Calculo coeficientes comunidad.
Necesito ayuda en el calculo de los coeficientes por el pago de la comunidad.
Somos un edificio de garaje en sótano, viviendas en planta baja y primer piso y terraza comunitaria con trasteros.
Cuenta con 7 viviendas, 3 en primer piso donde hay 1 ático con terraza en propiedad y con el trastero incluido en esa terraza, 4 viviendas en planta baja, donde 1 vivienda que tiene la entrada de su casa independiente de la general. Pero en la azotea tiene su trastero y en el garaje su plaza correspondiente. Esta vivienda en la escritura de obra nueva y constitución de la comunidad indica que si utilizara las partes comunes del edificio, ascensor, terraza comunitaria, etc.. Pagaría solo el 20% del valor indicado en escrituras. Además en el garaje hay 12 plazas, de las cuales 7 pertenecen una a cada piso. Sobran 5 que son de diferentes propietarios externos al edificio.
Los porcentajes están incluidos en la escritura, pero el problema viene ahora:
El total de los porcentajes es 100%, donde esta incluidas, las 7 viviendas, que incluyen en conjunto, vivienda+garaje+trastero, (el valor es del conjunto) luego indica que las plazas de garaje que quedan tienen su % calculado, y la suma de las 7 viviendas mas las 5 plazas de garaje, es el 100%.
Vivienda 1: 11,47% (esta es la que exige el 20%)
Vivienda 2: 12,25%
Vivienda 3: 12,35%
Vivienda 4: 11,64%
Vivienda 5: 11,82% ( esta vivienda es el ático con el trastero en su terraza)
Vivienda 6: 12,99%
Vivienda 7: 12,25%
ESTO SUMA EL 84,77%
Garajes 1: 3,65%
Garajes 2: 2,20%
Garajes 6: 5,05%
Garajes 7: 2,41%
Garajes 12: 1,92%
ESTO SUMA EL 15,23%
84,77+15,23= 100%
El vecino de la vivienda externa pide pagar solo su 20% correspondiente, y las plazas de garaje exigen solo pagar los gastos del garaje.
Entonces habría que dividir entre todos los demás el porcentaje que la vivienda 1 no pagaría por pedir esa disminución, y hacer 2 cuentas distintas una de garaje y otra de trasteros, comunes, viviendas y garajes de las viviendas. ( Ya que el porcentaje de las viviendas va todo junto)
PREGUNTAS:
- ¿Cómo se calcularía el porcentaje que corresponde a cada cosa? % DE GARAJE, % DE TRASTERO, % DE VIVIENDA .( no he encontrado nada que me explique como hacerlo de manera clara)
Los porcentajes no cuadrarían. Ya que subiría para todos para compensar. Ya no seria el 100% seria menos, ¿mas... O que?
- ¿Cómo se realizaría?
- Y la vivienda que tiene el trastero en su terraza, ¿debería de pagar gastos comunes del mismo? Porque actualmente pagan.
Si necesitas alguna aclaración o dato, pídemelos.
Un saludo y espero que me lo resuelvas.
2 Respuestas
Perdona pero necesito que me aclares algunos extremos.
¿A qué te refieres con lo de pagar solo el 20%? El 20% de qué?
El aparcamiento entiendo que tiene acceso independiente
¿Los trasteros están situados todos en cubierta?
¿En total cuantas plazas de aparcamiento y viviendas y trasteros hay?
En cualquier caso debes tener en cuenta que no hay una regla fija para calcular coeficientes y que pueden ser objeto de negociación.
- el 20% es sobre el coeficiente de la vivienda 1 . lo indica en escritura.
- el aparcamiento, se entra o por la puerta que hay dentro de la escalera, o por el ascensor con llave, o por la puerta de garaje que salen y entran los coches.
- hay 7 trasteros en total, 6 en cubierta, y 1 dentro de la terraza en propiedad del ático de la 1º planta.
- total 12 plazas aparcamiento. 7 viviendas y 7 trasteros.
