¿Se pueden hacer obras en zonas comunes sin consultar en junta con los vecinos?
En la comunidad de vecinos en la que vivo que esta compuesta de 6 portales más el presidente de los locales comerciales y siempre que hay que hacer una obra en zonas comunes no nos avisan se reúnen los presidentes de los portales y toman las decisiones y a nosotros nos pasan un papel para el cobro con los coeficientes repartidos de lo que le toca a mi bloque pagar sin saber las actuaciones que se han llevado acabo. Les puedo poner varios ejemplos :
1.- Obras en dos áticos el vecino este tiene el ático lleno de arbolitos, tiene unos maceteros enormes y ha instalado un sistema de riego. Total que se han cambiando las tuberías y las baldosas y las ha puesto a su capricho y no del mismo modelo de las que había esto lo cuentan los vecinos por detrás y este vecino ha producido goteras a la vecina de abajo.
2.- Otro vecino que ha puesto una fuente taza en su terraza en el ático, esa fuente se ha puesto sin el consentimiento de los vecinos, ahora le ha ocasionado goteras al vecino de abajo.
3.- Tercero tala de un árbol totalmente sano, también votado por los 6 presidentes de los portales y se da también la circunstancia que el presidente que había en mi portal en ese momento no nos informó en mi bloque y votó por nosotros. Se hizo un informe pericial a mi entender copiado de una página web, es que no variaba ni coma, el árbol brotó a una altura de metro y medio y lo volvió a talar, la primera vez alegó que había peligro inminente de vuelque lo cual era totalmente falso, el árbol estaba derecho, se le dijo que pusiera uno nuevo, vamos que replantará como ya he dicho el árbol brotó y cuando este tenían una altura de metro y medio se lo volvió a cargar y ya no podía alegar que era por peligro, esto ya lo hizo sin el consentimiento de nadie, el árbol brotó por tercera vez, cuando escasamente volvía a llegar al medio metro, le pusó una placa metálica sin contar de nuevo con nadie y como estaba asomado mientras ponían la placa se reclamó que si era forma de arreglar el árbol a lo que contesto que si, que no había otra, este hombre dijo en una junta general, que cuando el fuera presidente de la comunidad general se lo cargaría así lo hizo.
Me gustaría a parte de responder a mi pregunta si estas actuaciones se pueden llevar acabo de esa manera en zonas comunes y también lo que se puede y lo que no se puede hacer en zonas comunes y como han de hacerse las actuaciones en zonas comunes y si se debe hacer una junta general para comunicárselo a los vecinos.
2 respuestas
Lo primero que habría que ver es si han autorizado de algún modo a estos presidentes para tomar este tipo de decisiones o si están autorizados en estatutos o escrituras.
Lo normal y lo que establece la ley es que este tipo de decisiones deben realizarse en junta de propietarios en virtud del art,. 14 c LPH con lo que deberian convocar antes junta en cada portal o junta general de los vecinos de todos los portales para que se someta a votacion según se establezca en estatutos o escrituras.
La obras realizadas en las terrazas comunitarias de uso exclusivo como en los aticos deben ser autorizadas en junta por unanimidad art.17.1 LPH pudiendo la comunidad exigir que lo devuelvan a su configuracion original y son ellos los responsables de las goteras y daños causados art. 11.1 y 9.1 a) y b) LPH
En cuanto al arbol exactamente igual debe ser aprobado en junta, todas estas decisiones se deben tomar en junta de propietarios en virtud del art. 14 LPH los presidentes solo pueden tomar medidas de extrema gravedad por ejemplo arreglo de una inundacion e inmediatamente informar a los propietarios.
914254481/626764724
Y a la hora de pagar, podemos negarnos a pagar por no ser informados o estamos obligados a pagar, ya me has resuelto muchas dudas. Hacen las reuniones de presidentes porque no quieren reunir a los vecinos. Entonces ya estamos hartos de que siempre sean 6 los que tomen las decisiones por 60, yo había leído que eso era ilegal, siempre se reúnen, no están autorizados porque estamos siempre pidiendo explicaciones y quejándonos. Yo creo que no ha derecho a eso, además casi siempre y en rara ocasión el presidente del portal nos informa de lo que esta pasando, ellos se reúnen hacen las cosas y el resto a pagar, esto es lo último que quiero saber si podemos negarnos a pagar por no ser informados
Otra cosa la comunidad general no dispone de Estatutos por si sirve de algo.
