Anónimo
Problemas con plantas bajas
Vivimos en un edificio antiguo y 3 viviendas y los dos bajos son de una misma persona y el resto de viviendas ( 5 más) somos propietarios. Estos dos bajos este señor ( antes era dueño de todos los pisos) los usa como garaje-cochera- trastero. El tema es que no sabemos si legalmente lo tiene como garaje o no. En cada uno se guardan mínimo dos coches y los bajos carecen de extintores, boca de incendios ni nada por el estilo. Ël dice que eso es su privacidad y que con ellos puede hacer lo que quiera. ¿Debe el tener en escritura que dichos bajos se usan como garaje? ¿Podemos denunciarlo u obligarle a retirarlos?
Otra consulta: Los cinco vecinos que somos propietarios queremos poner un Administrador de la Finca neutral para todos porque este señor es el que lleva la finca pero siempre para su interés. Él se niega a ello y claro cuando hacemos votaciones él tiene el mismo numero de votos que nosotros porque también cuenta los dos bajos pero a la hora de pagar gastos solo cuenta tres puertas. Nos ha dado una fotocopia de su escritura en la que expone que estas están exentas de gastos de comunidad. Siendo así, ¿Tiene derecho a votar con ellas siendo que están exentas de gastos? Hemos tenido una derrama en las terrazas del edificio con respecto a la comunidad y él va a pagar cinco partes.
Ultima consulta: Los dos bajos no tienen contador a la calle ni al rellano. Creemos que esta señor tiene enganchada la luz a nuestro contador de la escalera. Se lo dijimos y primero nos dijo que los tenia dentro de los bajos y que no nos los iba a enseñar porque era su privacidad. Ahora nos dice que se la tiene enganchada a uno de sus inquilinos y que eso no nos incumbe en nada a nosotros. Tampoco nos demuestra que no la tiene enganchada a nosotros. ¿Es esto legal? ¿Tenemos derecho a que nos lo demuestre?
Otra consulta: Los cinco vecinos que somos propietarios queremos poner un Administrador de la Finca neutral para todos porque este señor es el que lleva la finca pero siempre para su interés. Él se niega a ello y claro cuando hacemos votaciones él tiene el mismo numero de votos que nosotros porque también cuenta los dos bajos pero a la hora de pagar gastos solo cuenta tres puertas. Nos ha dado una fotocopia de su escritura en la que expone que estas están exentas de gastos de comunidad. Siendo así, ¿Tiene derecho a votar con ellas siendo que están exentas de gastos? Hemos tenido una derrama en las terrazas del edificio con respecto a la comunidad y él va a pagar cinco partes.
Ultima consulta: Los dos bajos no tienen contador a la calle ni al rellano. Creemos que esta señor tiene enganchada la luz a nuestro contador de la escalera. Se lo dijimos y primero nos dijo que los tenia dentro de los bajos y que no nos los iba a enseñar porque era su privacidad. Ahora nos dice que se la tiene enganchada a uno de sus inquilinos y que eso no nos incumbe en nada a nosotros. Tampoco nos demuestra que no la tiene enganchada a nosotros. ¿Es esto legal? ¿Tenemos derecho a que nos lo demuestre?
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Respuesta
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Desde el momento en que venió la primera de las unidades de la finca, está constituida una comunidad horizontal pues hay una escritura de división horizontal con unos estatutos o normas de comunidad aunque sean muy básicas. Consúltelas primero; en ellas deberá constar que la casa está dividida en por viviendas y en por loclaes o por garajes. Si no pone garaje y guarda coches, como la casa no es suya, denuncienles como comunidad o como particular, es igual. Acudan primero si quieren al Ayuntamiento y a Industria que es quien regula la normativa sobre garajes. Infórmense sobre que exigencias piden para exigirle las medidas de seguridad (extintores, ventiladores, etc) ademas de para concder vado. Y a partir de dicha información actúen.
