienda, sino que lo que no cubra la casa sigue ahí y además se incrementa con los intereses del proceso judicial: dejar de pagar es lo que tenéis que evitar a toda costa.
Ahora, si ocurriese, decirte que si tu hermana y tu cuñado dejan de pagar, son ellos los que tienen el problema, ya que es la propiedad la que saldría a subasta, pero no el usufructo. Tus familiares perderían la propiedad, que pasaría a ser del banco o de quien pujara por la casa en subasta, pero el usufructo no se tocaría. La parte negativa es que probablemente la subasta quedaría desierta (poca gente se dispondría a pujar por sólo la propiedad de la casa sin el derecho de usufructo) y, por tanto, se la quedaría el banco por el 50% de su valor, o lo que es lo mismo, tu hermana y tu cuñado probablemente seguirían teniendo una gran deuda y podrían embargarles otros bienes o la nómina hasta que pagaran el resto.
Sobre tus hipotecas, te interesa pagarlas cuanto antes para dejar de tener deudas y pagar cuantos menos intereses mejor, en mi opinión.
Gracias de nuevo por su humanidad, tiempo y conocimientos Elena.
Si lees de nuevo mi primer mensaje se puede leer que de la primera hipoteca de los 54.000 euros sí soy avalista, un saludo.
Pues entonces asegúrate de que esa hipoteca se pague, dejar de pagar es lo último.
Respuesta
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Si nadie acude a subasta, el Banco se adjudica la vivienda. No me dices cuanto se taso la vivienda que cuenta con tres hipotecas 54000,30000 y 15000 euros
Lo que no entiendo es como se le autoriza un préstamo de 200000 euros, otro de 54000 (si bien intervienen todos los hermanos u tus padres), otro de 30000 y otro de 15000.- Con 1300 euros de nóminA.
Hay que ver primero la posibilidad de unificar los tres prestamos en uno alargando el plazo si bien tienes un inconveniente importante. La entidad tratara de que firméis todos y no te interesa para nada.
YA de por si la carga hipotecaria de tu cuñado (200000 ) le supone una cuota que ronda los 900 euros en el mejor de los casos . Sinceramente, debéis reuniros y analizar la situación, ver las cuotas pendientes, tres son las que en principio marcan la barrera al precipicio, su envío al letrado y posterior demanda, se suele antes de interponer demanda ver que se propone por el deudor y lo que se proponga debe ser de obligado cumplimiento y sin fallar. Se le otorga por ley llegado este punto poder ponerte al día una vez si se vuelve a reincidir se acabo

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