Otros gastos que debe asumir el promotor
Hace poco hemos adquirido nuestra vivienda y el promotor no nos ha facilitado llaves de todas las cerraduras de la edificación. Yo como presidente en funciones, he facilitado a todos los propietarios llaves de todos los accesos de las zonas comunes, adeudándolo en la cuenta creada por la comunidad. Creo que éste es un gasto que debía haber asumido el promotor, ya que creo que debería haber facilitado a cada propietario llave de todas las cerraduras del edificio, pero para poder reclamárselo necesito basarme en algún texto legal que me ampare. ¿Podrías ayudarme?
Otras preguntas que me gustaría que me respondieras son las siguientes:
En la junta en la que se constituyó la comunidad (junta en la que no estaba el promotor), los vecinos mostraron algunas diferencias para reclamárselas al promotor. Yo como presidente he quedado encargado de hacérselas llegar, quisiera que me dijeras si estas reclamaciones tienen amparo en la ley, o por el contrario no tienen fundamento. Las reclamaciones son las siguientes:
1- La construcción empezó su obra en 2006 y ha declarado su fin de obra en 2008. Uno de los vecinos reclama rampa para minusválidos ya que el acceso a la portería está elevado, y solo tiene acceso mediante escaleras. ¿Existe ley que ampare el derecho de éste vecino a tener una rampa como acceso al edificio?
2- Las tuberías que se descuelgan de los techos de los garajes, muy comunes entre las plazas de los aparcamientos de las comunidades, ¿tienen alguna altura mínima a la que se deban encontrar del suelo?
3-Existe un cable de televisión que cruza la calle y cuelga de un edificio a otro, se ha hecho así sin consentimiento de la comunidad, un vecino se queja de que pasa muy cerca de su ventana y le molesta. ¿Puedo reclamar el soterramiento de éste cable?
4- Existen zonas inacabadas en el edificio tales como, zonas sin acabar de pintar, puertas comunes que no cierran bien, etc... ¿en qué me baso para reclamar que lo dejen en perfecto estado antes de que la comunidad empiece a darle uso?
5- En una de las caras del edificio, el cuarto de baño de las viviendas, tiene una ventana que da al patio interior. El promotor se ha aprovechado de una zona común de nuestro edificio para usarlo como terraza trasera de un duplex construido adosado al edificio. Esto ha supuesto que a la propietaria del bajo le han tapado la ventana. ¿Qué puedo hacer para rsolver este problema?, ya que la propietaria del bajo reclama su ventana sin tapar y el del duplex dice que él compro su propiedad con su patio privado.
Otras preguntas que me gustaría que me respondieras son las siguientes:
En la junta en la que se constituyó la comunidad (junta en la que no estaba el promotor), los vecinos mostraron algunas diferencias para reclamárselas al promotor. Yo como presidente he quedado encargado de hacérselas llegar, quisiera que me dijeras si estas reclamaciones tienen amparo en la ley, o por el contrario no tienen fundamento. Las reclamaciones son las siguientes:
1- La construcción empezó su obra en 2006 y ha declarado su fin de obra en 2008. Uno de los vecinos reclama rampa para minusválidos ya que el acceso a la portería está elevado, y solo tiene acceso mediante escaleras. ¿Existe ley que ampare el derecho de éste vecino a tener una rampa como acceso al edificio?
2- Las tuberías que se descuelgan de los techos de los garajes, muy comunes entre las plazas de los aparcamientos de las comunidades, ¿tienen alguna altura mínima a la que se deban encontrar del suelo?
3-Existe un cable de televisión que cruza la calle y cuelga de un edificio a otro, se ha hecho así sin consentimiento de la comunidad, un vecino se queja de que pasa muy cerca de su ventana y le molesta. ¿Puedo reclamar el soterramiento de éste cable?
4- Existen zonas inacabadas en el edificio tales como, zonas sin acabar de pintar, puertas comunes que no cierran bien, etc... ¿en qué me baso para reclamar que lo dejen en perfecto estado antes de que la comunidad empiece a darle uso?
5- En una de las caras del edificio, el cuarto de baño de las viviendas, tiene una ventana que da al patio interior. El promotor se ha aprovechado de una zona común de nuestro edificio para usarlo como terraza trasera de un duplex construido adosado al edificio. Esto ha supuesto que a la propietaria del bajo le han tapado la ventana. ¿Qué puedo hacer para rsolver este problema?, ya que la propietaria del bajo reclama su ventana sin tapar y el del duplex dice que él compro su propiedad con su patio privado.
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Respecto al tema de las llaves tiene toda la razón, debieran de haber entregado el piso a pleno funcionamiento y eso incluye los elementos que permiten que los propietarios accedan a las zonas de uso común con normalidad, pero no aconsejo reclamar por ello, es poco dinero y no merece la pena puesto que momento habrá de que lo compensen por otro lado y meterse en camisa de once varas por una cosa tan nimia como la copia de unas decenas de llaves, no merece la pena.