- El administrador nos dijo que subiría el % del coeficiente porque la vivienda 1 no pagaría el 100% de lo que le corresponde sino el 20, entonces ese 80% hay que distribuirlo entre todos, pero como? a partes iguales? o por coeficientes?
gracias¡¡. en escritura de obra nueva del edificio están todos los m2 de cada vivienda, tratero y plaza garaje. asi como sus porcentajes, pero necesitamos separar garje de viviendas.
Espero haber aclarado dudas. necesito ayuda porque esto es un caos, nosotros creemos que nos la quieren colar en el porcentaje.
en escritura de obra nueva del edificio están todos los m2 de cada vivienda, trastero y plaza garaje. asi como los porcentajes y m2 de las plazas que no están asociadas a viviendas( 5 en total) , pero necesitamos saber que porcentaje tiene el garaje asociado a las viviendas, para separar cuentas.
Solo necesito saber como se calcula, para poder hacerlo yo.
Hay varias maneras de hacerlo.
Lo que haría yo: está claro que si los aparcamientos no quieren participar en los gastos comunes de la comunidad hay que hacer 2 comunidades. Una con el aparcamiento y otra con el resto. Cada una tendría un porcentaje propio y otro general. Un aparcamiento sería un 14% de coeficiente de la comunidad del aparcamiento y un 1,5% de la comunidad total (macrocomunidad).
En la comunidad general yo excluiría a la vivienda que tiene acceso propio. La propiedad sólo pagaría por lo que le correspondiese por el trastero. En los trasteros se contarían todos por igual. La terraza no es de propiedad del ático, sólo de uso exclusivo.
Otra opción: para valorar el 20% de la vivienda 1 lo que se hace es aplicarle un coeficiente en función del 20% de su superficie. Así se puede hacer un 100% de coeficientes (que sino no funcionará) pero con un factor del 20%. Si tiene 100m2 pues se calcula su coeficiente como si tuviera 20m2.
Una vez tienes todas las superficies de aparcamientos, viviendas y trasteros, se suman todas y es donde tendrás la superficie total a la que aplicar el 100% de coeficiente. Hay que hacerlo con aparcamientos, trasteros y viviendas por separado. Después se saca el coeficiente de cada entidad por una regla de tres y finalmente sumas las de las entidades relacionadas.
Tercera opción: si quieres tener en cuenta los coeficientes actuales (los que dices que están en la escritura) lo primero es valorar si la de la vivienda 1 es total. En caso afirmativo (sería lo lógico) hay que reducirla al 20%. Con ese valor y el resto de valores de coeficientes haces lo mismo de la segunda opción. Se substituye a la hora del cálculo la superficie por los coeficientes y se vuelven a hacer los cálculos. Todos los coeficientes sumados (contando el reducido del 20%) se suman y eso será el 100% y luego se calculan los nuevos coeficientes con una regla de tres.
Espero haberlo aclarado.
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Gracias por la aclaración. probare a ver si me aclaro al realizar el calculo.
Solo te corrijo una cosa la terraza del ático Si es en propiedad, asi lo indica la escritura tanto del piso como en la escritura de obra nueva. literalmente indica: pertenece a la vicienda como anexo inseparable la terraza que linda con la vivienda descrita de superficie Xm2 que es de exclusiva propiedad de los propietarios de la misma.
y no se puede excluir a la vivienda de fuera porque suben a tender, tienen los trasteros arriba así como el buzón y contadores dentro del edificio.
Probaré a ver si me aclaro y te digo, por si tuviera alguna duda.
Si quieres que te calcule cómo lo haría yo sólo déjame indicados todos los coeficientes que figuran actualmente y te hago unos números a ver si te parecen bien. Pero tendrían que ser con las viviendas, aparcamiento y trasteros por separado
ok lo busco y te lo dire
tengo una duda?si lo calculo por la tercera opción con los coeficientes actuales como distribuyo el porcentaje que queda de la puerta 1? se distribuyen también respecto al % de cada vivienda?
o sea vivienda 1:11,47%, se reduce al 20% y da: 2,294%, el resto del coeficiente se repartirá entre las demás viviendas, pero como?
