¿Pueden los presidentes de los portales aprobar gastos comunes que competen a todos los vecinos sin contar los vecinos?

Como usted bien supone, el (o los) Presidente(s) no pueden aprobar gastos sin el consentimiento de la Comunidad. Sólo pueden hacerlo en el caso de reparaciones de extrema urgencia, en las que la rapidez que se exige impida la celebración de una Junta o en aquellas en las que únicamente se trata de mantenimiento diario (cambio de bombillas, por decir algo). Si en su caso no se está actuando correctamente, deben ustedes llevar el asunto a una Junta de Propietarios, para poder tomar medidas.

Tengo algunas dudas más,  en esas juntas de presidentes se puede decir la delimitación de las zonas comunes, entiendo yo que las zonas comunes son de las que se puede hacer uso tanto los vecinos como locales comerciales si los hay, como vecina, no tengo yo derecho a expresar mi opinión, otra cuestión se puede tratar del asunto de los coefientes de participación al pareceder han sido moficado y no se sabe ni como. El tema obras aquí el señor administrador, dice que contarán con los vecinos para actuaciones de envergadura, que entiende este señor por envergadura, yo creo, o al menos, yo lo pienso así, todas las obras en zonas comunes deberían ser aprobadas por los vecinos en junta de propietarios así como los presupuestos. Aquí no ocurre eso, es más, se nos ha dicho que esas juntas de presidentes son legales y lo acuerdos validos, yo creo que son ilegales y si lo son que actuaciones podemos llevar acabo los vecinos, estoy muy harta de que se me esten continuamente vulnerando mis derechos como propietaria.  La última duda es sobre la accesibilidad, recimiento se ha puesto una baranda de tamaño considerable con lo que se está dando lugar a personas con movilidad reducidad o los carritos de bébes no puedan hacer uso de dicho rampa, ahora mismo los adolescentes están usando la baranda de columpio y espero que no ocurre nada algún día que tengamos que lamentar. Pues ya todos los desmanes que se están haciendo.

Como le decía anteriormente, las decisiones de la Comunidad las toman TODOS los propietarios. Estos Presidentes de portal no pueden decidir por ustedes. No pueden aprobar obras, no pueden modificar coeficientes (los coeficientes, además, sólo se pueden modificar por unanimidad de TODOS los propietarios). A lo sumo, pueden aprobar alguna reparación que, por su carácter urgente, no puede ser llevada a una reunión o las acciones propias del mantenimiento del día a día (si se estropea una lámpara o se rompe una baldosa, no es necesario convocar una reunión, por decir algo). Todo lo que usted comenta es completamente irregular, diga lo que diga el Administrador o cualquiera de los Presidentes.

En cuanto a qué pueden hacer ustedes,... revelarse en contra. Para ello, pueden solicitar que se haga una reunión para aclarar todos estos asuntos y, si hace falta, cambiar de Presidentes o incluso de Administrador. Si se niegan a convocar la reunión, pueden ustedes hacerlo sin el apoyo de los Presidentes, reuniendo el 25% de firmas de los propietarios (o cuotas).

Se puede impugnar el acta de la reunión de presidentes donde se han tomado decisiones sin contar con todos los vecinos, porque yo veo no sólo mi derecho voz vetado sino mi derecho voto, como vecina también tengo derecho a decidir si algo no me gusta dicho yo. Otra cuestatión, que me llevó planteado desde hace tiempo, ya tuvimos que echar a un administrador por las reuniones de presidentes y por mala gente y veo que el nuevo administrador sigue los mismas pasos en los que se refiere a las reuniones de presidentes, nada más llegar se le advirtió que no queríamos reuniones de presidentes, ha echo omiso, es más, es el propio administrador el que impone las reuniones de presidentes, pero eso sí, con el victo bueno del presidente de la comunidad general, ya que este administrador fué contratado por  él. Se llevan algún beneficio por la realización de tantas obras, porque sino es difícil entender cuál es el empeño en querer hacer tantas obras, algunas incesarias y con coste elevado

Tienen algunan responsabilidad o se les puede achacar algún tipo de responsabilidad a los presidentes por tomar acuerdos sin contar con todos los vecinos, si la tienen, cuál es, se les puede pedir a ellos que sufragen los gastos de las cosas que acuerdan sin contar con todos, si se pudiera esa podría ser una forma de parar estar reuniones de presidentes. El que ellos tuvieran que arrascarse su propio bolsillo y no contar con él de los demás sin tenorlos encuenta para nada.

