¿Quien es responsable civil de un garaje colectivo en una edificio (viviendas+garajes) con un sólo cif?
Tengo una parcela de garaje en un edificio con 14 viviendas + 14 garajes repartidos en 2 sótanos (11 parcelas en S-2 y 3 parcelas en S-1). Los garajes no tienen un CIF independiente. La escritura habla del edificio como un conjunto, y el 100% de cuotas se alcanza con los 28 elementos; si bien dice también, que en los gastos de escalera (luz, agua, limpieza, mantenimiento ascensor...) solo participa quien hace uso de ella, y aunque no lo pone en la escritura se hace igual en sentido inverso, en los gastos de garaje (vado, luz, limpieza del garaje, mantenimiento puerta elevada) participan los propietarios de garaje; así pues los gastos se llevan por separado. Da la casualidad que por servidumbres de paso en los garajes, pagamos estos gastos en la comunidad contigua, aun no perteneciendo a esa comunidad. Es decir, en cuanto a la vertical del edificio, mi garaje se encuentra en el sótano de un edificio A, al que pertenece este elemento, pero mi garaje da acceso a un garaje mayor que anualmente me pasa los gastos que me corresponden de luz, vado, tasas, incendios ... Ahora bien, mi duda surge a raíz del seguro de la comunidad. Resulta que hace poco he descubierto que el garaje no tiene seguro, es decir las 14 viviendas tienen contratado el seguro de la comunidad pero solo han declarado las 14 viviendas (y solo lo pagan ellos claro), y en cuanto a la comunidad de garaje en la que participo de los gastos por la servidumbre me dicen que su seguro no me cubriría ya que no soy parte de su comunidad (y tampoco lo pago de nuevo). Si ocurriese algún siniestro, la puerta del garaje atrapa a alguien digamos, en esta zona de garaje que en vertical pertenece al edificio A, que tiene un solo cif. Aunque los gastos se lleven independientes, y cuyos elementos forman el 100% de las cuotas, ¿a quién se pediría responsabilidades?
La semana que viene hay reunión de los propietarios de viviendas a la que acudiré por primera vez, ya que los garajes tenemos que pagar la parte correspondiente a un arreglo de fachada, y quiero plantearles el tema y hablar con un poco de conocimiento. Yo diría, por lo que he leído por internet, que:
- Puesto que no hay comunidad independiente para la zona de de garajes, y no tenemos cif, no se puede contratar un seguro comunitario de garajes.
- Si no hay seguro de garaje y hubiese un siniestro (daños a terceros) puesto que la comunidad es única, ¿Todos (viviendas y garajes hasta el 100%) seríamos responsables en relación a la cuota de participación?
- Si hubiese una caída de una teja, por ejemplo, que deriva en una responsabilidad civil, al estar declaradas 14 viviendas únicamente, yo que soy propietaria de un garaje, ¿estaría cubierta por ese seguro o me podría reclamar la parte proporcional con respecto a mi cuota de participación en el edificio que se derivase del siniestro?
Por cierto, este gasto que reclaman de fachada... Se plantean denunciar a la comunidad de garajes si no pagan... Entiendo que como no existe tal comunidad (en todo caso estarían denunciándose a sí mismos) tendrán que denunciar uno a uno a los comuneros que no pagan (no estoy entre ellos ya que yo tengo claro que me corresponde pagar en relación a mi cuota y así lo haré, en cuanto se aclaren).
1 Respuesta
Los garajes como figuran en le escritura de obra nueva y division horizontal del edificio, ¿cómo anejos? O bien figuran las 14 plazas como una unica propiedad, ¿y tiene un coeficiente asignado? Por su descripcion creo que no son anejos
¿La fachada a que edificio pertenece?
Si su garaje las 14 plazas no tiene seguro, sera porque asi lo habran decidido ustedes, ese tema se habla con el seguro.
Como la teja pertenece al edificio, y si existe responsabilidad civil, la pagaria el seguro
El lunes voy a ir a la notaría a pedir copia de la escritura de constitución de propiedad horizontal del edificio ya que ni la administración la tiene. Le puedo adelantar que la escritura de mi parcela dice:
Elemento 16- parcela de garaje no vinculada número 3 (+descripción de la parcela).
Tiene este elemento una participación en los elementos comunes del 1,69%.
Forma parte del siguiente conjunto arquitectonico: Edificio sito en xxx, en la calle xxx, número 17, que ocupa una planta superficialde 326m2...
Sé que entre las 14 viviendas sólo tienen el 84% de la participación del total del edificio, por que me lo han dicho en la administración (y por que mis padres tienen la vivienda en ese edificio con un 6% de participación), por lo que el 100% se conseguiría con los garajes.
La escritura de obra nueva del edificio, no están en el notario, están en el registro de la propiedad.
Hay algo que no cuadra, si las viviendas tienen el 84%, el garaje debe tener el 16%
Si cada plaza de parcamiento tiene 1,69 X 14 = 23,66%
Por lo que veo no son anejas.
Si el garaje de su edificio, no esta asegurado, es porque ustedes lo han decidido así
En mi edificio tampoco lo esta.
Acláreme una cosa.
Usted solo tiene plaza de aparcamiento, ¿verdad?