Probablemente cuando el promotor obtuvo la licencia de obras y realizó el visado del proyecto no era obligatorio observar leyes respecto a supresión de barreras arquitectónicas para minusválidos. El promotor debe regirse por lo dispuesto en los planos visados de la edificación y reproducir fielmente lo que allí se determina anotando aquellos cambios que crea pertinentes en el Libro de Obra refrendado por arquitecto y aparejador que recogerán los cambios al final de la obra generando la correspondiente modificación del libro de calidades y de los planos si fuera necesario. Por tanto, si no ha contravenido lo indicado en el proyecto, no encontrarán fundamento legal para oponerse.
En caso de que el promotor no venga obligado, será la Comunidad quién tendrá que someterlo a Junta para que se apruebe la realización de estas obras, siendo estas por cargo de la Comunidad.
No existe una normativa específica que determine las alturas a las que deben colocarse estas instalaciones, normalmente se colocan en sistemas estandarizados que no hacen que estén por debajo de los 35 cms del techo (cuando cruzan por éste) incluida la sección de la tubería que suele ser de diam 125.
Es muy raro que un cable de TV cuelgue de un piso a otro, lo normal es que los cables circulen por conducciones. Suena más a algún trapicheo entre vecinos. Si le molesta pueden tratar de pedir que lo quiten, en caso contrario, si suponen que esa instalación no es legal o se trata del dicho trapicheo, no duden en denunciarlo en la concejalía de urbanismo.
En teoría, antes de proceder a la firma del Acta de Entrega Definitiva del Inmueble, se realiza una entrega Provisional iniciándose el periodo de garantía - 10 años de estructuras, 3 años de instalaciones y 1 año de acabados. Por tanto, el promotor debe responder de estas garantías y hacer responder también solidariamente al constructor (que debe cubrir la garantía por 1 año). Así pues, deben poner en su conocimiento el listado de desperfectos a solucionar y establecer un documento en el que exista un compromiso de reparación en plazos. De incumplir, no duden en demandarlo por incumplimiento. Cuidado con los periodos de garantía y con los seguros que deben cubrir las garantías (decenal, trienal y de post-trabajos, siendo el primero obligatorio y los otros dos opcionales).
Ahí deben de observar que indica el proyecto de construcción del inmueble. En este caso debe de respetarse el proyecto. Podrían resultar ambos propietarios agraviados y actuar contra el promotor conjuntamente, aunque siempre uno de los dos perderá una parte de lo que le correspondería.
Habría que ver en los planos del duplex y en las escrituras de compra-venta si efectivamente así es y le vendieron esa parte. En el caso de que no esté escriturado deberá renunciar a esa parte.
Un saludo
Jaime Feiner
[email protected]
Probablemente cuando el promotor obtuvo la licencia de obras y realizó el visado del proyecto no era obligatorio observar leyes respecto a supresión de barreras arquitectónicas para minusválidos. El promotor debe regirse por lo dispuesto en los planos visados de la edificación y reproducir fielmente lo que allí se determina anotando aquellos cambios que crea pertinentes en el Libro de Obra refrendado por arquitecto y aparejador que recogerán los cambios al final de la obra generando la correspondiente modificación del libro de calidades y de los planos si fuera necesario. Por tanto, si no ha contravenido lo indicado en el proyecto, no encontrarán fundamento legal para oponerse.
En caso de que el promotor no venga obligado, será la Comunidad quién tendrá que someterlo a Junta para que se apruebe la realización de estas obras, siendo estas por cargo de la Comunidad.
No existe una normativa específica que determine las alturas a las que deben colocarse estas instalaciones, normalmente se colocan en sistemas estandarizados que no hacen que estén por debajo de los 35 cms del techo (cuando cruzan por éste) incluida la sección de la tubería que suele ser de diam 125.
Es muy raro que un cable de TV cuelgue de un piso a otro, lo normal es que los cables circulen por conducciones. Suena más a algún trapicheo entre vecinos. Si le molesta pueden tratar de pedir que lo quiten, en caso contrario, si suponen que esa instalación no es legal o se trata del dicho trapicheo, no duden en denunciarlo en la concejalía de urbanismo.
En teoría, antes de proceder a la firma del Acta de Entrega Definitiva del Inmueble, se realiza una entrega Provisional iniciándose el periodo de garantía - 10 años de estructuras, 3 años de instalaciones y 1 año de acabados. Por tanto, el promotor debe responder de estas garantías y hacer responder también solidariamente al constructor (que debe cubrir la garantía por 1 año). Así pues, deben poner en su conocimiento el listado de desperfectos a solucionar y establecer un documento en el que exista un compromiso de reparación en plazos. De incumplir, no duden en demandarlo por incumplimiento. Cuidado con los periodos de garantía y con los seguros que deben cubrir las garantías (decenal, trienal y de post-trabajos, siendo el primero obligatorio y los otros dos opcionales).
Ahí deben de observar que indica el proyecto de construcción del inmueble. En este caso debe de respetarse el proyecto. Podrían resultar ambos propietarios agraviados y actuar contra el promotor conjuntamente, aunque siempre uno de los dos perderá una parte de lo que le correspondería.
Habría que ver en los planos del duplex y en las escrituras de compra-venta si efectivamente así es y le vendieron esa parte. En el caso de que no esté escriturado deberá renunciar a esa parte.
Un saludo
Jaime Feiner
[email protected]