Proceso subrogación hipoteca cambio acreedor

Tengo una hipoteca desde hace 3 años. Las características de esta son: tipo fijo 5,10% los primeros 5 años, resto euribor + 0,60%, suelo del 3,25%.
Estoy mirando entidades para subrogar mi hipoteca y mejorar el tipo de interés. Le agradecería enormemente que me respondiera a las siguientes cuestiones:
1.-Mi hipoteca es no bonificada. Una de las entidades que estoy considerando me ofrece una hipoteca bonificada con un diferencial de 1,15% que baja al 0,50% con vinculaciones(nómina, domiciliación recibos, seguro vida, seguro hogar). Si me subrogara con dicha entidad y mi entidad actual enervara la oferta, ¿me bajaría el diferencial al 0,50% obligándome a las vinculaciones anteriores?
2.-En principio quiero realizar una subrogación "lisa y llana" de mi hipoteca, es decir, sólo quiero mejorar el tipo de interés. ¿Podría aprovechar para realizar una disminución del plazo de amortización en la subrogación, para así pagar menos intereses al final de la vida del préstamo? ¿Seguiría estando exenta del pago de actos jurídicos documentados?
3.-Mi hipoteca actual es de "cuotas crecientes". ¿Se podría realizar una novación en las mismas escrituras de la subrogación para cambiar el sistema de amortización al tradicional francés? ¿Me podría cobrar la nueva entidad la comisión de novación aunque se realizara simultáneamente a la subrogación?
4.-Los bancos on-line ofrecen mejores condiciones para la subrogación: diferencial más bajo, menos vinculaciones, etc. ¿Son fiables? Ya que suelen exigir domiciliación de nómina y recibos, ¿son seguros para operar? Una hipoteca es algo muy serio y este tipo de bancos me dan algo de recelo.
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2 Respuestas

83.900 pts. Ingeniero Técnico Industrial Eléctrico (12 años de...
Vayamos por partes, aunque no he tenido experiencia propia en subrogaciones intentaré ayudarte.
1 - Para poder enervar la oferta que te ofrezca la nueva entidad, tu entidad actual tiene que igualar o mejorar las condiciones. Es decir, con que te ofrezca exactamente lo mismo te tienes que quedar con ellos. Si lo mejoraran podría ser quitándote alguna vinculación, aunque no tienen porque. Además, si enervan, tendrás que pagar los gastos de novación por los cambios de condiciones (notaría, registro).
2 - El artículo 7 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios, establece, literalmente:
''Estará exenta la escritura que documente la operación de subrogación en la modalidad gradual de Actos Jurídicos Documentados sobre documentos notariales.''
Así mismo la subrogación permite la variación de los tipos de interés de origen, el plazo de la operación o ambos. Las restantes condiciones del préstamo hipotecario se deben respetar, por ejemplo, el importe. Así pues, si que podrías hacer el cambio simultaneo del plazo de amortización, y si que estaría exenta del impuesto de actos jurídicos documentados.
3 - Como hemos visto en el anterior apartado el resto de condiciones no pueden cambiar en la subrogación, así que el cambio del sistema de amortización si que habría que hacerlo mediante novación, y esto podría acarrear algún tipo de comisión, además de notaria y registro.
4 - Desde luego los bancos on-line son los que suelen ofrecer mejores condiciones. Entre ellos ING e iBanesto. No tengo experiencia hipotecaria con ellos, aunque si que hace años que tengo cuenta en ING y no tengo queja alguna. Además ahora están abriendo oficinas. Hace un par de años, iBanesto ofrecía el cambio de hipoteca corriendo con todos los gastos.
En primer lugar quería darte las gracias por tu respuesta.
1.-La verdad es que lo ideal sería que mi entidad me hiciera una novación para mejorar el tipo de interés, en principio (o que igualara la oferta de la entidad que se quiere subrogar). Aunque tuviera que pagar la comisión de novación y los gastos de notaría, registro, etc, serían menores que los gastos de subrogación por cambio de entidad. Tengo que negociar con mi entidad con la "amenaza" de la subrogación, retirada de productos con ellos (al ser mi hipoteca no bonificada), etc, aunque dudo mucho que me mejoren las condiciones así de buenas a primeras.
2.-Me quedo más tranquila si sé que puedo mejorar el tipo de interés y disminuir plazo en la subrogación y que estoy exenta de AJDs. Además no quiero aumentar el importe.
