¿Me subrogo?
Hola aurora123, necesito tu ayuda!
Te cuento.
Dentro de 2 meses nos entregan nuestro piso, VPPL, en la Comunidad de Madrid.
El precio de compra-venta, con 2 plazas de garaje y trastero, ¿es de 225000?, de los que, hasta la entrega de llaves ya habremos pagado 45000, así que nos quedaría exactamente el 80% por pagar.
Las condiciones de subrogación al préstamo promotor que nos ofrecen no nos convencen demasiado, es con Cajastur, básicamente es Euribor + 0,5, con revisión semestral, y el diferencial ya está bonificado sujeto a la contratación de 2 paquetes de vinculaciones, por cada uno de los cuales el diferencial baja/sube un 0,10. El paquete 1 requiere la domiciliaciónde 1 nómina, ¿la contratación de una tarjeta de crédito con un coste anual de 26?, y el Seguro de Hogar multirriesgo con Caser, ¿con cobertura del continente por valor de 148000? Y 12000 de contenido, y una prima anual de +/- ¿275?. El paquete 2 es un Seguro de Vida vinculado al préstamo en el que el importe a asegurar es el 75%del capital de la hipoteca, ¿y qué nos supone una prima anual de 400?.
Si nos subrogásemos, después de darle muchas vueltas, nos vincularíamos al paquete nº 1, el gasto que supone el Seguro de Vida no compensa el ahorro de -0,10 en el diferencial, así que finalmente el interés sería Eutibor + 0,60.
Lo peor es que las vinculaciones se revisarían junto al tipo, es decir, si dentro de 2 años quiero cambiar el seguro a otra firma, en la siguiente revisión el diferencial subiría un 0,10, y lo mismo si no quiero la tarjeta de crédito.
Hemos encontrado hipotecas con mejores condiciones, sobre todo en lo referente a las vinculaciones y comisiones. En Uno-e nos ofrecen Euribor + 0,39 y sólo piden domiciliación de la nómina, de los recibos de la misma y seguro de hogar, y no tienen comisión por tarjetas, ni mantenimiento de cuenta, etc, etc, etc.
Si la constitución de una nueva hipoteca no supusiese un gasto tan alto, no tendría ninguna duda, pasaría de Cajastur sin ningún miramiento, pero tener que pagar 3000/4000? Más ahora por la hipoteca con cualquier otra entidad, es mucho dinero.
Por otro lado, no he sido capaz de calcular exactamente lo que nos costaría constituir una hipoteca, en internet hay muchas calculadoras, pero se basan en parámetros estándar, y no creo que me den una cifra real, de hecho he probado varias y no siempre me dan el mismo resultado.
Mi duda principal es sobre el coste del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, creo que en Madrid, ¿para una hipoteca de 180000? Que es la que necesitamos, el porcentaje de este impuesto es del 1% sobre el importe de la responsasbilidad hipotecaria, pero no sé cómo calcular ésta última, así que supongo que es más o menos 1,5 veces el préstamo, ¿así el resultado sería el 1% de 270000?, osea, ¿2700? Sólo de IAJD, más unos 1200 de Notaría, Registro, Gestoría y Tasación, osea, 4000 euros!.
¿Este cálculo esta bien?
Otra cosa, he leído por ahí que las modificaciones de hipoteca, como la subrogación a otra entidad, no están sujetas a este impuesto, siempre que el cambio de hipoteca mantenga las condiciones de la original, supongo que en cuanto a importe y plazo, pero ¿diferencial también?
Si yo me subrogo y dentro de 1 año me cambio de banco, ¿tengo qué pagar el IAJD?
Muchas gracias por tu ayuda!
Mejor voy al grano. La subrogación es con Cajastur, nos ofrecen
Te cuento.
Dentro de 2 meses nos entregan nuestro piso, VPPL, en la Comunidad de Madrid.
El precio de compra-venta, con 2 plazas de garaje y trastero, ¿es de 225000?, de los que, hasta la entrega de llaves ya habremos pagado 45000, así que nos quedaría exactamente el 80% por pagar.
Las condiciones de subrogación al préstamo promotor que nos ofrecen no nos convencen demasiado, es con Cajastur, básicamente es Euribor + 0,5, con revisión semestral, y el diferencial ya está bonificado sujeto a la contratación de 2 paquetes de vinculaciones, por cada uno de los cuales el diferencial baja/sube un 0,10. El paquete 1 requiere la domiciliaciónde 1 nómina, ¿la contratación de una tarjeta de crédito con un coste anual de 26?, y el Seguro de Hogar multirriesgo con Caser, ¿con cobertura del continente por valor de 148000? Y 12000 de contenido, y una prima anual de +/- ¿275?. El paquete 2 es un Seguro de Vida vinculado al préstamo en el que el importe a asegurar es el 75%del capital de la hipoteca, ¿y qué nos supone una prima anual de 400?.
Si nos subrogásemos, después de darle muchas vueltas, nos vincularíamos al paquete nº 1, el gasto que supone el Seguro de Vida no compensa el ahorro de -0,10 en el diferencial, así que finalmente el interés sería Eutibor + 0,60.