Al mismo tiempo que responsabilidad tiene tanto el administrador como el presidente de la comunidad general que es el que al fin y al acabo permite que se hagan estas reuniones de presidentes.

Claro que tienen responsabilidad. Nadie, salvo la Junta de Propietarios, puede decidir sobre los fondos de la Comunidad. Sólo en el caso de las reparaciones urgentes se justifica que se realice una obra sin ser aprobada en una reunión.

El problema es que para poder exigirles algún tipo de responsabilidad, no queda otra opción que acudir a la vía legal. Y para ello van a tener que aprobar esa acción en Junta de Propietarios. Plantéense si les compensa (comporta unos gastos, aunque si ganan, podrían recuperarlos). Otra opción para "cortar por lo sano", como ya le dije anteriormente, sería renovar los cargos, eligiendo a nuevos Presidentes e, incluso, Administrador.

Da igual al que se ponga de presidente, lo hemo visto años anteriores, que han seguido reuniéndose los presidentes y se le dije y hacen caso omiso.

Se pueden impugnar esos acuerdos que ha tomado ya. Porque siguen haciendo cosas sin contar vecinos. Por ejemplon servicio de limpieza, en esta comunidad parece que estamos pintados en la pared. Aquí vecinos de primera y segundo los que dan una calle principial de la cuidad y los que dan atrás, que son los peleles y los que se aguantan todo y esta situación ya es insostenible.

No lo acabo de comprender. Si pongan a quien pongan sigue pasando lo mismo, es que todos los que han ocupado el cargo están de acuerdo con esa manera de actuar.

En fin, como ya hemos hablado, a las reuniones debe convocarse a todos los propietarios, para que todos tengan la oportunidad de participar de los acuerdos. Si, como parece que le indican a usted, existiera una mancomunidad, cabría la posibilidad de que los Presidentes de cada Comunidad se reunieran para tratar los asuntos de interés, agilizando o facilitando el diálogo y la coordinación de las tareas. Pero ellos no podrían tomar los acuerdos en nombre de sus Comunidades. Al final, todos los propietarios deberían poder tener opción a manifestarse, opinar y votar.

No es una mancomunidad o al menos eso creo, tanto en la escritura de división horizontal como en el libro de actas viene constitudida como comunidad de propietarios, así  aparece en el registro de la propiedad.  Lamento decirle que sí, que son los presidentes de los distintos portales los que están tomando los acuerdos sin contar con los vecinos de ahí el querer de algún modo reclamar, en la última reunión han tomado por lo menos 8 acuerdos,  sin contar con todos los vecinos si eso no es vulnerar nuestro derecho a voto  vengo Dios y lo vea.  No creo que esto sea muy legal vamos

He olvidado decir que no todos los que han obstentado el cargo del presidente de un bloque en un portal ha estado de acuerdo con esas reuniones de echo, incluso se ha manifestado ese desacuerdo, la respuesta literal que se nos da, al que no le gusté dicho acuerdo que se joda, a parte de ser una falta de educación, es una falta de respecto total. Esta comunidad es casi como la de la tele en algunos aspectos.

Si es una única Comunidad, incluso lo de tener varios Presidentes es irregular. Una Comunidad sólo tiene un Presidente. Podrían tener un Presidente y varios Vicepresidentes o varios vocales. En Comunidades grandes es habitual, porque, como le decía, cada portal tiene sus propios problemas y tener que buscar siempre al Presidente de varios bloques para explicarle los asuntos es complicado. Si se tiene un vocal por escalera, cada bloque sabe con quién tiene que hablar y éste ya se comunicará con el Presidente. Presidente y vocales se pueden reunir para "poner en común" los asuntos de cada bloque. Pero todo esto es puramente organizativo, para facilitar el "día a día". Esto no implica que entre el Presidente y los vocales puedan gestionar la Comunidad, ignorando al resto de los vecinos.

