Responsabilidades en Comunidad de Vecinos (humedades en garaje debidas a urbanización)
Resido en una urbanización formada por varios bloques de pisos. Comparten una zona privada de recreo (piscina, zona ajardinada, embaldosado...) y bajo la misma se encuentran el garaje y los trasteros de nuestra misma comunidad. Desde hace bastante tiempo existen graves humedades y filtraciones de agua, sobre todo en días de lluvia, debidas al desgaste del suelo de la urbanización: embaldosado, juntas... (tiene 30 años).
Particularmente no puedo utilizar mi trastero ya que el olor a humedad es muy intenso debido a las manchas que han aparecido, además de que se me han estropeado ya varias cajas de cartón por goteras ocasionales.
Se está estudiando la posibilidad de acometer una obra, enfocada a levantar todo el suelo de la urbanización, forjado, etc. Y el problema surge a la hora de asumir los costes por parte de los vecinos. Hay algunos que no tienen ni plazas de garaje ni tampoco trasteros, de manera que no están de acuerdo en pagar nada y pretenden que lo paguemos entre los que sí tenemos plazas y/o trasteros.
Dado que es una obra muy costosa, algunos vecinos plantean excusas para demorar el asunto 1 año más, y así llevamos ya varios años.
Mis preguntas son las siguientes:
1) Puesto que las humedades están producidas porque el suelo de la urbanización (que entiendo es elemento común) está en mal estado, ¿no debería hacerse cargo la Comunidad entera de los costes de reparación? (Hay quien asegura que si el garaje no existiera, no existiría tal preocupación y por tanto es responsabilidad sólo de los propietarios de plazas y/o trasteros).
2) Dado que los desencuentros en materia de presupuestos son constantes año tras año (con pretextos como que no está bien desglosado, dudas...) con objeto de demorar hasta el año próximo el debate, ¿no debería celebrarse una junta extraordinaria pasados unos días cuando el administrador se haya puesto en contacto con las constructoras a las que ha pedido presupuesto para que le subsanen las dudas?.
3) Como afectado y viendo que claramente se trata de demoras intencionadas, ¿puedo exigir a la Comunidad de algún modo que acometan la obra?
4) ¿Puedo pedir daños y perjuicios a la Comunidad por no haberlas acometido aún, dado que el trastero no está en condiciones de uso? (El problema data de varios años ya).
2 Respuestas
1) Si debe pagarlo la comunidad porque la humedad proviene de su suelo y no del garaje, están obligados en virtud del art. 10.1 LPH mande burofax al presidente dándole un plazo para iniciar el arreglo y apercibiendole de tener que tomar medidas legales contra la comunidad si transcurrido ese plazo no se inician las obras.
2) Si el administrador debe hacerlo pero quien convoca la junta es el presidente o el 25% de los propietarios o las cuotas en virtud del art. 16.1 LPH con lo que depende de él
3) Tal y como le digo en el punto 1
También podría ir a urbanismo de su ayuntamiento y denunciar a la comunidad además de los juzgados.
4) Si les demanda debería pedir daños y perjuicios y que así conste en el burofax.
Muchísimas gracias por su respuesta, me ha sido de gran utilidad, ya que aunque había leído cosas por Internet siempre lo mejor es recurrir a un experto como Ud.
Un cordial saludo
Le voy contestando:
1. Si en la escritura de propiedad horizontal de la urbanización no dice nada al respecto se considera el suelo elemento común y deben participar todos en el reparto de gastos de la obra.
2. Con relación a este tema de convocar la junta, debe ser convocada por el presidente o por le 25% de cuotas o propietarios. Aunque como dice usted lo lógico es hacer una junta cuando se tengan los presupuestos la ley cita unas condiciones para celebrar dicha junta como es la convocatoria de la misma por el presidente o 25% de cuotas o propietarios.
3. Para exigir que acometa la obra no le queda otro remedio que acudir al juzgado con abogado y procurador. O hablar con su seguro y si tiene defensa jurídica que tramiten la pertinente reclamación.
4. Usted como afectado por los daños que le causa la comunidad puede pedir que se le arregle todo lo dañado con relación a los daños y perjuicios si lo puede demostrar puede reclamarlos para lo cual aconsejo contacte con un abogado para tramitar dicha reclamación o a través de su seguro nuevamente.
Muchísimas gracias por su respuesta, me ha sido de gran utilidad, ya que aunque había leído cosas por Internet siempre lo mejor es recurrir a un experto como Ud.
Un cordial saludo