Parcela segregada y vendida. Error del arquitecto en las mediciones iniciales y ahora no cuadran.
Hace dos años, compre una parcela de 2516 metros, la matriz tiene 5 parcelas, me dieron un plano de las medidas de las 5 parcelas, el ingeniero técnico bajó y estacó mi parcela para poder vallarla.
A día de hoy tres propietarios dicen que le faltan metros y el ingeniero nos ha dicho que en su día efectivamente se equivocó al medir, que después de otra medición topográfica yo tengo metros de más Y que entre todos tenemos tres opciones:
1. Él se hace cargo de pagar los metros a los vecinos que tienen menos en su escritura.
2. Mover lindes, donde yo tengo un muro de hormigón, vegetación plantada y un muro de contención... Y él dice que no puede hacerse cargo por el gran importe que conlleva, soy la única que tiene vallado.
3. Vernos todos en un juzgado.
Dentro del catastro la parcela no viene segregada, he hecho una nueva medición topográfica para su comparación y me salen otras medidas distintas.
¿Quién puede decirme cuales son las medidas de mi parcela exactas?
¿Qué puedo hacer? ¿A quién acudir?
2 Respuestas
No es fácil dar una solución rápida a un tema complejo. Si no entiendo mal, compraste parte de una finca dividida en cinco partes y parece que no está segregada en catastro. ¿Está segregada en Registro? Desde luego deberías inscribir la parcela con sus lindes en el Registro lo primero, si no se hizo en su día.
Cuando se compró probablemente se hizo como cuerpo cierto, revisa la compra-venta, en ese caso el número de metros se indica de forma "aproximada" y las lindes son las que se definieron sobre el terreno. Imagino que los cinco propietarios están ene la misma situación.
Para mi la solución más sencilla, si los colindantes no se oponen, es que el ingeniero se haga cargo de abonar los metros que les faltan. Si es un ingeniero de verdad consulta son su Colegio Oficial y presenta una queja. Si es debido a un error suyo, él debe hacerse cargo y si no puede afrontarlo para eso tenemos un seguro. Con las nuevas leyes las atribuciones profesionales han desaparecido en casi todos los casos, pero para medición y replanteo de fincas desde luego debes contar con un Ingeniero en topografía. No dudes en acudir al Colegio profesional del ingeniero que haya hecho el trabajo y exigir una solución.
Mover las lindes yo no lo haría en ningún caso, y si tienes que ir a juicio será porque los colindantes te denuncien, yo no iniciaría ningún expediente judicial, me quedaría en mi sitio y pediría responsabilidades al que ejecutó el replanteo.
Muchas gracias Juan Luis por tu interés y por tu respuesta, por lo que he podido averiguar, este tema se ha complicado un poco... El terreno no ese registró cuando se segregó, lo hicieron únicamente ante notario, cosa que me extrañó.
En el plano que nos dieron a todos los propietarios de las parcelas, sacándolo a escala he averiguado que las medidas que pone de los lindes no suman el total de los metros que supuestamente había que tener, es decir...que creo que se mintió (conscientemente) en las medidas porque las parcelas no llegaban a los 2500 metros necesarios para su segregación.
En ese plano a mí también me faltan metros según mi escritura pero yo vallé donde este hombre me dijo, que si mides el perímetro de mi parcela vallada, si que coincide con los metros que tengo en escritura....
Tampoco puedo registrar mi parcela, puesto que no se cuales son mis lindes exactos, en mi escritura solo tengo los metros totales y con quién lindo, pero no medidas, lo único que tengo es el plano que te he citado anteriormente,
Por otra parte, los demás propietarios no acceden a que se les paguen los metros que les faltan..reclaman sus metros...pero creo, no lo puedo asegurar al 100% que esos metros no existen.....
Sinceramente estoy perdida....
