Casa nueva

Hola, tengo una casa unifamiliar aislada recién hecha, me la entregaron en agosto del 2008. Es autopromoción, yo contrate a una empresa constructora, la cual la construyo. Al poco tiempo han ido apareciendo problemas, incluso la documentación, manuales, garantías de caldera y otros no me las han entregado. Los problemas anteriores los he ido corrigiendo yo o llamando a carpinteros amigos, albñiles, etc, porque al constructor se lo decía y si, si, pero ni caso, por allí no aparece.
Ahora tengo un problema mayor y es que me sale mal olor de algún sitio, identifico que es de un marco de la puerta de un baño, el rodapiés de alrededor y de una caja eléctrica. Creo que problema es de la arqueta que hay enterrada en el baño, o del tubo que va del retrete a dicha arqueta. O de la arqueta sifónica de la entrada ala casa, que quizás no era sifónica y no es registrable.
Mi pregunta es: ¿Tiene el constructor que hacerse cargo de la reparación y de la búsqueda del problema? ¿Y si se niego estoy en mi derecho de actuar judicialmente contra el? ¿Qué papel ha de tomar mi arquitecto? El problema es que a mi no me ha entregado ni la mitad de la facturas, siquiera, ¿y cómo podría justuficar que es el constructor?
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En primer lugar, debes saber que el constructor es responsable de los posibles defectos de ejecución que pudieran surgir en tu obra, y constará como constructor en los papeles de la misma, como el libro de órdenes o el certificado final de obra. A su vez, los técnicos, arquitecto y arquitecto técnico, son responsables de sus respectivas parcelas. Debes hacerte una lista de los defectos que aprecias, siendo razonable. Es decir, no puedes reclamar que hay suciedad si no pactasteis una limpieza exhaustiva por estcrito, o que no todas las piezas son exactamente del mismo color si tienes un suelo de piedra natural, por ponerte un par de ejemplos. Pero si debes reclamar defectos que menoscaben la funcionalidad o el valor de la vivienda. Debes contactar con el constructor y notificárselo amistosamente, y de paso, para que se vaya haciendo a la idea, le mandas un burofax con el listado, que es lo único que podrás presentar como prueba en caso de arbitraje o juicio (las conversaciones no son pruebas, así que guarda los burofax). Es conveniente que hables con tu arquitecto o arquitecto técnico y les notifiques lo que te pasa, e incluso que te hagan una visita, podrán asesorarte. Incluso los hay que tienen fotos de sus obras durante la ejecución, ahí se podrá ver si las arquetas se taparon y sellaron, o cómo estaba hechas. Si no hay mala fe por ninguna de las partes, se resolverá amistosamente, que es siempre lo mejor y más rápido.
En caso contrario, puedes notificar al constructor, mediante burofax y citando el primero, que el plazo razonable para su respuesta ha pasado, incluso puedes citar conversaciones telefónicas mantenidas si las ha habido, y avisar de tu determinación para emprender medidas legales si no cumple con sus obligaciones de garantizar su trabajo (que las tiene). En caso de persistir en no hacer nada, puedes ponerte en manos de un abogado, que te recomendará que hagas un informe pericial contratando a un técnico. Le debes exponer tu lista de reclamaciones y el debe valorar lo que es defecto y lo que no, y te indicará si es responsabilidad del constructor o de los técnicos, así sabrás a quien tienes que demandar. Te recomiendo que haga un informe justo y profesional, no intentes hincarlo para sangrar al constructor o a los seguros, puesto que en un juicio se realizará otro informe que podría ponerte en evidencia.
A partir de aquí, es cosa de jueces y abogados, y la cosa se alarga meses y meses. Por eso es mejor para todos que se haga de forma amistosa. De todos modos, me imagino que habrás comprobado que los olores no son debidos a que se ha desifonado algún aparato sanitario, como el bidet o alguna ducha, que cuando no se usan pierde el cierre hidráulico. Prueba a abrirlos todos unos segundos y ventila, al rato vuelves y comprueba si huele.
En cuanto a las facturas, el constructor te habrá hecho la suya, en la que se incluyen los aparatos que te ha puesto o se habrá hecho referencia al proyecto, que los incluye. Esto es como un ticket de venta, te sirve para aplicar la garantía de los productos.
Espero haberte aclarado un poco, en todo caso, no dudes en preguntar más y entramos en detalles.
Facturas tengo por un valor de 20% del proyecto, el resto no me las ha entregado. Si tengo un contrato firmado con lo que costaba la construcción, la cual era mayor que el precio de proyecto.
El siempre puede decir al no tener facturas que no le he pagado, ¿no?
En cualquier caso, debes de tener cargos en cuenta por talones a su nombre, porque no creo que lo hallas pagado todo en metálico, ¿o si?. Te recuerdo que, por ley, aunque hallas pagado con cheques al portador, si pasan de 3000 euros, el cobrador debe identificarse en el banco, por lo que puedes relacionar los pagos. De todas formas, lo que tienes que demostrar es que él te ha hecho la obra, y eso debe constar en el libro de órdenes, del cual tu arquitecto tiene copia, y en el certificado final de obra, donde habrá firmado. No sé si usarán el mismo modelo que yo, pero en él suele poner que las obras se han ejecutado conforme a proyecto, que se encuentran totalmente finalizadas y liquidadas. En caso de no haberle pagado, él no habría firmado ese documento porque es el último clavo al que se puede agarrar para cobrar, al igual que suelen hacer los técnicos. En cualquier caso, sigues teniendo a los técnicos para testificar quién te hizo la obra, puesto que habrán hecho sus visitas correspondientes.
Tal como lo veo, son dos asuntos distintos: por un lado tienes que demostrar que él te ha hecho la obra y que tiene que asumir la garantía como constructor, cosa que no es difícil, si se han hecho bien los papeles. Por otro lado lo de las facturas, que espero que puedas demostrar con lo que te he comentado al principio.
Ya me cuentas.

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