¿ Qué ocurre cuando segunda prórroga alquiler vence ?

I. Hola Compañero de nuevo, sólo deseaba compartirle la escasa información que vi a cerca de este tema con la esperanza de que pudiese serle de alguna utilidad, y como le comenté esta mañana ofrecerme por si fuese necesario comunicar su consulta a un experto.

Ojalá disponga de tiempo y pueda obtener al menos una parte de la información. Perdone por la incomodidad de lectura y la manera de responderle. Ánimo.

https://www.supercontable.com/boletin/H/articulos/derogado_decreto_prorroga_extraordinaria_alquiler_que_pasa_con_contratos_ahora.html 

https://www.eldiario.es/economia/sera-prorroga-automatica-alquileres-propietario-tendra-indemnizar-inquilino-ano-renta-si-incumple_1_13548989.html

https://elpais.com/economia/vivienda/2026-10-01/la-prorroga-extraordinaria-de-dos-anos-de-los-alquileres-dejara-de-aplicarse-si-sale-adelante-la-renovacion-automatica-del-segundo-decreto-de-vivienda.html

https://www.solfinc.com/es/blog/vigencia-prorroga-alquiler-si-el-decreto-no-se-aprueba/ 

https://inquilinato.org/prorroga-alquiler-subida-2-por-ciento/ 

Al vencer la última prórroga de tu contrato el 20 de diciembre de 2026, el contrato original se extingue por completo, lo que significa que dejas de estar sujeto a las subidas anuales automáticas que venías teniendo. [1]

A partir de esa fecha, entras en un escenario legal completamente diferente. El propietario no puede fijar el precio que quiera libremente de forma incondicional, pero tampoco estás cubierto automáticamente por el incremento anual ordinario que tenías hasta ahora. [1]

A continuación se detalla lo que sucederá legalmente y cómo se estructuran los precios ante la firma de un nuevo contrato:

1. ¿Qué sucede exactamente el 20 de diciembre de 2026?

Al terminar los 5 años iniciales y los 3 años de prórroga legal (artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)), el contrato finaliza. A partir de ese día se abren tres caminos: [1, 2]

• No renovación (Fin del alquiler): Si el propietario te avisa por escrito con la antelación legal de que no desea renovar, tendrás que devolver las llaves. Con la normativa del Real Decreto-ley de vivienda de octubre de 2026, el propietario está obligado a darte un preaviso de 6 meses si quiere extinguir la relación contractual. Si te avisa fuera de plazo, el contrato pasará a prorrogarse en nuevos tramos legales obligatorios. Además, bajo este nuevo decreto, si el propietario decide extinguir el contrato sin una causa legal justificada (como necesitarlo para sí mismo), estará obligado a indemnizarte económicamente (un mínimo de 12 mensualidades en la mayoría de supuestos). [1, 2, 3, 4, 5]

• Tácita reconducción: Si llega el 20 de diciembre, nadie dice nada y tú te quedas en la vivienda pagando la renta durante 15 días con el consentimiento del dueño, nace un "nuevo contrato" de forma automática amparado por el Código Civil. Su duración será mensual o anual dependiendo de cómo esté fijada la renta en tu contrato original (habitualmente anual), manteniendo las mismas condiciones pero pudiendo el propietario rescindirlo al acabar cada nuevo período. [1, 2]

• Firma de un nuevo contrato de arrendamiento: Es la opción habitual si ambas partes queréis continuar a largo plazo. Se firma un documento desde cero que te garantizará, por ley, otros 5 años mínimos de permanencia (o 7 años si tu casero es una empresa). [1, 2, 3]

2. ¿Cómo se regula el precio si se firma un nuevo contrato?