Tu caso es más común de lo que parece y probablemente los metros totales no han llegado a existir nunca. Ha sido bastante común que para poder segregar se hayan añadido los metros que faltaban, no vamos a entrar en dar opiniones sobre esto. El caso es que todos los propietarios deben entender que reclamar los metros que les faltan es perjudicial para todos. Si todos admiten tener 2.500 metros, y continuáis con la documentación que así lo acredita, la finca puede segregarse y cada puede quedarse con su finca. Si todo el mundo se empeña en tener los 2.500 metros reales puede que la segregación no sea posible y, siendo muy exagerados, alguien tenga que quedarse sin parcela resultando 4 fincas de 3.100 metros cuadrados. Me imagino que esto no le interesa a nadie, y es lo primero que deben tener en consideración tus colindantes. Podéis medir el perímetro de la finca matriz, si tiene más de 12.500 metros buscar donde está el problema midiendo cada una de las fincas. Si tiene menos de 12.500 metros, el problema está claro, y no tiene solución, al menos no tiene solución en 5 partes. Mira a ver cómo está tu finca en catastro, si está separada de las demás y tiene la superficie de escrituras, ves a registro e inscríbela, con esto se solucionaría el problema. Si no está segregada en catastro, realiza la segregación con un 903N, aporta tus escrituras y planos, luego con eso al registro. Todo depende de como quieras tratarlo con los vecinos. Yo siempre digo que un mal acuerdo es mejor que un buen juicio y que porqué discute la gente para que su finca tenga diez metros más o menos si está conforme con lo que está usando y disfrutando. Será importante entender que nadie a robado a nadie los metros sino que nunca han estado.
Hola Juan Luis!!
En todo este tiempo han pasado muchas cosas..... al final he recurrido a un ingeniero al que le he explicado el tema.....
Como te digo han surgido muchas cosas.... yo tenía constancia de que mi terreno tenía una servidumbre de paso para los vecinos de los que te he hablado, en mi escritura solo consta esa servidumbre y ahora me dice el chico que hizo los dichosos planos mal que yo tengo otra servidumbre de la cual yo no contaba ( no consta en mi escritura nada de eso) es un camino que hay al otro lado de mi parcela para un señor que tiene un terreno sin entrada, este paso es de mucho antes que la compra de mi terreno. El técnico del plano ( mal) dice que en la escritura de segregación si que consta, y que es de ahí Por lo que me sobran esos metros......pero claro en la mía no consta nada de esa servidumbre ...
Cual prevalece ante cual??? Si esto acabara en un juzgado. Si en mi escritura no aparece esa servidumbre es posible que se me adjudiqué y tenga que tirar mis muros??? O la mía va a misa?????
Muchas gracias de antemano por tu interés.
Voy a empezar por el final diciendo una obviedad, si vas a juicio prevalece lo que señale el juez. Y el juez puede señalar cualquier cosa, es bastante impredecible, al menos desde mi punto de visto porque finalmente todas las sentencias están razonadas. Te diré mi opinión, aunque empieza a tornar más en un caso jurídico que topográfico. Si hay dos servidumbres no hay una prevalencia, las dos coexisten y tienen validez. Si la finca matriz estaba afectada por una o varias servidumbres de paso las fincas segregadas también lo están, pero yo entiendo que: Si está afectada por una servidumbre esta debe aparecer en las escrituras tanto de la finca principal como de la segregada concreta y afectada. Segundo, la servidumbre de paso no se puede segregar artículo 535 del CC, así que ese "paso" debió quedar incluido y señalado en alguna de las fincas resultantes, de forma integra.
La primera servidumbre, la que tienes en escrituras está clara.
De la segunda servidumbre, que no está inscrita, señalas que hay un camino que se usa para pasar a la finca de detrás, si está al otro lado de tu parcela ¿en qué te afecta? ¿No puede seguir usando ese camino? ¿Es que ya no lo usa? En todo caso, y creo que es un tema jurídico, yo creo que no tener la servidumbre en escrituras no significa que ese derecho de paso no exista, imagina que podría tener una finca sin escrituras y seguiría siendo mía, e incluso que pudiera tener una servidumbre. Dicho esto, si la finca matriz estaba inscrita en el registro de la propiedad, se hace el proyecto de segregación y se inscribe una y no dos servidumbres, parece poco probable que tu finca tenga dos servidumbres. En todo caso imagino que para una finca de 2.500 metros cuadrados podrías agrupar estos dos pasos en uno. Cada vez parece más evidente que el problema está en la delimitación inicial de las fincas. ¿Cuánto tiempo ha pasado desde que vallaste? ¿Tuviste alguna oposición al vallado? Mira a ver si la finca original tenía inscrita esa servidumbre, aunque ten en cuenta que puede existir sin estar inscrita, y que al segregar pueden generarse nuevas servidumbres de paso. Siento no poder ser más conciso.
Acude a un aparejador de tu zona. El sabrá que hacer.
Al catastro, al aparejador, al registro, al notario ??????? No sé qué hacer..... un aparejador quizás no se quiera involucrar en algo que no ha hecho el. No?
Te lo digo por segunda vez: UN APAREJADOR ! Son profesionales que se dedican a ésto. Naturalmente, el que contrates no te lo va a hacer gratis, pero te lo va a resolver.