Aquí no ocurre eso, los presidentes se reúnen toman los acuardos y nosotros a pagar. Entiendo que todos los acuerdos no serían legales sino lo presentan a todos los vecinos. Lo veo venir, aquí tarde o temprano se van a liar la cosas pero bien

Pues tiene toda la razón. Los presidentes no tienen ninguna competencia para decidir asuntos tales como derramas o obras extraordinarias sin contar con la junta de propietarios.

Es totalmente ilegal. Es más, es delito por la malversación de un dinero que no es de su propiedad.

Ya he contestado alguna vez más temas similares sobre el exceso de atribuciones que se dan los presidentes y mi respuesta es clara.

Envíe una notificación certificada o por burofax al administrador indicando con claridad que no piensa realizar ninguna derrama extraordinaria si no se cumple la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Es decir. Se expone con claridad la obra a ejecutar y su necesidad.

Se aprueba en junta de propietarios por las mayorías que indica la LPH en función del tipo de obra o gasto a realizar.

Se piden al menos 3 presupuestos de la obra a realizar con un criterio objetivo de independencia (que no busquen los presidentes a 3 colegas)

Y se aprueba el gasto en función de los presupuestos presentado en otra junta de propietarios, donde se exponga con claridad que el presupuesto se adapta a la obra aprobada y que incluye TODOS los gastos necesarios (IVA, licencias municipales si fueran necesarias, ocupación de vía pública, o lo que sea necesario para la obra).

Indique igualmente que en caso de que no se de cumplimiento a la LPH, te reservas el derecho de emprender acciones legales por la malversación de dinero que únicamente administran y del que no tienen la propiedad.

Si además lo pudierais presentar varios vecinos, por mi experiencia, suele ser un bálsamo para que entiendan que se acabó la "barra libre".

Ya explique en este foro no hace mucho que llevo ya bastantes años dedicado a obras en comunidades, principalmente de eficiencia energética y que mi capacidad de asombro ya es poca. Como anecdota te diré que en una ocasión un presidente me echo de la reunión de vecinos. Inicialmente el presidente había aceptado la "presión" de un grupo de vecinos para que viniera un técnico a explicarles los pormenores de una obra que suponía una importante derrama (casi 6.000€ por vivienda) que no acababan de entender. Me llamaron, el presidente me facilitó el presupuesto 2 horas antes de la reunión y se me ocurrió comentar en esa reunión que ni la obra propuesta era la más adecuada y que aunque había tenido muy poco tiempo para ver el presupuesto este por alto, duplicaba al menos los precios medios del mercado. Se pilló tal rebote el presidente que en menos de 1 minuto dió la reunión por concluida, me llamó un par de lindezas y me puso fuera del portal donde se celebraba la reunión.

Esta es la realidad que se encuentra uno en estos temas de comunidad. Mucha "dictadura-presidencial" totalmente ilegal.

Un Saludo y perdona si me he extendido mucho con la anecdota.

Algo parecido parecido a lo que usted cuenta nos quieren colar aquí una obra que tienen un presupuesto por las nubes, La gran mayoría no pueden hacer  frente a ese desprósito, son jubilados y el importe excede muy mucho más de tres veces la couta que uno paga mensualmente. Lo que me ha dejado a cuadros, es que señor administror dice ni corto ni perezoso, que las reuniones de presidentes son legales y que los acuerdos que se tomen son validos. Habla de una mancominidad, esto jamás ha dido una mancomunidad, buscando información como es la escritura de propiedad horizantal y el libro de actas pone claramente que se constituye como comunidad de propietarios.  El nuevo administrador, ha venido impuniendo cosas que no me gustan ni un pelo, una las reuniones de presidentes, se le dijó en una reunión de propietarios que no queríamos reuniones de presidentes porque jamás teniamos conocimiento de lo que allí aprobaba, se le ha entrado por un oído y salido por el otro.  Resulta que hacemos una reunión de propietarios donde se pide si se podían hacer unas cuentas actuaciones, recalos, cierre ( poner un verja, que da a dos calles y su coste es elevado). Te encuentras que llegan las actas esa es otra, cuando al administrador le gana. Empieza a leer los acuerdos, primero se falta a la verdad y te encuentras que se han tomado acuerdos de muchas cosas  de las que uno no tenía ni más remota idea lo acuerdad los presidentes en esas juntas que no me gustan para nada y los vecinos somos los paganos, yo siento que se nos está vulnerando el derecho a voz y el derecho a voto. Lo que más gracía me ha echo es que se autonombran ellos mismos, tanto el presidente como el administrador llevar acabo  todas las actuaciones que ellos estimen convenientes, todas son obras en zonas comunes, ellos buscan los tecnicos. Yo creo que el administrador no lleva razón, este desalisado no puede ser legal. Que somos los vecinos peleles. Ya me imagino que la única forma de reclamar es los juzgados, porque aunque uno no quiere dar ese paso o lo retrase al final no veo otra salida

Pues por desgracia si. Cuando impera este "ordeno y mando", solo se le para los pies en los juzgados. Como son cosas de juzgado ordinario no suelen tener mucha repercusión mediática, pero yo conozco al menos 2 casos. Uno en Galicia donde obligaron a un presidente y secretario de comunidad a abonar 40.000€ a sus vecinos por malversación de fondos comunitarios, por hacer obras sin consulta ni aprobación, ni presupuesto, etc, etc.

El otro es de un Administrador de fincas de Asturias, probablemente uno de los más grandes, que fue denunciado por 2 comunidades de propietarios en un año por aprobar derramas y manipular actas en connivencia con los presidentes y además de la condena, salió en la prensa el tema de las denuncias de los vecinos y en 2 años acabó cerrando unas oficinas con más de 12 empleados, ya que se le fueron los clientes.

Luego, cuando les cae la condena, las costas y todo eso, aún hay presidentes que dicen que los vecinos son unos desagradecidos, que solo el hizo cosas por el bien común y todas esas chorradas.

Yo lo tengo claro, no nos va a quedar otra que acudir a los juzgados, este nuevo administrador, es una persona que viene imponiendo las cosas como el quiere y lo que es peor, no acepta que se le lleve la contraría o se le haga replica en alguna cuestión, es lo que él dice y punto. Y el presidente que le hizo el contrato le dice amén a todo. Si parece el administrador el presidente de la comunidad y el presidente un tonto útil. Así nos va. Yo pienso que este administrador debe sacar algún beneficio, vamos sacar algo para que querer tanta obra sino me cuesta a mí entender el empeño que tiene. Y mira que ya de palabra por las buenas se les ha dicho tanto al administrador como al presidente que ojo con hacer que se salga de la legalidad, como quién oye llover. Reúne a los presidentes porque no es lo mismo convecer a 6 personas que 70. Alega que no podemos estar reunión siempre, yo pienso que para cuestiones que afecten al interés general mal que le pesé al administrador tiene que contar todos.

El primero de los casos que mencionas tenía conocimiento, me hice eco por internet, lo leí . Estas cosas tienen mala pata, ya hemos tenido que echar a un administrador por mala gestión y las dichosas reuniones de presidentes. Alguna responsabilidad tendrá también el resto de los presidentes que asisten a esas reuniones, creo yo.

Totalmente de acuerdo con lo que te han dicho, solo añadir que el e tralimirarse en las funciones de presidente es un delito tipificado en el código civil.