Para un contrato totalmente nuevo, las reglas de actualización del 3% anual que mencionas ya no aplican directamente, puesto que ese porcentaje era un límite para las revisiones anuales de contratos ya vigentes. No obstante, el propietario tampoco tiene total libertad de mercado; el precio dependerá de dónde esté situado el piso:

Fin del contrato de alquiler

Cuando vence la segunda prórroga legal obligatoria (o los plazos máximos de prórroga obligatoria de 3 o 5/7 años según la Ley de Arrendamientos Urbanos - LAU), el contrato se extingue automáticamente si no hay un nuevo acuerdo. [1, 2]

📊 Escenarios posibles al vencer el plazo

• ✅ Firma de un nuevo contrato:
  • Ambas partes pactan una nueva duración y renta libremente.
  • Se actualizan las condiciones económicas y de plazo.

• 💡 Prórroga tácita:
  • Si el inquilino sigue en la vivienda y el propietario no exige la devolución.
  • El contrato se prolonga de forma tácita por plazos anuales (o según el C.C.).

• ⚠️ Extinción y entrega de llaves:
  • El propietario o el inquilino notifican que no desean renovar.
  • El inquilino debe desocupar y devolver el inmueble en la fecha fijada.

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Al encontrarte en esta situación, la clave principal radica en los plazos de comunicación. Si tu contrato cumple la prórroga de los 3 años el próximo 20 de diciembre, el propietario estaba obligado a notificarte su intención de no renovarlo con al menos 4 meses de antelación (es decir, como tarde el 20 de agosto), de acuerdo con el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). [1, 2, 3]

Los escenarios posibles ante el vencimiento del 20 de diciembre son los siguientes:

1. El propietario no te envió ningún aviso formal antes del 20 de agosto

Si no has recibido un burofax o comunicación fehaciente en esa fecha, el propietario ya no puede obligarte a marcharte el 20 de diciembre. Al vencer la prórroga legal de 3 años sin preaviso, el contrato entra en lo que se denomina tácita reconducción (regulada por el Código Civil). [1, 2, 3]

• El contrato se renueva de forma automática.

• La duración de esta nueva renovación dependerá de cómo se fijó el pago del alquiler en tu contrato original: si la renta se pactó de forma anual (ej. "12.000€ al año pagaderos en mensualidades de 1.000€"), se prorroga por un año completo; si se pactó de forma mensual, se prorroga mes a mes. [1]

2. El propietario te avisó correctamente antes del 20 de agosto

Si el casero cumplió fielmente con el preaviso de 4 meses, el contrato finalizará el 20 de diciembre de forma efectiva. A partir de ese momento, tendrías que abandonar la vivienda o sentarte a negociar un contrato totalmente nuevo desde cero si ambos estáis de acuerdo. [1, 2, 3]

3. ¿Qué ocurre con el precio del alquiler?

Durante las prórrogas automáticas o la tácita reconducción, el propietario no puede subirte el precio libremente. La renta solo se puede actualizar anualmente aplicando el límite legal máximo fijado por la Ley de Vivienda (que actualmente se sitúa en un tope del 3% para las renovaciones anuales). Solo podría exigir una renta mayor si se firma un contrato completamente nuevo

Sí, para un nuevo contrato al finalizar el anterior, el propietario puede fijar un precio nuevo según el mercado, salvo que la vivienda esté en una zona de mercado residencial tensionado o apliquen topes específicos. [1, 2]

📊 Diferencia clave: Contrato nuevo vs. Actualización anual

• 🔄 Actualización anual (el 3% o índice correspondiente): Solo se aplica durante la vigencia de un contrato en curso en su fecha de aniversario (si está pactado). No es un contrato nuevo, sino una revisión de la renta actual. [1, 2, 3]

• 📝 Nuevo contrato por finalización: Al cumplirse los 5 o 7 años de duración legal (y si el propietario avisó con al menos 4 meses de antelación que no prorroga), se extingue el vínculo anterior y se firma uno nuevo. [1, 2]

⚠️ Límites según la zona y el tipo de propietario

• 🏙️ Fuera de zonas tensionadas: El propietario tiene libertad para proponer un precio de mercado en el nuevo contrato. [1, 2]

• 🛑 En zonas tensionadas:
  • Si el propietario es gran tenedor, el precio del nuevo contrato está limitado por el índice de referencia.
  • Si es pequeño tenedor, por regla general la renta no puede superar la del contrato anterior (con excepciones limitadas por mejoras o duración.