3.-En las mismas escrituras de la subrogación, habría que realizar una novación para limar algunos aspectos financieros y "adaptar" mi hipoteca a las de la nueva entidad:sistema de amortización, fecha de cobro el día 30 en lugar del día 1, comisión de las amortizaciones anticipadas, etc. Sé que tendría que pagar algo más de notario, gestoría, registro, etc. Lo que espero que no me cobren es la comisión de novación que varía entre el 0,50% (actual entidad) y el 1% (algunas entidades con las que estoy mirando la subrogación), que tendría que sumar al 0,50% de comisión de subrogación que tendría que pagarle a mi antigua entidad.
4.-iBanesto sigue corriendo con todos los gastos de subrogación y están estudiando mi solicitud. También he mirado en oficina directa de Banco Pastor, ya que, aunque no asumen gastos, las condiciones me parecen buenas: euribor + 0,39% (con nómina, recibos y seguro hogar), comisión apertura 0%, sin suelo, amortización anticipada parcial 0%.
Perdón por el rollo. Espero que mi explicación no haya sido muy liosa.
Un saludo y gracias otra vez
Te deseo suerte porque la vas a necesitar. Estos de los bancos son duros de pelar, pero desde luego no puedes seguir con las condiciones que tienes ahora.
No hace falta perdón por el rollo porque has sido muy clara y concisa.
Si no tienes ninguna duda más te agradeceré que cierres la pregunta.
93.475 pts.
Ante todo disculpa la demora, con esto de las vacaciones...
Bien, tu hipoteca ahora mismo es excesivamente cara, por lo que veo estás pagando un 5,10% aunque el diferencial del 0,60 no está del todo mal. Al menos deberías de conseguir que pagaras el suelo del 3,25 % que es lo que se está pagando actualmente.
Te aconsejo que primeramente intentes negociar con tu entidad, a lo mejor aunque no la pases a bonificada (que para pasarla debes de modificar la hipoteca) sí que contratando el seguro del hogar, el de vida o el de los coches (que no es que te tengan que salir más caros por contratarlo con ellos) te pueden bajar el tipo al 3,25% o menos. Se dan muchos casos de este tipo. Si el director de tu oficina no te hace caso, haz reclamación a atención al cliente de tu entidad, indicando por ejemplo que no sabias que eran los tres primeros años.
Si nada de esto te funciona y eres un cliente "bueno" me refiero a ingresos y sin incidencias, mira otra entidad, si presentan una oferta vinculante con un tipo actual menor aunque sea igual diferencial, aunque sea bonificada tu entidad igualará condiciones si no quiere perder la hipoteca pero NUNCA PODRÁ AUMENTAR LAS EXISTENTES, así que no la podrá pasar a bonificada y en cambio ganarás el tipo actual.
En cuanto a el tema de las cuotas crecientes de pasarlo a tipo francés, aquí sí que deberás realizar una novación de la hipoteca con un coste entre 600 y 900 euros y no se podrá realizar en el mismo acto de subrogación de acreedor (en el caso de que te cambies de entidad).
El tema de los bancos on-line, por las noticias que tengo de clientes, funcionan perfectamente la única pega es que no tienes el contacto directo con el interlocutor, cosa que muchos clientes (incluida yo) valoramos enormemente.
Cualquier otra duda estoy a tu disposición, si no es así ruego puntúes y cierres la pregunta.
En primer lugar quería darte las gracias por tu respuesta.
Lo más curioso es que, aunque mi hipoteca no es bonificada, tenemos por comodidad TODO con ellos: dos seguros de vida, tarjetas, nóminas, seguro de hogar, seguro coche, etc, etc. Así que creo que sólo por los beneficios que les estamos proporcionando deberían mejorarnos las condiciones de la hipoteca.
En estos días he hablado con mi entidad para negociar las condiciones de la hipoteca. Son reacios a mejorarla así de buenas a primeras, a pesar de que "amenazamos" con retirar productos con ellos y subrogar la hipoteca a otra entidad. Creo que hasta no les presentemos una oferta vinculante no reaccionarán. De momento, dijeron que "lo iban a estudiar".
No entiendo mucho de políticas de mercado de los bancos, pero considero que somos buenos clientes. Somos dos funcionarios fijos con sueldos medios y con un historial impecable (ningún pago al descubierto, amortizaciones anticipadas en la hipoteca, etc.).
Actualmente tenemos ofertas (de momento no vinculantes) de varios bancos. Uno de ellos nos ofrece: euribor + 0,40 (con 1 nómina, seguro hogar, 1 seguro vida y 1 tarjeta de crédito sin consumo mínimo (gratuita con nómina domiciliada)) y sin suelo. Seguramente nos quedemos con esta oferta, ¿qué te parecen estas condiciones?
