Alquiler piso renta antigua. ¿Puede actualizarse?
Piso alquilado en 1984. El contrato va a nombre del hombre.
Parece ser que hace años que el hombre no vive en el piso. Según un vecino se separaron. Una vez, al preguntarle al antiguo administrador de fincas que nos llevaba la gestión -sobre actualizar la renta- me dijo que bastaría con que localizaran al hombre y éste firmara -supongo que se referían a subrogar- a favor de la mujer ¿?. Y se quedó ahí.
Actualmente, al ir al piso a informarles que dejamos el Administrador de fincas, nos abrió el hijo -que ya debe superar los 30 años- y nos dijo que su madre está fuera de la ciudad.
Pues eso, estando el contrato a nombre de una persona que hace años no vive en el piso. Con la duda de si su ex mujer sigue empadronada allí, y con su hijo mayor de 30 años viviendo en el piso:
¿Se puede rescindir el contrato o actualizar la renta a niveles actuales? ¿El Impuesto de Bienes inmuebles se lo podemos cargar?
¿Cuál sería la norma a tener en cuenta?
1 Respuesta
La normativa aplicable es la Disposición Transitoria Segunda de la LAU/94 (vea el apartado correspondiente en este enlace: http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/l29-1994.html)
Según esto, la esposa se puede subrogar en caso de fallecimiento del marido (o si es una separación con la correspondiente sentencia judicial, en la que se adjudicaría el disfrute del domicilio a uno de los cónyuges).
Por tanto, es muy importante localizar al titular y aclarar este aspecto.
Suponiendo que la esposa es la legítima "subrogada", tiene que dedicar la vivienda a domicilio permanente para ella y su familia. Ella no puede vivir en otro sitio.
Al fallecimiento de la esposa, se puede quedar en la vivienda el hijo, pero sólo 2 años o hasta cumplir 25 de edad.
Para actualizar el contrato, en general se puede aplicar el IPC anual, y repercutir TODOS los gastos que conlleve la finca (cosa que también recoge la Disposición Transitoria Segunda de la LAU/94 en su apartado "otros derechos del arrendador"). Por tanto el IBI, comunidad, reparaciones, etc. puede ser repercutido.
Gracias por contestar. Si entiendo bien sus conceptos, e intentando concretar:
1) Si no hubiera una sentencia judicial en la que se adjudica el domicilio a la esposa -o el marido hubiera fallecido-, entonces se le podría llegar a echar? Porque si la hubiera, ¿no es lógico que la esposa se hubiera molestado todos estos años en hacerse constar como subrogada en el contrato?
Suponiendo que el marido siguiera vivo, podría venir ahora igualmente -pensando en su hijo- a subrogar en favor de la exesposa o incluso en el hijo?
2) Si ella decide irse a vivir a otro lado -para dejarle el piso a su hijo-, ella o el hijo, pueden seguir negándolo. ¿Cómo se demuestra en estos casos?
3) Si la esposa fallece, el hijo supongo que no diría nada. ¿Cómo lo averiguamos?
4) A la renta ya se le repercute el IPC, las obras cuando las hay y las subidas del IBI -ya paga ella la comunidad según contrato-; pero en el artículo me ha parecido entender que se puede exigir toda la cuota del IBI al arrendatario (aunque entonces no se le repercutiría el aumento del IBI a la renta). ¿Lo he entendido bien?.
Gracias otra vez
Respondiendo por orden a sus cuestiones:
1.- La Ley dice que el titular (marido) ha de residir en la vivienda. El no hacerlo puede justificarse por separación (cosa que debe notificarse al propietario adjuntando la sentencia correspondiente) o por fallecimiento (cosa que la esposa debe notificar aportando el certificado oportuno).
Caso de no haber recibido estas notificaciones, se podrían iniciar acciones contra el ocupante de la vivienda (pidiendo la rescisión del contrato por no notificar los hechos en su momento).
Al ser un contrato de renta antigua y estar la pareja viva, es la única que se puede subrogar (el hijo podría hacerlo si ambos progenitores falleciesen).
Lo más práctico sería contactar con los ocupantes de la vivienda y aclararles la irregularidad, y proponerles un nuevo contrato con condiciones razonables para ambas partes.
2.- Caso de que la esposa estuviese subrogada conforme a la legalidad, si se marcha a otro domicilio el contrato se daría por resuelto (cancelado). Habría que presentar una demanda y aportar como pruebas testimonio de los vecinos de la finca (que declarasen que ella no vive ahí), padrones municipales, etc. Incluso se pueden contratar los servicios de un detective.
Para no llegar tan lejos, al igual que en el punto anterior, es preferible contactar con el morador de la vivienda y proponerle un contrato razonable.
3.- Si la esposa fallece (siendo la subrogada legal), el hijo tiene 3 meses para notificarlo al propietario y re-subrogarse (durante 2 años o hasta cumplir 25 de edad). Si no lo hiciera, el contrato se resolvería.
¿Cómo enterarse del fallecimiento? Por las esquelas, familiares, vecinoss, etc. No hay un "procedimiento oficial" para esas cosas.
4.- Respecto al IBI, se puede cobrar en su totalidad, y no solo las variaciones.
Suerte.
