Terrazas en áticos inexistentes

Hola y gracias por anticipado,
estamos constituyendo la comunidad de vecinos y me ha tocado ser el secretario de la misma. Resulta que al revisar las "notas simples informativas" del Registro de la Propiedad, de cada una de las fincas, me he dado cuenta que en la de los dos áticos no hay ninguna referencia a sus respectivas terrazas (no techadas, en principio), salvo que ambos áticos limitan al sur con "zona común" y por supuesto estas viviendas constan con muchos menos metros construidos, que las vviendas que están justo debajo, las cuales tienen el mismo tamaño de planta.
   La preguntas son varias:
   ¿Es normal que no aparezca ninguna referencia a dichas terrazas?
   ¿Deberían computar dichas terrazas en el cálculo de la cuota de participación?

1 respuesta

1
Respuesta de
Hola (xxxxxx).
Las terrazas no computan a efectos de edificabilidad según la normativa. Deberían aparecer como superficie no computable, aunque no en la superficie construida.
La cuota de participación debería ser la que figura en el Registro de la Propiedad. Las terrazas parece que se indican como zona común, es decir, que tienen las antenas comunes y todos las instalaciones del edificio en su terraza. Es una terraza común, de uso privativo por los propietarios de los áticos, pero que deberían ceder el paso ante cualquier persona que necesite revisar dichas instalaciones.
Si tienes alguna pregunta más, no dudes en hacerla, te ayudaré en lo que pueda.
Saludos
RAFA
Hola Rafa,
gracias por tu respuesta. En este caso, desde las terrazas no se accede a ningún elemento común del edificio, ni antenas, ni ninguna otra instalación. Solo los dueños de los áticos tienen acceso a la misma y solo ellos pueden disfrutarlas, cosa que en ningún momento se indica en la escritura de división horizontal, a diferencia de los patios de los bajos, que se dice explícitamente que son de uso exclusivos de los dueños de estos pisos y si computan en su porcentaje de cuota de participación.
   Lo que no entiendo es por que dichas terrazas no se tienen en cuenta a la hora de calcular la cuota de participación, siendo de uso totalmente privado, y además no son pequeñas, una tiene 28 m2 y la otra 18 m2 de superficie.
   Por otro lado, me acabo de enterar, que el vecino de la terraza grande, ha techado la mitad de la misma con un techo de aluminio y/o madera, quedándole como un porche cerrado por todos los lados menos uno (gracias a las paredes laterales con las que ya contaba). ¿Este hecho puede cambiar las cosas?
Un saludo,
Paco
Hola de nuevo, paco.
Si no aparecen en ningún lado, yo no las contaría en la cuota de participación. Lo raro es que no aparezcan en ningún lado, porque deberían. Si es un simple problema administrativo, no te preocupes. Si va a ser algo más legal y con consecuencias económicas o de superficies ya es otro cantar.
En cuanto al cerramiento de las terrazas, la normativa no lo permite, pero el ayuntamiento suele hacer la vista gorda, porque no puede controlar a todos los que cierran sus terrazas por el gasto que ello implica. No se permite, pero no se prohíbe ni penaliza. Mala organización por su parte, pero el que hizo la norma, hizo también la trampa.
Si necesitas más aclaraciones, aquí estaré para intentar ayudarte.
Saludos
RAFA
Hola otra vez, Rafa,
ya me has aclarado un punto crítico, y es que esas terrazas deberían aparecer en la división horizontal, gracias.
   En este caso el problema es económico, ya que yo voy a contribuir en los gastos comunes, un 3% más (lo que suponen 12?/mes de diferencia) que el vecino del ático de arriba, porque a mi me han calculado mi coeficiente de propiedad en base a 113m2 construidos y al del ático en base a 85m2 construidos, siendo el tamaño de ambas viviendas el mismo, si contáramos la terraza como parte del ático, cosa que ahora no se hace según la división horizontal.
   Entonces, siendo las terraza de acceso y uso totalmente privado, y si aprecieran en la división horizontal como tales, ¿deberían computar a la hora del cálculo del coefeciente de propiedad, como si que ocurre en el caso de los patios de los pisos bajos?
   Respecto al techado de la terraza, ¿no se supone que tenía que haber pedido permiso a la comunidad para hacerlo?
Un saludo,
Paco.
Hola de nuevo, paco.
Los Coeficientes de Propiedad vienen fijados -deben- en el Titulo Constitutivo del Edificio. Dichos coeficientes son fijos salvo que así se decida en una junta de la comunidad de propietarios.
Un ejemplo que he encontrado en internet:
"La Junta de propietarios puede disponer -en cualquier momento- que la Cuota de Participación a la Comunidad de propietarios de un Local sea de un 6% ¿por qué? Porque en justicia entiende que el Local no hará uso de la mayoría de los servicios y elementos comunes. Debido a que Cuota de Participación, significa reducida, somera y gráficamente, cuánto ha de contribuir cada propiedad al sostenimiento de la finca o inmueble en su conjunto. En este ejemplo, la Comunidad ha tenido en cuenta la contribución que le corresponde al Local en el Seguro contratado al Edificio, los gastos de Administración y los de telecomunicaciones. Definitivamente, lo acordado por la Junta ha sido presentar el Presupuesto Anual de Gastos y atribuir las Cuotas de Participación basándose en éste. Dejando inalterable los Coeficientes de Propiedad."
En el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal afirma: "... se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por Laudo o Resolución Judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes..." La superficie útil de esa vivienda tiene que venir definida en los planos de construcción del edificio. De ahí podéis sacar la cuota de participación (que puede ser diferente al coeficiente de propiedad).
En cuanto al cerrado de la terraza, debería haber pedido permiso a la comunidad, pues es una alteración de las características estéticas del edificio y tiene que ser consultado antes de su ejecución. A toro pasado, ya no tiene sentido y lo único que podéis es fastidiarle diciéndole que lo tire abajo (con toda la razón del mundo). Te copio el artículo de la L. P. Horizontal:
"Artículo 7
1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al Administrador."
Espero que con todo esto te quede más claro la división en cuotas de participación. Si necesitas algo más, no dudes en preguntar.
Saludos y suerte con tu secretariado ;-)
RAFA
Hola Rafa,
muchas gracias por todo. Yo creo, tal como dejas entrever, que la cosa es más bien un tema legal, porque lo que me interesa saber es si según la ley los coeficientes de propiedad de los áticos han sido mal calculados al no tener en cuenta el espacio que ocupan las terrazas.
Pues lo dicho, muchas gracias por todo.
Un saludo,
Paco.
Añade un comentario a esta respuesta
Añade tu respuesta
Haz clic para o
Escribe tu mensaje
¿No es la respuesta que estabas buscando? Puedes explorar otras preguntas del tema Arquitectura o hacer tu propia pregunta: