Parcela pequeña dentro de otra en catastro actual

En catastro antiguo, aparecen tres parcelas 91,92, y 93, en total la 91 y 92, unos 500m2, estas parcelas, la 92 de mi padre por herencia de mi madre, falleció cuando yo tenía 3 años, y pasó a mi padre viudo, esto fue más o menos en 1943. Mi padre compró la parcela de al lado la 91, e hizo un contrato de compraventa en 1951, donde se pone el termino de la parcela, los linderos, el precio, testigos etc. Esta parcela se ha utilizado varias veces como huerto, ya que tiene pozo, por mi padre, mi marido, incluso algunas veces por gente del pueblo que ha pedido el poder sembrar allí algunas hortalizas.
Este contrato no se ha elevado nunca a escritura pública, ni se ha registrado, mi padre falleció en 1978 y esta parcela pues se ha seguido sembrando habas, tomates, etc.
No se hizo declaración de herederos, la verdad, como es tan pequeña y no pagaba al ayuntamiento ningún arbitrio ni cargo, pues hemos seguido con ella como todo el mundo hace por esa zona. En ningún caso nos han comunicado nada sobre esta parcela, pero en 2.005, nos damos cuenta mirando por el sigpac al hacer lo de las ayudas del olivar que no está esa parcela independiente, se ha agrupado dentro de otra de unos 7.500 m2. Miramos en Catastro y vemos que ésta, viene a nombre de otra persona, al parecer una prima retirada de mi padre, nos vamos hablamos con ella y ella no tiene inconveniente en firmarnos un folio en el que dice que la dueña pleno dominio de esas dos parcelas la 91, y la 92 soy yo, aprox. 500 m2.
Mando un escrito a Catastro con el polígono y parcela que dicen en el ayuntamiento que es y Catastro contesta diciendo que esas parcelas no se coinciden con el polígono que me han dicho en el ayuntamiento que es. Empezamos a informarnos, titularidad, Catastro antiguo etc, en eso fallece mi marido en 2007, y nos encontramos que las parcelas no están situadas en ese polígono que nos dijo el ayuntamiento, sino en otro polígono. Vamos a Catastro con el contrato, con el escrito de la persona a la que aparece inscrita en Catastro y que dice que esa porción no es suya, y con los planos antiguos del Catastro en el que se observan que estas parcelas eran independientes hasta 1990, que por lo visto fue el ultimo año que se modificó el Catastro. En 1987, ya estaban incluidas dentro de otra parcela mayor. Una Técnica de Catastro, nos contesta que a sus padres le había pasado una cosa parecida y tuvieron que gastarse mucho dinero y que nosotros no íbamos a ser menos y debíamos de pagar igual, hasta aquí si eso es así, pues vale, pero no es esa la solución, ellos deberían solucionarlo de otra forma como nos han comentado en otros lugares a los que hemos ido, notarías, registro, etc, pero además la sorpresa fue mayor cuando esta técnico de Catastro nos dijo que la solución era decirle a esta persona, la dueña de la parcela mayor, que arregláramos los papeles para poner las parcelas, las pequeñas y la otra mayor en pro indiviso y así yo tendría casi un 7% y la otra parte el 93%. A todo esto mejor no habérselo comentado a la otra parte, porque no le ha sentado nada bien, dice que si algún día ella tuviera que hacer algo con esa parcela, decidir si vender, etc, me tendría que pedir permiso a mi, y dice que lo tengo que arreglar si no quiero perder esa parte de otra forma. Esta señora no está casada y esto podría pasar a sus sobrinas, ella ya tiene bastante edad, y yo podría perder esa porción de tierra.
¿Cuáles serín los pasos a seguir para poder ponerla en Catastro a mi nombre y así poder escriturarla?. Me he excedido un poco pero es que no se explicarlo de otra forma, espero haberme explicado medio bien. Espero su respuesta, gracias. Muchas gracias.
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Lo primero decirle que se ha explicado muy bien, extensamenente porque el problema lo requiere.
Se encuentra usted con el típico problema de la pequeñas parcelas en España:
- No se escrituran ni legalizan por la "costumbre"
- Se pierden porque Catastro no las identifica (Catastro solo es para cobrar impuestos)
La solución, desde luego, no pasa por el "pro-indiviso" como le dijeron.
Lo primero que debe hacer es armarse de paciencia, luego habría que hacer los siguientes pasos (orientativos):
1.- Consultar con un Notario como regularizar toda la situación en cuanto a Escrituras: Elevar a pública la escritura privada, declaraciones de herederos, etcétera. La consulta creo que es gratuita y le indicará, aproximadamente, el coste del papeleo.
2.- Probablemente el Notario le indicará que para poder legalizar la parcela hay que reflejar la medición de Catastro, por lo que habría que rectificar Catastro.
3.- Para todo esto lo más conveniente es encargar un levantamiento topográfico de su parcela actual (y las de los alrededores más algunos detalles), en coordenadas UTM oficiales y realizado, preferentemente, por un Ingeniero Técnico en Topografía colegiado.
4.- El levantamiento debe ir visado y acompañado de un Acta de Deslinde, en la que los colindantes firman estar de acuerdo con los límites marcados (debe prepararlo el mismo Ingeniero Técnico en Topografía).
5.- Solo el levantamiento y el Acta tiene un precio pero se puede optar (previo estudio por el Técnico) a presentar el trabajo a Catastro directamente a través de nuestro Coelgio mediante el Convenio que tenemos con Catastro, esto es más caro porque hay que cumplimentar más papeleo pero lo hace todo el Técnico y el trabajo deberá ser revisado por Catastro con más agilidad que si lo presenta un particular.
6.- Teniendo Catastro arreglado y las Escrituras en orden faltaría el trámite voluntario pero fundamental de Inscribir la parcela en el Registro de la Propiedad (el precio se lo iundicarían en el Registro).
Lamentablemente todo esto tiene un coste mucho mayor del que hubiera supuesto llevar toda la documentación de las fincas al día pero si quiere asegurarse la propiedad de las mismas es la mejor forma.
Aparte de todo esto siempre aconsejo, en la medida de lo posible, la conveniencia de vallar las parcelas.
Si tiene alguna pregunta más no dude en plantearla.
Hola de nuevo, gracias por su respuesta, le comento algunos aspectos más de esas parcelas según catastro antiguo 91, 92, y 93, la 92 era de mi padre, unos 230 m2, la 91, era de un vecino que se la compró mi padre ( contrato de compraventa 1951), y la 93 la he comprado yo hace un año por poco dinero ya que me quedan después de dejar los 5 metros de separación del arroyo al igual que las otra dos parcelas unos 10 m2, en total las tres serian unos 500 metros quizás no lleguen. Comentarle que esta tercedra parcela la de 125 m2 que en realidad me quedaran unos 10 m2 lo bueno que tiene es que como está contigua a las demás y da a la calle que sube hacia arriba (sur), no está urbanizado, pero si que hay una parte del pueblo separada del otro más arriba, me sirve para salida de las otras dos parcelas, aparte de la que dejo de 5 metros por estar situadas las tres por la parte Norte junto al arroyo.
Pues bien esta parcela última, la 93, si que está escriturada y registrada a quien se la he comprado, y esta en el 1990, escritura 1989, registro 1990, pero aún así, (sigue estando dentro de la otra parcela que comenté anteriormente en la otra pregunta) de unos 7500 m2 según catastro nuevo como las otras dos. Mi pregunta, sería como tendría que darla de alta en Catastro, ahora a mi nombre para poder escriturarla y además como es posible que esté en esa situación después de estar escriturada y registrada.
¿Qué pasa con Catastro?.
No hay otra solución respecto a ese contrato de compraventa del 1951. No tiene validez, o tal vez catastro no lo considera válido, hay alguna forma de que Catastro lo vuelva a reconsiderar o quizás sería mejor pasarse por Catastro y hablarlo allí. En cuanto al documento (firmado por la persona que aparece ahora en Catastro) diciendo que soy dueña en pleno dominio de esa parcela, tampoco tendría validez, o tal vez habría que hacer esto ante un Notario.