Me puede informar que tipo de delito es extralimitarse en sus funciones de presidente, por la última cosa que se les ha ocurrido es autonombrarse al presidente y al administrador para llevar acabo todas las actuaciones que sean necesarias para obras en zonas comunes y contratación de un seguro. Ellos buscan constructures, presupuestos y luego lo presidentan a los presidentes en una junta a la que ya he dicho sólo van los presidentes y el resto de vecinos así como los dueños de los locales no tenemos ni voz ni voto. ¿ Se pueden reclamar las actas de esas juntas de presidentes? A parte de no contar con los vecinos, he contactodo que se esta faltando a la verdad de algunos hechos.

Si en el ejercicio de sus funciones el presidente se extralimita, o actúa unilateralmente de forma que perjudique los intereses generales de la Comunidad, los propietarios pueden exigir responsabilidad civil con base en el art.1101 del Código civil y en el art.1902 del mismo texto legal y deberá responder de su gestión ante la Junta de propietarios, que es el órgano al que está subordinado jerárquicamente

Esa responsabilidad consistirá, aparte de una remoción del cargo, en una indemnización económica por los daños y perjuicios ocasionados, que será exigible según prevén las normas del mandato.

El presidente de la comunidad únicamente ostenta la representación de la junta de propietarios a través de acuerdos válidos y en los términos de los mismos, por lo que dentro del cumplimiento de sus obligaciones, no puede traspasar los límites del mandato, debe atenerse a las instrucciones de la junta de propietarios. El art.1726 del Código Civil hace al mandatario, al presidente de la comunidad, responsable no solamente del dolo, sino también de la culpa, que deberá estimarse con más o menos rigor por los Tribunales.

No obstante, los actos que el presidente realice tendrán eficacia frente a los terceros con los que haya podido contratar. La extralimitación de funciones del presidente de la comunidad, cuando actúa investido de su cargo, no puede llevar a que la Junta desconozca las obligaciones que aquel contrajera con terceros, por lo que es muy importante actuar con celeridad para evitar reclamaciones o procedimientos judiciales contra la comunidad por este motivo.

También se le puede exigir al presidente responsabilidad penal en determinados casos:

Delito de apropiación indebida: Conforme al artículo 253 del Código Penal comete este delito quien en perjuicio de otro, en este caso la Comunidad, se apropiare para sí o para un tercero, de dinero, efectos, valores o cualquier otra cosa mueble, que hubieran recibido en depósito, comisión, o custodia, o que les hubieran sido confiados en virtud de cualquier otro título que produzca la obligación de entregarlos o devolverlos, o negaren haberlos recibido. Por ejemplo, sería el caso del Presidente que sustrae dinero de la cuenta de la comunidad.
Administración desleal: Incurre este delito, regulado en el artículo 252 del Código Penal, el Presidente que infringe las facultades que la LPH le confiere para administrar un patrimonio ajeno excediéndose en el ejercicio de las mismas y, de esa manera, causando un perjuicio al patrimonio administrado, en este caso la Comunidad. Este delito es más propio del Administrador de la comunidad, pero puede ser aplicable al Presidente en el caso de que por no existir Administrador, sea el Presidente quien ejerza sus funciones. No es necesario probar que el dinero ha quedado incorporado al patrimonio del Presidente, únicamente el perjuicio que sufre el patrimonio del administrado como consecuencia de la gestión desleal del Presidente por haber violado los deberes de fidelidad que le son exigibles por razón de su cargo. Basta con que el Presidente haya tenido conocimiento de que la disposición patrimonial dirigida a fines diversos de los que fueron encomendados produciría un perjuicio a la comunidad.
Delito de estafa.
Delito de coacciones: En virtud del artículo 152 del Código Penal, es posible que el presidente incurra en este delito tipificado como la conducta consistente en impedir a otro, sin estar legítimamente autorizado, con violencia hacer lo que la Ley no prohíbe, u obligar a efectuar lo que no quisiere, sea justo o injusto.

Pues gracias por la respuesta, yo me pregunto si es que el administrador saca algún beneficio porque se hagan tantas obras porque sino no entiendo tanto ainco para hacer multitud de obras.