URGENTE:tasación condicionada

Agradecería si me pudiesesi ayudar con vuestro conocimiento respecto a un problema que tengo en la tasación de mi vivienda y que puede afecrtame a cerrar su venta.
El verano passdo contrate con Tinsa un servicio de asesoramiento de venta para que tasaran mi piso y me orientaran sobre el valor de venta. En el documento que me hicieron llegar se reflejaba que mi piso tiene una asuperficie real comprobada de 69,19 metros, que también coincide con la que refleja el catastro, pero que difiere con la que aparece en el registro de la propiedad ( nota simple y escrituras de cp, pra-venta), que es de 60'69 metros ( aunque realmemte tiene los 69 que he indicado antes).
En el documento de tasación la superficie que se ha tenido en cuenta es la real, pero se han incluido 2 comentarios:
- Uno en rojo que dice " El Valor de la tasación queda condicionado a la entrega de la siguiente documentación: Documentación registral suficiente"
- Un comentario en negrita, a continuación del anterior, en un apartado de " ADVERTENCIAS: Existen discrepancias entre la superficie comprobada del inmueble y la registral o catastral.
Por otro lado, también han incluido en el apartado " Documentos utilizados" Copia escritura sin registrar " ( es cierto que el tasador me pidió la copia y yo le di una, pero era una fotocopia, no una copia regustrada)
El caso es que ya he firmado arras con un comprador, y aunque le han aprobado la hipoteca todo está pendiente de que "se levante el condicionante de la tasación" ( han aprovechado la tasación que yo ya había encargado y pagado)
He leído todo lo publicado sobre esto en internet y la verdad es que estoy confundido. A que se puede referir el tasador con "tasación condicionada a la entrega de Documentación registral suficiente", ¿a qué queda a la espera de que le haga llegar una copia registrada de la escritura y no le valen las fotocopias que le pase? O puede estar refiriéndose a que la tasación queda condicionada a que entregue unas escrituras que reflejen todos los metros reales que tiene la casa ( es decir, ¿a qué la reescriture)?
Disculpad la urgencia pero e sun tema critico para mi, estos días que son festivos me impiden contactar con el tasador y mi comprador quiere escriturar ya a comienzos de la próxima semana. Teniendo en cuenta que mi piso es antiguo ( 50 años), que esa diferencia de metros no obedece a ninguna construcción adicional que haya hecho ninguno de los propietarios que ha tenido hasta ahora, que toda su superficie es la que tiene el piso contenida en si mismo ( no hay patios ni en mi piso recae superficie que sea de la comunidad ni nada así), y teniendo en cuenta ademas que hablamos de una diferencia del 14%, ¿pensáis qué podre levantar el condicionante o tendré que reescriturar el piso? ( He leído la norma ECO 805de Marzo de 2003 y creo entender que en estos casos basta con certificar que el piso no contraviene ninguna ordenación de urbanismo o que no está afectadi por ningún expediente... ¿eso cómo se certifica?). Por otro lado, teniendo en cuenta que esta pequeña diferencia pueden tenerla también casi todos los pisos de mi comunidad, ¿en el caso de reescriturar debería reescriturar también toda la comunidad por lo que pueda afectar a los nuevos coeficientes?
La ultima duda es... En caso de que tenga que reescriturar el piso.. ¿podría aprovechar el mismo acto de compra-venta para reflejar la superficie real? ¿Me dari a tiempo a hacerlo en una semana? ( Planos de arquitecto m+as documento que necesite del ayuntamiento).
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Necesito que me aclares, en el condicionante que te marca la tasación, ¿pone "Documentación Registral Suficiente o Insuficiente"?
En la advertencia de las discrepancias, lo grave sería que el inmueble real tuviera menos metros que los están registrados, pero según cuentas, este no es tu caso.
Otra pregunta más: Le entregaste al tasador una copia de las escrituras de compraventa. En esta copia, ¿se ven los datos del Registro de la Propiedad? Si miras, al final de la escritura verás un asiento con el sello del Registro y la firma del Registrador. Porque parece que la advertencia que han indicado es que estas escrituras están sin registrar.