Con respecto a las votaciones, primero aclarar que no sólo debe contabilizarse el numero de votos sino también la suma de porcentajes de participación. Es decir, las mayorías se consiguen con numero de votos y con mayoría de porcentaje, ambas dos inseparablemente. Miren primero si esto se da. De todas las maneras, me reitero en lo que les comento siempre; se debe acudir previamente a dichos escrituras y comprobar lo que dice. Si un locla no contribuye a los gastos de comunidad ordinarios, no decide sobre ellos; lo contrario en escrituras sería denunciable. Si vota, contribuye. Con respecto al administrador de todas las maneras, se contrataría a nivel comunidad no portal a no se rque decidan lo contrario pero no tiene sentido pues el profesional terminaría haciendo seguro seguro un trabajo por el que no le remuneran. Siguiendo con lo mismo, en los estatutos si no dice nada, sobre los turnos de presidencia, se deb acudir a ley donde dice que éstos se deben establecer; es decir, no se pueden tener presidencias a perpetuidad.
Con respecto a la luz, acudan al distribuidor der su ciudad y pídanle esta información; pregunten si la finca tal y cual tiene contrato de suministro, de todas las maneras, un electricista les puede averiguar este asunto. Mi consejo: pongan en sobreaviso al inquilino y si la luz la paga el, quizás uds. no tengan que hacer nada más.
Con respecto a las votaciones, primero aclarar que no sólo debe contabilizarse el numero de votos sino también la suma de porcentajes de participación. Es decir, las mayorías se consiguen con numero de votos y con mayoría de porcentaje, ambas dos inseparablemente. Miren primero si esto se da. De todas las maneras, me reitero en lo que les comento siempre; se debe acudir previamente a dichos escrituras y comprobar lo que dice. Si un locla no contribuye a los gastos de comunidad ordinarios, no decide sobre ellos; lo contrario en escrituras sería denunciable. Si vota, contribuye. Con respecto al administrador de todas las maneras, se contrataría a nivel comunidad no portal a no se rque decidan lo contrario pero no tiene sentido pues el profesional terminaría haciendo seguro seguro un trabajo por el que no le remuneran. Siguiendo con lo mismo, en los estatutos si no dice nada, sobre los turnos de presidencia, se deb acudir a ley donde dice que éstos se deben establecer; es decir, no se pueden tener presidencias a perpetuidad.
Con respecto a la luz, acudan al distribuidor der su ciudad y pídanle esta información; pregunten si la finca tal y cual tiene contrato de suministro, de todas las maneras, un electricista les puede averiguar este asunto. Mi consejo: pongan en sobreaviso al inquilino y si la luz la paga el, quizás uds. no tengan que hacer nada más.
Buenos días y gracias por su pronta respuesta. Me surgen varias dudas: En la fotocopia de la escritura que él nos ha enviado pone locales de las plantas bajas. En ningún momento pone garajes ni demás.
Entonces entiendo que, si estas plantas bajas están exentas de gastos de comunidad, tampoco tienen derecho a voto sobre lo del administrador. Pero entiendo que si les corresponde pagar en la derrama de las terrazas porque es su techo al fin y al cabo. ël se excusa en que como paga la derrama tiene derecho a votar pero no a pagar gastos de comunidad.
La ley sobre propiedad horizontal la hemos leído toda porque el nos la pasó. No sabemos que porcentaje tenemos cada uno y tampoco en escrituras lo especifica.
En la parte de su escritura que el nos enseñó también pone que la terraza de la derecha mirando de frente a la fachada, ¿es solo propiedad suya y que la de la izquierda solo la pueden usar las ptas 2 y 3. Estas modificaciones en escritura son legales? ¿Puede cambiarlo a su conveniencia? Gracias y perdón por seguir preguntándole.
Entonces entiendo que, si estas plantas bajas están exentas de gastos de comunidad, tampoco tienen derecho a voto sobre lo del administrador. Pero entiendo que si les corresponde pagar en la derrama de las terrazas porque es su techo al fin y al cabo. ël se excusa en que como paga la derrama tiene derecho a votar pero no a pagar gastos de comunidad.
La ley sobre propiedad horizontal la hemos leído toda porque el nos la pasó. No sabemos que porcentaje tenemos cada uno y tampoco en escrituras lo especifica.
En la parte de su escritura que el nos enseñó también pone que la terraza de la derecha mirando de frente a la fachada, ¿es solo propiedad suya y que la de la izquierda solo la pueden usar las ptas 2 y 3. Estas modificaciones en escritura son legales? ¿Puede cambiarlo a su conveniencia? Gracias y perdón por seguir preguntándole.