El presidente de la comunidad general de los 6 bloques nos dijo que se iban a seguir haciendo las reúniones de los presidentes de los portales y que sino estábamos de acuerdos con las decisiones que se tomaban que nos jodiéramos esa palabra usó para mi fue un grosero.
Podríais decirme que actuaciones puede llevar acabo el presidente de una comunidad de vecino y cuales no puede hacer, porque este hombre ya ha sacado mucho los pies del plato.
Deben convocar una junta para tratar estos temas, los presidentes tal y como establece la ley de propiedad horizontal solo pueden realizar medidas de arreglos urgentes el resto tal y como establece el art. 14 LPH son responsabilidad de la junta de propietarios.
Acuda al registro de la propiedad de su localidad para ver la escritura de división horizontal de la comunidad, allí verá si hay algún procedimiento establecido para la toma de acuerdos que les faculte para actuar así (sería muy extraño pero a veces se ha hecho).
Si no tienen facultad como es lo normal mande burofax apercibiendo de las irregularidades que están haciendo y de tomar medidas legales contra ellos en caso de no cambiar la forma de proceder.
Hable también con sus vecinos que están en la misma situación si consigue en 25% de las cuotas o de los votos pueden convocar junta ustedes mismos para informar a la comunidad de todo esto y proponer el cambio de presidentes, desde la firma del acta seria valido el cambio.
Luego incluso podrían tomar medidas legales contra ellos y dependiendo del caso exigirles a ellos el pago de esas obras pero la viabilidad de esto lo tendría que valorar un abogado con toda la documentación en la mano.
914254481/626764724
Eso de tener pagar obras sin saber que se ha echo, tiene guasa. Es que sino pagamos nos amenazan a nosotros bajo coacciones de llevarnos a los tribunales por no pagar. Sigo sin verle sentido a pagar las obras de los áticos las cuales han ocasionado las goteras por obras echas por los propietarios dando lugar a las mismas , sin saber lo que ha costado, ni las actuaciones llevadas acabo y encima sin convocar juntas. Vamos es que no me queda claro si los vecinos estamos obligados a pagar y me gustaría saberlo ya que le dicho lo que pasa nos amenazan con los tribunales. Eso de la escritura de división horizontal de la comunidad me informaré a ver si algún vecino sabe de su existencia es posible que ni la tengamos. Sino tendré que irme al registro de la propiedad. ¿Que pasa sino existe esa escritura de división horizontal? ¿Serían validos esos acuerdos?.
A mi me parece injustos que seis personas puedan decidir sin informar al resto que es lo que están haciendo continuamente y además que no lo he mencionado el presidente de uno de los portales que lo lleva siendo desde que se hicieron los pisos, esta mandado siempre aunque no le corresponda la presidencia de la comunidad general, pero es que además, recientemente se ha dado el caso que se han contratado a unas limpiadoras cuando en una junta general que hubo se desestimó esa contratación, sino es presidente ya que potestad tiene para hacer eso, podría poner más ejemplos y no acabo, esta persona siempre esta detrás de la presidencia y se hace lo que el dice si te gusta como si no o como el dice sino te jodes,estamos muy hartos ya de tanto mangoneo. Vamos los vecinos parecemos peleles en sus manos.
Acabo de acordarme que el presidente de la Comunidad General de Vecinos, no sabía si la terraza de un ático, era un elemento común de usa privativo, ni siquiera se leen la ley, con cual deduzco que es bastante posible que no exista dicha escritura, a ver que hacemos como ya le dicho si no existe.
Otro caso que me hace dudar que es que tampoco ya sabían que no se puede exigir a un vecino que pague nuevas instalaciones, es que quieren poner un cierre y también tenemos de nuevo las amenazas por pagar. Se le digo que esta nuestra comunidad pasa de todo y saltan las leyes a la torera. Y ya no sabe uno ni que hacer. Estatutos no tenemos así que, dudo mucho tengamos esa escritura si debe contener los estutos.
