Subrogación vs. Hipoteca nueva

Hemos comprado un piso nuevo a una promotora que tiene concedido un préstamo con una entidad bancaria. Dicha promotora nos ofrece subrogarnos a ese préstamo, aunque hemos encontrado otra entidad con mejores condiciones. En caso de subrogarnos al préstamo, ¿tenemos qué pagar gastos de notaría, registro y gestoría correspondientes al préstamo? Por otro lado, estamos pensando en la posibilidad de subrogarnos inicialmente a ese préstamo y posteriormente subrogarnos de nuevo a la segunda entidad, con condiciones mejores. ¿A qué gastos tenemos que hacer frente en este caso (gestoría, notaría, registro, IAJD)? ¿Tenemos qué hacernos cargo de los gastos de cancelación registral del préstamo de la primera entidad?
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Lo primero, los gastos de cancelación del préstamo del promotor son a su cargo, porque es el titular del préstamo.
La diferencia entre concertar un nuevo préstamo o subrogarnos, es el ahorro de ciertos gastos, aunque a costa de aceptar las condiciones inicialmente pactadas con la promotora. Nos ahorraríamos el impuesto de A.J.D., comisión de apertura (por lo general es más baja la comisión de subrogación), tasación (si no ampliamos capital), y un porcentaje de notaría y registro.
Sería conveniente hacer una tabla comparativa en los dos casos, subrogándoos ahora al promotor y luego cambiando (si la otra entidad os garantiza que posteriormente os aceptará las condiciones), y ver si con lo que os ahorráis de cuota después os compensa los gastos de subrogación.
Si queréis decirme las condiciones de uno y otro os podría decir mejor qué posibilidades tenéis.
Hola
La único que no me ha quedado claro es referente a los gastos de cancelación. En caso de que me subrogue inicialmente al préstamo del promotor y posteriormente me subrogue a un préstamo con la segunda entidad, ¿qué gastos de los siguientes tendría que asumir?:
- IAJD --> ¿creo qué no hay que pagar IAJD para el nuevo préstamo, verdad?
- Notaría, Registro y Gestoría --> Esto sí que se que hay que pagarlo
- Comisión por subrogación con la primera entidad --> en nuestro caso, un 0,5% del préstamo vivo
- Cancelación registral del préstamo anterior --> Este concepto es el que no me queda claro, ya que al haberme subrogado inicialmente a este préstamo, ¿tendré qué pagar la cancelación registral?
Gracias anticipadas,
Sergio
Como bien dices, no se paga AJD por el préstamo porque ya lo pago el promotor, y solo se pagaría la parte correspondiente si pidieses más capital del que tiene el promotor.
Los gastos de notaria, registro y gestoría de la hipoteca serian los gastos que tendrías, aparte de la comisión de subrogación. Estos, tanto para la primera como para la segunda subrogación.
Por otro lado, no existe cancelación registral ya que no se cancela ningún préstamo, solo se cambia de acreedor (por eso es una subrogación).
Lo que si te recomiendo es que preguntes a la entidad que te dará el préstamo finalmente si te pedirá realizar una nueva tasación de la vivienda, ya que puede ser que la tasación que tiene el promotor no sea de una empresa reconocida por ellos, o tenga más de los 6 meses que tienen de validez las tasaciones. Ello te podría conllevar entre 240 y 330 euros más (y no los 180 euros que vemos en las Webs de los bancos actualmente).
Espero que te haya podido aclarar mejor tu duda. Estoy a tu disposición para cualquier cosa que necesites.

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