No usen copias incompletas de escrituras, acudan al Registro de la Propiedad correspondiente y soliciten copia de dicha escritura de división horizontal y estatutos. Tienen que tener por narices porcentajes o cuotas y si no estuvieran especificados (gran error de notario y registrador, que no creo), se computan según metros cuadrados. Los locales por principio, si no se dice lo contrario, no tienen destino como cocheras sino como locales, tiene que darse un cambio del destino del mismo. Le remito a que consulte una sentencia del TS al respecto.
TS, Sala Primera, de lo Civil, 996/2007, de 20 de septiembre
Recurso 3788/2000. Ponente: JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA.
Lo del administrador no he debido explicarme bien; lo lógico es que el administrador lo sea de la finca al completo pues, aun contratándole solo las viviendas, terminaría haciendo el trabajo que afecta a todos, como encargarse de tejados, fachadas, tuberías, etc. Lo que le quiero decir es que en todo lo que no está exento tiene derecho a votar y obligación a pagar, pero siempre en función de su porcentaje de participación que como le he dicho, tiene que ir irremediablemente conjunto con el numero de votos. El lo que hará será callar con lo que no le afecta económicamente pero lo que si votará y pagara.
Lo que no le entiendo y discúlpeme por ello es lo de la terraza; ¿Es qué han sido modificadas las escrituras una vez vendida la primera vivienda? Reitero que no creo que haya notario y registrador que a la vez incurran en tan grave error. Si esto es así, al Juzgado de cabeza; si esto no es así y es anterior a la venta de viviendas cuando era el propietario al 100 por 100, tenia derecho a hacer y deshacer dentro de la legalidad y si consideró dar usos privativos a ciertos elementos, hecho está. Precisarían de unanimidad para cambiar esto. Por esto, y va como consejo a todo el mundo, cuando se adquiere una vivienda no sólo es necesario conocer las cargas del elemento a comprar sino enterarse de las nomras de comunidad y escrituras primeras, pues solamente lo inscrito "va a misa" frente a terceros.
Le reitero, vayan al registro de la Propiedad que les corresponda y soliciten la documentación mencionada. Sin ella, poco podrán hacer.
TS, Sala Primera, de lo Civil, 996/2007, de 20 de septiembre
Recurso 3788/2000. Ponente: JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA.
Lo del administrador no he debido explicarme bien; lo lógico es que el administrador lo sea de la finca al completo pues, aun contratándole solo las viviendas, terminaría haciendo el trabajo que afecta a todos, como encargarse de tejados, fachadas, tuberías, etc. Lo que le quiero decir es que en todo lo que no está exento tiene derecho a votar y obligación a pagar, pero siempre en función de su porcentaje de participación que como le he dicho, tiene que ir irremediablemente conjunto con el numero de votos. El lo que hará será callar con lo que no le afecta económicamente pero lo que si votará y pagara.
Lo que no le entiendo y discúlpeme por ello es lo de la terraza; ¿Es qué han sido modificadas las escrituras una vez vendida la primera vivienda? Reitero que no creo que haya notario y registrador que a la vez incurran en tan grave error. Si esto es así, al Juzgado de cabeza; si esto no es así y es anterior a la venta de viviendas cuando era el propietario al 100 por 100, tenia derecho a hacer y deshacer dentro de la legalidad y si consideró dar usos privativos a ciertos elementos, hecho está. Precisarían de unanimidad para cambiar esto. Por esto, y va como consejo a todo el mundo, cuando se adquiere una vivienda no sólo es necesario conocer las cargas del elemento a comprar sino enterarse de las nomras de comunidad y escrituras primeras, pues solamente lo inscrito "va a misa" frente a terceros.
Le reitero, vayan al registro de la Propiedad que les corresponda y soliciten la documentación mencionada. Sin ella, poco podrán hacer.
