Quisiera saber los requisitos para declarar una explotación agropecuaria en pequeña finca rústica

Estoy mirando fincas rústicas con la idea de declarar una pequeña explotación agropecuaria con una vivienda unifamiliar asociada y me pierdo con los requisitos legales.

Estoy buscando en la sierra Norte de Madrid, y me gustaría tener alguna orientación sobre cuáles son las licencias o trámites que tengo que hacer, qué condiciones tiene que cumplir la explotación para ser admitida cómo tal (en realidad estoy pensando en algo pequeño para autoconsumo... Unas 8 gallinas, algunos patos y conejos, un caballo) y si realmente sería viable la licencia para construir una vivienda (o rehabilitar alguna edificación antigua de piedra) y si hay limitación para sus dimensiones u existen otro tipo de limitaciones.

Muchísimas gracias anticipadas por cualquier información,

Un saludo,

Ana

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Desde el punto de vista urbanístico y arquitectónico debes buscar una finca rústica en la sierra de Madrid que no este clasifica de parcela con suelo no urbanizable especialmente protegido, puesto que te pondrán más trabas legales y de licencia a cualquier tipo de actuación o explotación que quieras acometer.

Por el contrario si encuentras una parcela que esté dentro de un suelo no urbanizable común según el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, cito textualmente el artículo del PGOUM:

a) La ejecución de construcciones e instalaciones vinculadas a explotaciones de naturaleza
Agrícola, forestal, ganadera, cinegética o análoga, incluido el uso accesorio de vivienda cuando éste sea estrictamente imprescindible para el funcionamiento de la explotación.

(Los demás apartados no se refieren a tu caso…)

Condiciones de las obras, construcciones e instalaciones que tengan por objeto los usos de la letra a) del art. 3.4.3 (N-2)

1. Su superficie mínima será la dispuesta por la legislación agraria para la unidad mínima de cultivo.

2. Su ocupación no será superior a un diez por ciento (10%) de la superficie total de la finca donde se ubiquen.

3. Se separarán cuatro (4) metros de los linderos a caminos y tres (3) metros de los linderos

Con fincas colindantes.

4. La altura máxima total será de cuatrocientos cincuenta (450) centímetros.

5. Según sus características propias, estas edificaciones cumplirán las siguientes condiciones:

a) Casetas para almacenamiento de aperos de labranza:

i) Su superficie no superará los cincuenta (50) metros cuadrados.

b) Invernaderos para la protección de los cultivos:
i) Su superficie podrá alcanzar una ocupación del setenta por ciento (70%) de la parcela.
Ii) Deberán construirse con materiales traslúcidos y con estructura fácilmente desmontable.
Iii) En estas instalaciones no se permitirá ningún uso ajeno a la actividad agrícola que se desarrolle salvo la comercialización de los propios productos en las condiciones reguladas en el epígrafe siguiente.

c) Invernaderos comerciales:
i) La superficie total ocupada no superará el ochenta por ciento (80%) de la finca,
pudiéndose destinar un diez por ciento (10%) a la actividad comercial.
Ii) Cumplirán una separación a linderos superior a siete (7) metros.
Iii) La altura máxima de sus cerramientos con planos verticales será de cuatrocientos cincuenta (450) centímetros y la máxima total de seis (6) metros.
Iv) Resolverán, en el interior de su parcela, el aparcamiento de vehículos.

d) Establos, residencias y criaderos de animales:
i) En ningún caso ocuparán una superficie superior al veinte por ciento (20%) de la de la finca.
Ii) Se separarán un mínimo de quince (15) metros de los linderos de la finca. En todo caso, su separación a otros lugares donde se desarrollen actividades que originen presencia permanente o concentraciones de personas, no será inferior a los quinientos (500) metros.
Iii) La altura máxima de sus cerramientos con planos verticales será de cuatrocientos cincuenta (450) centímetros y la máxima total, de seis (6) metros.
Los proyectos para su edificación contendrán específicamente la solución adoptada para la absorción y reutilización de las materias orgánicas que, en ningún caso, podrán ser vertidas a cauces ni caminos.

De todas formas, cada caso es particular, si necesitas más información preguntame o consulta el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid:

www.munimadrid.es (allí dentro accede a la parte correspondiente de "urbanismo e infraestructuras")

Muchísimas gracias por tu orientación!

me ha venido genial para aclarar algunos puntos. Parece que el proyecto puede ser viable, siguiendo las condiciones que me comentas (como por ejemplo, que el terreno sea rústico común o, en el caso de la vivienda, que sea estrictamente necesaria para llevar a cabo el desarrollo de la explotación).

Me he metido en el enlace que me has pasado para averigüar cuál es la "unidad mínima de cultivo" en la Comunidad de Madrid y me he quedado un poco chafada porque según lo que he entendido, dice que se necesitan 7500 metros si es de regadío, y 3 hectáreas si es de secano... Esto hace muy difícil que pueda encontrar un terreno de tamaño tan grande por el precio que andaba barajando.

Pero no no quiero desistir tan pronto, voy a buscar alguna excepción con la que pueda ampararme. Se me ocurre que quizás el hecho de que en la parcela ya haya una edificación (de piedra, por ejemplo), podría facilitar la licencia para rehabilitarla y así conseguir lo que quiero, poder vivir en el mismo terreno en el que tenga la explotación.