Por último, vuelvo a reiterar mi agradecimiento. Hacéis una gran labor.
Un saludo
Realmente la oferta que tenéis es muy buena ya que las vinculaciones que os solicitan son normales y no excesivas. Fíjate sobretodo en la comisión de apertura que te cobren (si te cobran) y en el tipo de interés inicial el primer año.
Piensa que si la hipoteca es muy muy buena, tu entidad no igualará condiciones por lo que es importante que tengas en cuenta los siguientes gastos:
. GAstos del subrogación de acreedor (notario registro etc) depende del importe pero estará entre 4000-6000 euros (preguntalo en la nueva entidad, allí te lo dirán sin problemas).
. Comisión de apertura en la nueva entidad
. Comisión de tu entidad actual por subrogación de acreedor. Deberás de mirar tus escrituras, si no pone nada y es anterior al 2002 te cobrarán la comisión de amortización total que indique si es posterior al 2002 te cobrarán un 0,50% del importe que te quede por pagar.
Todas las entidades bancarias tienen programas de simulación para ver si te sale a cuenta subrogar o no. Piensa que las mejoras de la hipoteca deben amortiguar estos 3 gastos que te he indicado. Contra más importe sea la hipoteca y más plazo quede por amortizar más rentable te saldrá cambiarla. Aunque las condiciones de la nueva sean muy buenas, haz primero números.
Cualquier duda del tema estoy a tu disposición.
Buenos días
Muchas gracias por tu respuesta.
La oferta que te comentaba y con la que probablemente nos quedemos tiene una comisión de apertura de 0,25% (aprox 360 euros) y el primer año tipo fijo de euribor + 0,35%. He peleado por que me bajen la comisión de apertura a 0, pero sin resultado (ya que las condiciones que nos ofrecen es por un convenio de funcionarios).
Si se formaliza la hipoteca con ellos, al escriturar, ingresan 2.000 euros (pero obligan a tener en su entidad la hipoteca un mínimo de 15 años y 1 nómina y seguro hogar mínimo de 3 años). Por un lado, la comisión de apertura se compensa con que les vale la tasación que tengo de la vivienda y no habría que hacerla, ya que es nueva y sólo tiene 3 años (que supongo que saldría por unos 300-400 euros).
Nos queda un capital pendiente de aproximadamente 146.000 euros y un plazo de amortización de 31 años. Estoy pensando en reducir el plazo a 25 años ya que creo que en la escritura de subrogación se puede modificar tanto el tipo de interés como la duración del plazo y sigue estando exenta del pago de AJDs.
¿Qué te parecen las condiciones que nos ofrecen?
Los gastos con los que yo contaba son:
-Gastos de subrogación de acreedor (notario, registro, etc) serían unos 1.000 euros.
-Envío de oferta vinculante a través de notario: aprox 170 euros.
-Comisión apertura nueva entidad: unos 360 euros.
-Comisión subrogación de mi entidad actual es 0,50%: unos 730 euros.
-Quisiera realizar una novación para modificar el sistema de amortización de cuotas crecientes al tradicional francés, como ya te comenté en un mensaje anterior. Me informas de que tendría un coste de entre 600 y 900 euros. Al decir esa cantidad, ¿te refieres a gastos de notaría, registro, etc o a la comisión de novación? En mi entidad es de 0,50%, serían otros 730 euros, que tendría que pagárselos a la nueva entidad, supongo. ¿Podría negociar con la nueva entidad que no me la cobrara al realizarla a la vez que la subrogación?
Al final, sumando los cinco aspectos quedaría un total de 3.000 euros de gastos. Actualmente estoy pagando de cuota unos 250 euros más al mes que si tuviera la hipoteca nueva (u otra con unas condiciones acorde al mercado actual). Por lo que, aproximadamente en un año, ya habría compensado los gastos del cambio de entidad. Por favor, corrígeme si mis cálculos son erróneos.
Un saludo
Bien, aquí no tengo tablas pero verifica que seguro sean 1000 euros de gastos, a mí por el importe me suenan un poco más pero igualmente a 2000 no llegaría. El tema está en que cuando realizas una subrogación de acreedor, por ley no se puede modificar ningún tema de la hipoteca (ni amortización ni nada) te subrogas la misma hipoteca con mejores condiciones. Sí que posteriormente puedes realizar una novación de esa hipoteca para modificar el sistema de amortización y aprovechar y reducir el vencimiento. Sí que te aconsejaría en este caso que negociaras con la nueva entidad una comisión de modificación del préstamo hipotecario del 0% para que solamente te costara los gastos de notaria y registro.

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