Buenas tardes, gracias de antemano. Sacaremos copia de dicha escritura porque el nos enseña lo que le conviene. En cuanto a lo de las terrazas, realmente se que se hizo hace tiempo pero no se si cuando aun era suyo el edificio o ya habia propietarios.<span style="white-space: pre;"> </span>
<span style="white-space: pre;">E</span>n cuanto a lo del administrador creo que no me he explicado bien. El administrador es uno solo para todo el edificio incluyendo plantas bajas y mi consulta era: Este señor es propietario de los bajos y de tres viviendas y los que queremos poner un administrador somos 5 viviendas. Ël se opone a cambiar de administrador (él mismo es que lo hace hasta ahora porque se ha puesto el asi) y vota por cinco en vez de por tres puertas. Mi consulta era si para aprobar la entrada de un administrador el puede votar con cinco puertas. Recordemos que en su parte de escritura ponia que las plantas bajas están exentas de gastos de comunidad. Si estan exentas de pago tampoco tienen derecho a voto? El se cree que por pagar la derrama tiene derecho a voto con los bajos tambien pero a la vez estan exentos de gastos de comunidad. Debe votar como tres o como cinco viviendas?No se si me explico
<span style="white-space: pre;">E</span>n cuanto a lo del administrador creo que no me he explicado bien. El administrador es uno solo para todo el edificio incluyendo plantas bajas y mi consulta era: Este señor es propietario de los bajos y de tres viviendas y los que queremos poner un administrador somos 5 viviendas. Ël se opone a cambiar de administrador (él mismo es que lo hace hasta ahora porque se ha puesto el asi) y vota por cinco en vez de por tres puertas. Mi consulta era si para aprobar la entrada de un administrador el puede votar con cinco puertas. Recordemos que en su parte de escritura ponia que las plantas bajas están exentas de gastos de comunidad. Si estan exentas de pago tampoco tienen derecho a voto? El se cree que por pagar la derrama tiene derecho a voto con los bajos tambien pero a la vez estan exentos de gastos de comunidad. Debe votar como tres o como cinco viviendas?No se si me explico
Ah se me olvidaba. En mi escritura de la vivienda (ático) en ningún caso pone que yo no puedo subir a la terraza y hacer uso de ella ni pone que sea de uso exclusivo para él y creo recordar que en la de mis vecinos tampoco. ¿Si esto es una modificación legal se supone que deberíamos tenerlo todos no?
Con respecto a la terraza, consulte dichas escrituras; en la teoría, cuando de un elemento no es eespecifica nada, es considerado común de uso común, pero aveces se dan usos privativos y son completamente legales; la historia es saber cuando se ha hecho dicha modificación del uso y disfrute y donde consta, si no está registrada, no tiene valor frente a terceros porque produciría indefensión.
Con respecto al administrador; este es un servicio inicialmente para toda la finca por eso no se contabiliza en los gastos como ud. dice "de comunidad", es decir, no es como pagar la luz del portal, la limpieza de ela escalera, etc. Este es un gasto para todos y cada uno de los copropietarios de la finca al completo y lo pagan en función de su cuota de participación. Esto es mucho más sencillo de lo que parece; al hacer el presupuesto econmico, se hacen "gastos de comunidad" a dividir entre los pisos, "gastos generales" a dividir entre todos, pisos y lonjas y se suman lo que a cad aúno le corresponde. Es facilísimo, ebvita abrir cuentas diferentes, cad aúno paga en función de lo que le corresponde y de lo que está obligado, etc. Por ello, está obligado también el propietario de los locales en pagar según su coeficiente, por lo que también votará pero también en función de su coeficiente: nº de elementos + porcentaje de participación. Mientras dicho copropietario mantenga la mayoría en ambas cosas, romperá muchas votaciones pero también contribuye el que más. Espero haber explicado la situación ahora mejor. Sigo quedando a su disposición.
Con respecto al administrador; este es un servicio inicialmente para toda la finca por eso no se contabiliza en los gastos como ud. dice "de comunidad", es decir, no es como pagar la luz del portal, la limpieza de ela escalera, etc. Este es un gasto para todos y cada uno de los copropietarios de la finca al completo y lo pagan en función de su cuota de participación. Esto es mucho más sencillo de lo que parece; al hacer el presupuesto econmico, se hacen "gastos de comunidad" a dividir entre los pisos, "gastos generales" a dividir entre todos, pisos y lonjas y se suman lo que a cad aúno le corresponde. Es facilísimo, ebvita abrir cuentas diferentes, cad aúno paga en función de lo que le corresponde y de lo que está obligado, etc. Por ello, está obligado también el propietario de los locales en pagar según su coeficiente, por lo que también votará pero también en función de su coeficiente: nº de elementos + porcentaje de participación. Mientras dicho copropietario mantenga la mayoría en ambas cosas, romperá muchas votaciones pero también contribuye el que más. Espero haber explicado la situación ahora mejor. Sigo quedando a su disposición.