Lo peor es que las vinculaciones se revisarían junto al tipo, es decir, si dentro de 2 años quiero cambiar el seguro a otra firma, en la siguiente revisión el diferencial subiría un 0,10, y lo mismo si no quiero la tarjeta de crédito.
Hemos encontrado hipotecas con mejores condiciones, sobre todo en lo referente a las vinculaciones y comisiones. En Uno-e nos ofrecen Euribor + 0,39 y sólo piden domiciliación de la nómina, de los recibos de la misma y seguro de hogar, y no tienen comisión por tarjetas, ni mantenimiento de cuenta, etc, etc, etc.
Si la constitución de una nueva hipoteca no supusiese un gasto tan alto, no tendría ninguna duda, pasaría de Cajastur sin ningún miramiento, pero tener que pagar 3000/4000? Más ahora por la hipoteca con cualquier otra entidad, es mucho dinero.
Por otro lado, no he sido capaz de calcular exactamente lo que nos costaría constituir una hipoteca, en internet hay muchas calculadoras, pero se basan en parámetros estándar, y no creo que me den una cifra real, de hecho he probado varias y no siempre me dan el mismo resultado.
Mi duda principal es sobre el coste del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, creo que en Madrid, ¿para una hipoteca de 180000? Que es la que necesitamos, el porcentaje de este impuesto es del 1% sobre el importe de la responsasbilidad hipotecaria, pero no sé cómo calcular ésta última, así que supongo que es más o menos 1,5 veces el préstamo, ¿así el resultado sería el 1% de 270000?, osea, ¿2700? Sólo de IAJD, más unos 1200 de Notaría, Registro, Gestoría y Tasación, osea, 4000 euros!.
¿Este cálculo esta bien?
Otra cosa, he leído por ahí que las modificaciones de hipoteca, como la subrogación a otra entidad, no están sujetas a este impuesto, siempre que el cambio de hipoteca mantenga las condiciones de la original, supongo que en cuanto a importe y plazo, pero ¿diferencial también?
Si yo me subrogo y dentro de 1 año me cambio de banco, ¿tengo qué pagar el IAJD?
Muchas gracias por tu ayuda!
Mejor voy al grano. La subrogación es con Cajastur, nos ofrecen
1 respuesta
Respuesta de aurora123
1
Si dentro de unos años te subrogas a otra entidad y no modificas el importe, es decir no lo amplias, no pagarías IAJD. Si te mejoran el diferencial no lo pagarías por que ya lo pagaste en su día, si amplias pagarías IAJD de la parte que amplíes no del total.
Sobre lo del calculo, en teoría esta bien sacado, digo en teoría por que en la practica puede cambiar, dependiendo de la comunidas (que dices que es madrid, pero que yo personalmente desconozco) el notario y el registro de allí, etc.
La diferencia esta en que si te subrogas al constructor, los gastos son mucho menos que si abres hipoteca en otra entidad, en otra entidad deberás pagar tasación, IAJD, comisión de apertura, etc. Si solo te subrogas al constructor y esta ya pago IAJD de la hipoteca no tendrás que volverlo a pagar. Así que antes de decidirte a hacer una cosa u otra, pídele al banco donde te vas a subrogar una relación de gastos, desglosados y sabrás exactamente lo que pagaras. Yo creo que te saldrá mucho más rentable subrogarte a la hipoteca del constructor, que las condiciones tampoco son muy malas. (Tienes que mirar sobre todo que no tenga suelo (interés mínimo) y una vez producida la subrogación más adelante intentar una subrogación a otro banco con mejores condiciones (y sin suelo). Lo que pagarías en abrir hipoteca nueva no te compensa en relación a la mejora de condiciones:
Sobre lo del calculo, en teoría esta bien sacado, digo en teoría por que en la practica puede cambiar, dependiendo de la comunidas (que dices que es madrid, pero que yo personalmente desconozco) el notario y el registro de allí, etc.
La diferencia esta en que si te subrogas al constructor, los gastos son mucho menos que si abres hipoteca en otra entidad, en otra entidad deberás pagar tasación, IAJD, comisión de apertura, etc. Si solo te subrogas al constructor y esta ya pago IAJD de la hipoteca no tendrás que volverlo a pagar. Así que antes de decidirte a hacer una cosa u otra, pídele al banco donde te vas a subrogar una relación de gastos, desglosados y sabrás exactamente lo que pagaras. Yo creo que te saldrá mucho más rentable subrogarte a la hipoteca del constructor, que las condiciones tampoco son muy malas. (Tienes que mirar sobre todo que no tenga suelo (interés mínimo) y una vez producida la subrogación más adelante intentar una subrogación a otro banco con mejores condiciones (y sin suelo). Lo que pagarías en abrir hipoteca nueva no te compensa en relación a la mejora de condiciones:
Muchas gracias aurora123, tus comentarios me han sido de gran ayuda, he podido despejar por fin las dudas que me traen de cabeza desde hace semanas.
Además tengo que agradecerte también la pacienciay generosidad que demuestras al leer con tanto interés toooodooooo el rollo que te solté en mi pregunta, muchísimas gracias, eres muy amable :-)
Besines!
Además tengo que agradecerte también la pacienciay generosidad que demuestras al leer con tanto interés toooodooooo el rollo que te solté en mi pregunta, muchísimas gracias, eres muy amable :-)
Besines!