Comentar que hay una parcela la 93 de unos 125 m2 que linda a esta que he comprado y que ayer se me olvidó comentar, y esta al estar junto a un arroyo de linde como las otra dos, pierdo los 5 metros que pegan a este, pero si que me daría salida a la calle que pasa por el lado Este. Total quedarían unos 10 o 12 m2.
Pues Bien, esta parcela si que estaba escriturada y registrada en 1990 a nombre de un primo mio, (su mujer) y sigue apareciendo dentro de la otra parcela de 7,500m2. Por ahora tenemos un contrato de compraventa entre los herederos hijos y marido.
Lo que me resulta raro es que siga en la misma situación que las otras parcelas, aglutinadas dentro de las otras. Entonces pienso yo que para que sirve el Catastro, para poderlas escriturar y o registrar, pero que validez tiene Catastro o porqué se le da tanta importancia el que esté en Catastro para poderlas registrar y luego Catastro no se actualiza, ya me mandaron hace varios años una parcela en otro pueblo a 80 Km que decían que era mía y yo ni siquiera había estado en ese pueblo, ni lo conocía, tuve que arreglar yo los papeles para decir que esa parcela no era mía y así favorecer al verdadero dueño de esta parcela, para que no tuviera tantos problemas como yo me encuentro ahora. En ese sentido Catastro deja mucho que desear para darle tanto poder si es que lo tiene.
Muchas gracias por contestarme, me da una idea muy clara de lo que voy a tener que hacer al final, lo que pasa es que creo que me va a costar más que cuesta esa parcela rustica. En total con las tres parcelas 91, 92, 93 unos 500 m2.
Un saludo y MUCHAS GRACIAS POR CONTESTARME.
No sé qué valor tendrán esos 500m2, es posible que menso de lo que te vayas a gastar en papeleos, pero es una pena que se pierdan las propiedades por estos motivos.
Catastro solo existe para imponer impuestos a los propietarois y tiene, desde hace muchos años, graves carencias y errores en sus datos. Normalmente trabajan con fotografías aéreas por lo que si una finca se ara junta a otras, o se abandoano o cualquier otra cosa y no se ve desde el aire claramente diferenciada para Catastro no existirá.
El problema mayor con Catastro es que ahora se exige que las Escrituras incluyan la medición de Catastro (que no es muy fiable) por lo que conviene primero corregir Catastro para las parcelas de las que tengan constancia y hacer una nueva inscripción para aquellas que no lo están.
Aparte de lo que ya te he mencionado es necesario revisar planos de Catastro antiguos (previa petición creo que se pueden consultar en las oficinas de Catastro) y hacer un poco de investigación en planos, registros y preparar un plano topográfico de todo ello.
Creo que, en principio, la situación que planteas es posible solucionarla pero va a costar tiempo y dinero sin ninguna duda.
Otra opción que te queda es no hacer nada y seguir disfrutando de las fincas como hasta ahora, siempre que las tengas valladas o, al menos, claramente delimitadas.
Si como creo entender todas tus parcelas aparecen englobadas en Catastro dentro de la otra parcela grande quizá te resulte más sencillo y barato tramitarlo como una compra y segregación, pero tiene que estar de acuerdo el propietario de la otra parcela:
- Compras determinados metros de su parcela.
- Pagas un precio bajo (sin exceder de los límites mínimos que la Hacienda Regional pueda imponer), aunque el vendedor tendrá que declararar esos ingresosy habrá que pagar ciertos impuestos.
- Lo lleváis al Notario
- En Catastro lo inscribes coo una Segregación (quizá te pidan el plano topográfico: consúltalo antes)
- Y luego al Registro, inscribiendo a tu nombre una única parcela resultante de la "compra"
Sobre la parcela 93, la que está debidamente escriturada y registrada, debes poder inscribirla en Catastro donde quizá te pidan un plano topográfico o una medición sencilla.
Esto debería ser un trámite algo más sencillo al depender de Catastro solo, aunque en tiempo puede demorarse bastante.
Si se hace el procedimiento con una Ingeniero Técnico en Topografía Coelgiado y acogiéndose al Convenio con Catastro sebría agilizarse pero te saldrá más caro.
Mi consejo es que primero trates de inscribir esta parcela en Catastro y después puedes pensar en otras opciones para las restantes

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