Es necesario saber como figuran las plazas de aparcamiento en la escritura
Pero figuren como figuren, su garaje no tiene porque tener un CIF, YA que las plazas, figuraran como anejas o como una propiedad más, igual que cualquier vivienda,
¿Cuántos años tiene su edificio?
He leído en varios sitios que en el registro solo me facilitarían una copia simple, y que la escritura entera me la facilitaran en la notaria. Iré a los 2 sitios de todas formas.
En cuanto a la cuota, intuyo que al haber 2 sótanos de garaje, y en el mio solo haber 3 parcelas nuestra cuota será mayor que las 11 de abajo (suposiciones mías, pero quizás porque la zona común de nuestro sótano es proporcionalmente mayor que la del sótano inferior).
El edificio se construyó en 2002, pero estas 3 parcelas se las quedó la promotora hasta 2006. Entiendo que los propietarios entraron a vivir y pusieron en marcha "su comunidad" puesto que los garajes los tenia la promotora.
A las 3 parcelas jamas se las ha convocado a una reunión, ni hemos votado nada, cuando compré la parcela pensé que pertenecía a la comunidad contigua por compartir el acceso y gastos, a lo que nos dijeron que no, no eramos de su comunidad, solo participamos en los gastos por la servidumbre de paso, y tampoco teníamos voto según ellos. Así que pensé que estábamos en el limbo hasta que hace poco me dio por mirar el tema...
Si no se ha registrado una subcomunidad, ni se ha votado para ello entiendo que somos de una única comunidad aunque hayamos venido actuando independientemente, con lo que tengo que plantear a toda la comunidad lo del seguro... por eso preguntaba si todos seríamos responsables, puesto que si las viviendas no lo son, no querrán contratarlo, y los garajes no disponemos de cif ni cuenta bancaria para contratarlo.
El tema esta más liado todavía por esas servidumbres de paso con otros garajes (para las que no se han creado ni subcomunidades ni mancomunidades...). Pero ese es otro tema.
No me contestado la pregunta de l fachada, a que comunidad pertenece
¿Y usted sabe exactamente en que notaria el promotor realizo la escritura?
Y aunque lo sepa, me extraña que el notario se la facilite.
A lo mejor no le han vonvocado, porque usted no ha facilitado al administrador su dirección.
Yo la verdad, no veo tanto lio. Para y hablo a priori, su garaje sera una propiedad más con su cuota de participación, porvlo cusl no debe de tener CIF.
Luego el garaje contribuye a otros gastos con otro garaje
La fachada pertenece al 17.
Sé en que notaria se hizo, lo pediré y a ver que me dicen.
No nos han convocado porque nos tratan como unidad independiente.
En cuanto a la servidumbre, el garaje 19 debe participar con un 74%en los gastos del garaje, pero en mi comunidad ni viviendas ni garajes se han encargado de ellos, por tanto hasta el vado está a nombre del 19. A causa de llevar ellos los gastos nos reclaman el 26% de estos. Pero nos los reclaman a titulo particular a cada una de las 3 parcelas, no se los reclaman a la comunidad 17. En su día consulté en la cámara de propiedad y me dijeron que yo no tenia que pagar nada a esa comunidad, yo debía pagar a la mía, el 17. Pero la mía se desentiende de los garajes.
El lio es que así particularmente, no tenemos ni voz ni voto, recibimos una carta que dice... os corresponde pagar x. Y ellos deciden lo que se hace y deja de hacer en todo el garaje. Cuando en realidad esos gastos debería llevarlo la comunidad del 17, y que esta reclamase a cada propietario de parcela su parte y el 74%restante a la comunidad del 19. Y las decisiones... no se como habría que tomarlas pero seguro que no unilateralmente. Fíjese si hay lio que, la promotora les indemnizó por un pilar que dificultaba las maniobras en su parte del garaje y como salía más barato decidieron cambiar la puerta de acceso de vehículos, puerta que esta en la fachada del 17, y su administradora (abogada) nos dijo que tenían derecho a cambiarla y esta vez nos dejaron votar, pero salió a favor lógicamente si tienen el 74% y la cambiaron. Y nos dieron a entender que nos hacían el favor de no tener que pagar la parte que nos tocaba.
Para todas nuestras quejas la respuesta era: formad una comunidad y llevad los gastos... pero, ¿cómo podíamos afrontar el adelanto de los gastos de un garaje de 14 o 15 plazas más algún trastero (son unos 3.000euros anuales) entre 3 propietarios?
Tampoco tenemos claro que la participación sea del total del garaje 17+19, o si será que ellos asumen el 100% de su zona, y tendrían que abonarnos el 74% de los gastos de nuestra zona.
Me esta liando un poco con tanto numero.
Dígame si la fachada a reparar es de su edificio, ¿si o no?
Si, la fachada a reparar es de mi edificio, el 17, y pagare la pagaré en función de mi cuota de participación, mi 1.69%
Ya vamos despejando el problema, usted tiene claro que tiene que contribuir al arreglo de fachada.
Referente al seguro del garaje, seguramente el seguro de la comunidad, si lo tiene cubierto, pero ojo, el continente, no el contenido, los coches no están asegurados.