Al tener en cuenta cada una con su coeficiente y reducir la de la vivienda 1, automáticamente se reparte el resto entre el resto.
Ten en cuenta que se hace una regla de 3. Así que los porcentajes restante aumentarán proporcionalmente a lo que baja el de la vivienda 1.
lo que no entiendo es como hacer la regla de 3. con que valores....
siento tantas dudas y preguntas pero no acabo de entenderlo.
Pones el coeficiente de la vivienda 1 y le aplicas el 20%. Ese numero resultante lo sumas con el resto de coeficientes de todas las viviendas, aparcamientos y trasteros.
Ese número digamos que es X será el 100%
Por ejemplo. Tenemos 3 viviendas con coeficientes 10%, 20%, 20% y 10 aparcamientos y trasteros del 5% cada uno. En total el 100%
La vivienda 1 la bajamos por que solo paga el 20% de los gastos: 10 x 0.2 = 2
Así tenemos que la nueva suma será 2+20+20+(5 x 10) = 92
Para volver a pasar el 92 a 100 hacemos una regla de tres.
El coeficiente de V1 = 2 x 100/92 = 2.17%
V2 = V3 = 20 x 100/92 = 21.74%
PK1 a 10 = 5 x 100/92 = 5.43%
En este caso el nuevo total serían 99.95% porque sólo he puesto dos decimales. Habría que acabar de ajustar los decimales para que cuadren. En un caso con números más diversos y más cantidad seguramente no habría tanto error.
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Otra manera de hacerlo por si te aclaras más. Aunque no creo que sea todo lo fiel al caso que has comentado.
Si V1 paga sólo el 20% se puede hacer 2 cálculos.
Por un lado se coge un 20% y se aplican todos los que participan (en el ejemplo V1, V2, V3, PK1 a 10)
Coef. 20% V1 = 10 x 20/100 = 2
20% V2 = 20% V3 = 20 x 20/100 = 4
20% PK1 a 10 = 5 x 20/100 = 1
Por otro se calcula el 80% aplicado al resto. En este caso, para repartir el 80 hay que poner todo lo que suman el resto para repartirlo por igual entre todos: V2+V3+PK1 a 10 = 20+20+(5 x 10) = 90
Coef 80%V2 = 80%V3 = 20 x 80/90 (el 80% sobre el 90 que es el total de ahora) = 17.78%
80% PK1 a 10 = 5 x 80/90 = 4.44%
Y ahora se suman las partes
Coef. total V1 = 2
total V2= V3 = 4+17.39 = 21.78%
total Pk1 a 10 = 1+4.35 = 5.44%
En este segundo caso la V1 paga exactamente sólo el 20% de los gastos, aplicado a su coeficiente. Y en el primer caso pagaría, según mi criterio lo que le correspondería afectado al 20% (como si tuviera un 20% menos de coeficiente).
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muchísimas gracias. mas o menos lo he entendido. una explicación excelente. gracias por el esfuerzo para explicarlo. eres un gran profesional¡¡ muchísimas gracias¡¡ un saludo.
El 80% se debe repartir en base al coeficiente de cada uno.
No se pueden separar las cuentas pues la plaza asociada a la vivienda es anejo y esta englobada en el porcentaje de la vivienda. Están constituidos como una única comunidad con lo que los propietarios de los garajes deben pagar por el resto de gastos excepto que no le afectaran y se calcularía un grupo de reparto solo para viviendas por ejemplo los gastos de antena de televisión irían en un grupo a parte que solo pagarían las viviendas.
El resto como seguro, administración ... los tendrán que pagar las plazas igualmente en función de su porcentaje, de ésto les debería informar el administrador de su finca porque con las cuentas delante y en persona es fácil de explicar.
La vivienda que tiene el trastero en su terraza debe pagar en base a su cuota de participación independientemente de tener el trastero allí o no porque al ser anejo pasa como con la plaza ya debería estar englobado en la cuota total de su vivienda.