Hola
Muchísimas gracias por tu ayuda.
Exactamente en la tasación pone ( todo esto que te transcribo, lo escriben en rojo):
"el valor de tasación queda condicionado a:
*A la entrega de la siguiente documentación:
-Documentación registral suficiente"
Y, a continuación, como si fuera un apartado distinto, ya en negrita, pone:
" ADVERTENCIAS: Para la finca: 6998 existen discrepancias entre la superficie comprobada del inmueble y la registral y/o catastral"
- Este último comentario parece que es una advertencia, no un condicionante, pero si el condicionante se refiere también a esa discrepancia en metros, es po lo que no entiendo la presencia de ambos comentarios, por eso pienso que el primer comentario puede referirse a otra cosa.
Respecto a tu pregunta de si le entregué unas fotocopias de la escritura, sí, así lo hice. De hecho luego, al final de la tasación, anexan los siguientes documentos fotocopiados:
- Unas hojas de las fotocopias que les pasé de mis escrituras, pero curiosamente no están todas las hojas, eso sí, en las que están sí que aparece los datos del registro ( tomo, libro, folio, finca, inscripción..).
Las escrituras de mi piso sí que están registradas, lo que es cierto es que a raíz de tu comentario he revisado los documentos y en una de las copias ( no se si es la que pude fotocopiar para darle al tasador, aunque cada página tiene el señño del notario y en el texto se habla de los datos del registro en los que se inscribe, en la última hoja no tiene una pegatina blanca ( que sí que tiene el original), con el señño del registro de l a propiedad de Madrid y la firma del notario... ¿podría hacer eso?
Y por último, otra pregunta, ( esto en el caso de que realmente sea la diferencia de metros y no la falta de una documentación lo que está causando ese condicionante):
Se da la circunstancia de que este mismo tasador, trabajando también para Tinsa, tasó mi piso en el 2004 a raíz de un cambio de hipoteca, en aquel entonces aparte de que el precio fue muy distinto ( lo entiendo), en aquel caso no puso el comentario condicionante de "tasación condicionada a la entrega de documentación registral suficiente", tan sólo en comentarios mencionaba la discrepancia de metros entre lo comprobado y la del registro pero no me afectó a la tasación ya que tomó como válidos los reales. ¿Podría ser que al estar aquella tasación encargada directamente por el banco se fijara un criterio más flexible por parte de la tasadora para conceder la hipoteca?, ( en este caso le he pedido yo directamente la tasación como particular como asesoría a fijar un precio de venta acorde al mercado, ¿y es el comprador el que quiere aprovechar la misma tasación que ya encargué para que le aprueben su hipoteca parece que puede hacerlo y la aceptan aunque sea una tasación hecha para asesoramiento de venta) podría este detalle ayudarme frente al tasador a hacerle ver que no tiene sentido condicionar lo que antes no condicionó? ( También estoy pensando en decirle al comprador que encargue la tasación el directamente a Tinsa a través de su banco a ver si tiene mejor suerte y le son más flexibles con ese aspecto y no ponen el comentario)
Mil gracias, de todo corazón
Carlos
Entiendo que el condicionante no tiene que ver con la advertencia que hace el tasador. Te recomiendo que hables con el tasador, le pongas en aviso de que el comprador -a través de su banco- va a solicitar ua homologación de la tasación que tú encargaste, y que te aclare lo de la documentación registral que falta por aportar. Seguramente no tenga mucha importancia, y se refiera a las escrituras completas, a simplemente a una nota simple actualizada en el Registro.
En cuanto a la advertencia, te reitero, el problema vendría si la superficie comprobada fuera menor de la registral y / o la catastral.
Desde hace un par de años hemos asistido a un endurecimiento de los criterios para tasar inmuebles -sobre todo de Tinsa-, por lo que determinados aspectos que se recogían de forma más o menos laxa, ahora no dejan escapar ni una. Además, tienes razón en el sentido de que para una tasación encargada por una entidad bancaria les abren más la mano que a los particulares.
Habla con el tasador y consúltale, pero yo no veo especial relevancia al asunto.

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