Anónimo
Arreglo de fachada parcial sin llegar a cota 0
Soy propietario de un local que pertenece a un edificio con 3 portales; la comunidad se está planteando el arreglo de la envolvente de la fachada pero sin arreglar la planta baja, es decir no bajan hasta cota 0; que es dónde están situados los locales comerciales, sólo se arreglaría la envolvente de las viviendas. ¿Estamos los propietarios de los locales obligados a pagar el arreglo con base a nuestra cuota de participación total en el edificio independientemente que no se arregle nuestras fachadas? O a esa cuota habría que descontar los metros no arreglados, ¿es decir si p.e. Tengo un 1.53% del total y solo se arregla el 80% de la fachada mi cuota pasaría a ser del 1.22%? ¿Se les puede obligar a que el arreglo sea de toda la fachada?
Aprovechando la obra se van a hacer otros arreglos. ¿Estamos obligados a asumir el pago del aislamiento de balcones mediante la impermeabilización de suelos reposición de baldosas y aislamiento de forjados? ¿Y el importe relativo a la instalación de barrandillas de balcones acristaladas en los pisos? ¿O estos podrían considerarse como elementos individualizables y por tanto no estamos oblgados a su pago?
2 respuestas
Los locales, salvo exención explícita, participan de la reparación de la fachada.
En el caso que comenta, habría que revisar con atención si se trata de una obra de reparación necesaria o de una mejora. La reparación, posiblemente, sea obligada, si es necesaria. La mejora, en cambio, debe aprobarse por mayoría cualificada y, dependiendo del coste, los que se opongan no están obligados a participar.
Por otra parte, lo que se plantea en su Comunidad es un acuerdo discriminatorio, puesto que se pretende mejorar parte de un elemento común, beneficiando a algunos propietarios frente a otros, pero exigiendo la participación de todos en el coste.
Si los locales quieren que, si se acomete la obra, se haga entera, lo que deberían hacer es oponerse al mismo, en caso de alcanzarse en Junta de Propietarios, para impugnarlo posteriormente.
El edificio en cuestión tiene una antigüedad de 15 años, con calificación de protección oficial, mi duda es si el arreglo es una obra necesaria o es una mejora ya que, aprovechando las circunstancias va destinada a una mejora de la eficiencia energética del envolvente de la fachada de la que sólo se aprovechan los vecinos y no los locales, es más en el mismo acta se recoge "El escenario actual es que esta obra se realiza contando con las ayudas del IDAE. Si estas ayudas no llegasen a salir o no fuesen adjudicadas a la mancomunidad, se podría plantear en el futuro otro alcance de obra más restrictivo." entiendo que en el mismo acta se clarifica que es una obra de mejora y no una obra necesaria.
Se podría argumentar que sería necesario en este caso una mayoría de 3/5 por entrar dentro de estos supuestos?
El establecimiento o supresión de equipos o sistemas de aprovechamiento común (no privativo) que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En este último caso, los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos los propietarios.
Las innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble.
ACLARACIÓN: Los propietarios que no hayan votado a favor, no estarán obligados a pagar por las innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, que no sean exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Respecto a esto es un aprovechamiento común si parte de los propietarios como en este caso son los locales no disfrutan de esa efciciencia energética?
Cuando el texto dice "en este último caso, los acuerdos adoptados obligan a todos los propietarios se referie sólo a la eficiencia hídrica?
Muchas gracias por adelantado
Opino, en efecto, que se trata de una mejora. Más aún cuando condicionan el alcance de la obra a la obtención de una subvención. Si se tratase de una obra necesaria, no sería condicional, sino obligatoria. Por tanto, podrían exigir la participación de todos en esa obra de reparación, pero no en la de mejora.
En resumen, esa mejora debería aprobarse por la mayoría de las 3/5 partes y los que se opongan no están obligados a participar si supera el coste equivalente a las 3 cuotas ordinarias.
Por último, insistir en el tema de que, aparte de todo lo anterior, un acuerdo como el que se pretende llevar adelante sería impugnable, a mi entender, por discriminatorio. No se puede realizar una obra en beneficio de una parte de los propietarios y además pretender que sea sufragada por todos. Es, simplemente, ridículo.
Salvo que los estatutos o la división horizontal de la finca diga lo contrario, estáis obligados a participar con vuestro coeficiente el importe de las obras, lleguen o no a cota cero.