El problema es que la única forma de defender la ley es en los juzgados y si ustedes no hacen nada y ellos les denuncian por un monitorio el juez les obligara a pagar porque solo valorara la existencia de la deuda y la obligación de pago, por eso es importante que ustedes impugnen el acuerdo y pidan la suspensión cautelar pero lo mejor es que hablen con un abogado con todos los datos para poder valorarlo de una forma mas efectiva.
La escritura de división horizontal es imprescindible y esta en el registro de la propiedad de su localidad solo tiene que ir a consultarla pero lo normal es que sea comunitaria.
La escritura existe seguro que contenga estatutos o no da igual allí vendrá que elementos son y como se establecen la forma de conformarse las juntas de todos modos si no viniera nada, que lo dudo, se aplica la Ley de Propiedad Horizontal y se requiere que los presidentes previamente reúnan a su comunidad en junta y consigan allí la mayoría necesaria para cada tipo de acuerdo para poder votar luego en la junta de presidentes.
O se defienden de esas irregularidades o estos señores harán lo que quieran, también pueden reunir un 25% de los votos para convocar junta y destituir al presidente, tendrán que hacerlo según estime la división horizontal lo normal es que es una junta en cada portal para destituir a cada presidente, solo requiere mayoría de los presentes en junta y entonces la comunidad es quien puede tomar las acciones legales contra ellos y pedirle daños y perjuicios, pero tienen que defenderse para tener alguna opción y que no sigan haciendo lo que quieran, mientras no sea así seguirá todo igual o peor.
914254481/626764724
¿Que es un monitoreo? Nunca he oído hablar de eso.
Quería decir monitorio que me he confundido al escribirlo. ¿En que consiste ese proceso?
Es un procedimiento monitorio es una reclamación de deuda que es como un juicio normal pero mas sencillo y rapido.
Una de las principales obligaciones del comunero es contribuir con arreglo a su cuota de participación a los gastos que se ocasionen en la comunidad.
Un procedimiento monitorio, es un procedimiento judicial que es breve y sencillo.
Antes de iniciar el procedimiento es necesario:
-Que la junta apruebe la liquidación de la deuda y tome la decisión de reclamarla ante los tribunales otorgando poderes al presidente.
-Que el acuerdo aprobado se notifique a los propietarios afectados, es aconsejable que ésta notificación se practique fehacientemente por ejemplo a través de burofax o requerimiento notarial, los gastos derivados de este requerimiento previo del pago habrán de ser abonados por el copropietario morosos la sentencia le condena en costas, aun cuando dicha intervención no sea preceptiva.
El secretario de la Junta debe extender, con el visto bueno del presidente, una certificación del acuerdo aprobado, aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad.
A partir de ahí hay que iniciar el procedimiento monitorio.
En todo caso, la comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de bienes para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas. No obstante el deudor puede evitar el embargo presentando aval bancario por la cuantía por la que haya sido decretado el embargo.
Si al final el propietario deudor quiere recurrir la sentencia para evitar que se demore el pago tiene las siguientes opciones:
Satisfacer la totalidad de su deuda
Consignar la cantidad adeudada
Presentar aval bancario
Esto se hace así para evitar que recurriendo se evada de su obligación de pago y vaya posponiéndola eternamente recurriendo una y otra vez.
Todo esto está regulado en el Artículo 21 de la LPH te dejo un link por si quieres consultarlo. http://www.optimizo.es/LEYPROPIEDADHORIZONTAL.html
Si quiere hacer mas preguntas estamos a su disposición pero por favor si no son relacionadas con el tema inicial cierre y valore ésta y ábranos una nueva pregunta para que el resto de usuarios puedan consultar si tienen problemas iguales al suyo por el titulo.
914254481/626764724
En principio no se puede hacer nada sin consentimiento de los vecinos te mando una informacion de servicios legales que acudes a preguntar a lo que puedes solucionar un saludo espero que se solucione pronto ...