Te agradezco de nuevo toda la información que me has mandado, y si se te ocurre alguna cosa más, seguro que me vendrá genial;)

un saludo,

Ana

De nuevo Ana,

Al hilo de tus últimos comentarios y viendo lo que inicialmente comentabas no te interesa buscar un terreno para "cultivo" puesto que como has podido comprobar te piden una superficies muy extensas para seguro la finalidad que buscas, que según leo entre líneas es un "espacio" para vivir que te permita autoabastecerte dentro de un entorno natural.

La verdad es que la idea es muy interesante y si mi permites "bucólica" pero yo te recomendaría que efectivamente busques alguna propiedad que puedas rehabilitar que tenga una pequeña parcela (con unos 1500-2000 m2 sería suficiente) anexa. No te fijes solamente en "viviendas" rústicas. Puedes encontrar quizás otros edificios que puedes intervenir para convertirlos en una vivienda. Piensa en molinos, pajares, naves industriales... Son "lugares de oportunidad" mucho más interesantes y que le darán un toque más personal a tu intervención.

Aún así si sigues pensando en construir una nueva vivienda en un terreno tienes muchas alternativas a la "construcción tradicional" que harán que ahorres en este aspecto.

Si necesitas cualquier otra aclaración preguntame.

Buenos días y muchas gracias de antemano por seguir asesorándome,

ayer, antes de leer tu mensaje, estuve preguntando en algunas agencias y promotoras de fincas sólo para ver precios y hacerme una idea, y me estuvieron contando lo mismo que me comentas tú en el mensaje. Parece ser que según lo que busco, me interesa un espacio más pequeño (sobre los 2000 m2) que cuente con una construcción que pueda rehabilitar.

El caso es que tu mail me ha dado muchas ideas, y ahora he ampliado la búsqueda (estoy mirando cuadras, casas de aperos. etc). El problema es que ayer noche, comentándolo con gente del pueblo, me decían, que en teoría la rehabilitación de construcciones antiguas para vivienda TAMPOCO es legal, y que algunos que ya lo hicieron por pueblos de de la zona, tuvieron muchos problemas con Seprona, denuncias ,etc.

Es este punto que quería preguntarte: ¿sabes si hay alguna ley que ampare la rehabilitación de este tipo de edificios para vivienda, en terreno rústico común? o si hay que hacer algún proyecto que "te libere" de este tipo de denuncias, pedir alguna licencia, tener en cuenta condiciones o limitaciones.... para evitar este tipo de problemas.

Cualquier información que tengas seguro que será muy esclarecedora. Si en vez de contarme, sabes algún enlace donde venga esta información, te lo agradecería igualmente.

Bueno, sea como fuere, muchas gracias compañ[email protected]!!!

un saludo desde la sierra,

Ana

De nuevo Ana, yo soy Daniel y hoy te respondo de una manera un poco "particular".

Si sigues a rajatabla lo que todo el mundo "cree" o te dicen que no puedes hacer tal cosa porque no es "legal" es porque normalmente vamos a lo "sencillo", es decir... si fuese así todo el mundo tendría que vivir en núcleos urbanos ¿no? Y eso no sucede... Tienes que buscar o analizar bien la normativa especifica e interpretarla de tal manera que sea favorable a ti... Te pongo un caso muy "exagerado":

¿Qué tiene por ejemplo un restaurante de estancias...? Tiene cocina, un aseo o dos, una zona de comedor, y zonas más reservadas.. ¿esto no suena a una vivienda? Imaginate que tienes un restaurante en la Gran Vía de Madrid... ¿crees qué alguien te prohibiría dormir en ese local? ¿O tu no tienes derecho a dormir en tu propio local? Es un ejemplo... Pero referido al molino por ejemplo... imaginate que tienes un molino de tu propiedad ¿El molinero no tiene derecho a tener un baño? O ¿No tiene derecho a poder tener luz eléctrica? Y por supuesto ¿El molinero no tiene derecho a dormir en su propio molino?. Evidentemente hay maneras de "actuación" y como te decía en otra contestación tienes que buscar tu "lugar de oportunidad" y ver si te compensa...(ver el tema de impuestos y demás...) No creo que todo el mundo tenga que vivir en el PAU de San Chinarro al lado del Centro Comercial porque "alguien" ha decidido que tenga que ser así ¿no?

Visita si quieres esta página web sobre estrategias urbanísticas para que veas como se pueden hacer cosas completamente legales aunque "a priori" no lo parezcan...

http://www.recetasurbanas.net

Hola Daniel,

muchas gracias de nuevo, sigues dándome ideas...he estado mirando la web que me pasaste y vienen un par de ejemplos que me han servido para hacerme una idea de las posibilidades que hay.

Seguiré mirando parcelas y buscando "mi oportunidad", y quién sabe, si me surgen nuevas dudas, (y no te molesta mi insistencia, claro) quizás te pediré consejo en otro momento.

Muchísimas gracias por todo,

entonces sigo con el plan!!

un saludo,

Ana

Me parece muy bien que sigas investigando, sigas el plan y buscando tu "lugar de oportunidad".

Por favor, cierra el tema en todo expertos y valora mi contestación. Si necesitas cualquier otra cosa puedes contactarme o por aquí o a través del correo: [email protected]

Ánimo y un saludo,

Daniel

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