Compra de un trastero

Mi pregunta va sobre la compra de un trastero. La situación es la siguiente:

La dueña del trastero adquirió esta propiedad hacia el año 2000 directamente de la constructora por aproximadamente 6000 euros, que pagó en ese momento sin hipoteca. Ahora me lo vende por 11500 euros, sin embargo ante el notario no queremos decir este precio sino menos con el fin de disminuir la cantidad a pagar en impuestos. De esta forma en el notario pagaría la cantidad por la que se va a escriturar mediante un talón conformado por mi banco y el resto se lo entrego en efectivo y en mano fuera de la notaría. Los pasos que creo que debo de seguir son:

1. Sacar del banco el dinero en efectivo que entregaré en mano y pedir un talón conformado nominal con el importe acordado por lo que se va a escriturar el trastero.

2. Elegir un notario y realizar el proceso de escritura.

3. Puesto que el trastero está en Almería, ir a la delegación de hacienda de la Junta de Andalucía para pagar el impuesto de trasmisiones patrimoniales. (Creo que hay un plazo de 30 días hábiles para hacer esto)

4. Ir al Registro de la Propiedad y registrar la propiedad.

Me surgen dudas en todos estos pasos:

1. ¿Es correcto lo que voy a hacer en el banco?

2. A la hora de elegir un notario, ¿hay diferencias de precios o cobran una tarifa establecida por ley y por tanto es indiferente el que elija? ¿Qué documentación debemos llevar a la notaría, además de la escritura que llevará la vendedora? ¿Último IBI, comunidad pagada,..? ¿Qué documentación me pedirán previamente a la firma ante notario?

3. La liquidación en la Junta de Andalucía, ¿se hace mediante un formulario? ¿Cómo va esto? ¿Qué porcentaje tengo que pagar?

4. ¿Cómo se registra la propiedad en el Registro? ¿Cuánto cuesta esto?

5. Finalmente, ¿supongo qué tendré que dar cuenta de esto en el Ayuntamiento para que me pasen de ahora en adelante los recibos del IBI?

6. ¿La vendedora qué paga en todo esto? ¿Sólo la plusvalía o algo más? ¿Dónde se paga la plusvalía?

6 respuestas

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Voy a intentar aclararte tus dudas:

- En cuanto al pago, evidentemente me encuentro en la obligación de decirte que el precio de escritura debería de corresponderse con el pago que se efectúe. Al margen de eso, no hay problema en que exista un pago en metálico (siempre dentro de unos límites, que en tu caso no habrá problema) y el resto del pago con un cheque bancario y nominativo que es un pago garantizado para el vendedor (supongo que os pondríais de acuerdo sobre ese pago, porque a él su banco igual le cobra por ingresarlo y a ti por emitirlo).

- Los Notarios funcionan con aranceles o sea que el precio es el mismo. Lo que ocurre es que si se hace una ronda preguntando presupuestos, no coincidirá ninguno, pero eso es porque hasta no tener la escritura firmada, es imposible saber el importe exacto y cada oficial haría un cálculo diferente; también uno puede tener una redacción más o menos extensa que otro y eso influye en los folios. Pero lo importante que es el arancel, es común, por lo que poco variación debe haber al final.

De documentación necesitáis aportar previamente a la firma: la escritura, el último recibo de contribución, el certificado de la comunidad de propietarios, el precio de compra, la forma de pago y los datos de ambas partes. A la firma recordad ir todos con vuestros DNI originales.

- La obligación del comprador es liquidar el correspondiente impuesto de transmisiones patrimoniales, que es en Andalucía, (si no me equivoco) de un 8% hasta 400.000€. O sea que pagarías el 8% del precio de escritura, para ello debes presentar en la Oficina Liquidadora, el correspondiente modelo de liquidación (no se si será el 600), debidamente cumplimentado, junto con una copia simple y el pago realizado.

- Una vez tengas liquidado el ITP, debes asegurarte también de que el vendedor haya presentado para el pago la plusvalía (mediante una remisión de copia simple al Ayuntamiento procedente), ya que con la última reforma del Art. 254 de la Ley Hipotecaria, es requisito para la inscripción en el Registro de la Propiedad, además de acreditar la presentación del ITP, la presentación de la plusvalía. El coste del Registro va también por arancel, y depende del precio de escrituración, o sea que sin él no te puedo decir una cantidad aproximada, pero en tu caso, si te han dado un presupuesto de Notaría, calcula un 60 o 70% de esa cantidad para el Registro más o menos.

- La comunicación para el IBI funciona automáticamente si en la escritura la Notaría adjunta el IBI actual y se realiza bien la comunicación, por lo que ahí no tendrías nada que hacer en principio.

- Si no habéis pactado otra cosa, el vendedor sólo pagaría la plusvalía, como te digo tú debes preocuparte de tener el justificante de haber presentado al pago el impuesto, porque de ello depende tu inscripción en el Registro.

Espero haberte ayudado, si tienes más cuestiones no dudes en preguntarme.

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Quizás ha confundido el foro con una gestoría virtual, que no lo es. No obstante, contestaré a algunas cuestiones de manera genérica:

1.- Háblelo con su abogado o el Notario que corresponda. No somos asesores en este foro, solo contestamos a cuestiones generales.

2.- Normalmente los Notarios cobran aranceles que están regulados, pero cada Notaría ajusta los márgenes y puede encontrar diferencias de precio.

3.- La documentación que debe llevar se la va a recordar el Notario. No olvide que le va a pagar por dar fe pública, que menos que le informe de los pasos a realizar. Usted debe llevar el DNI vigente y el dinero. La otra parte, la escritura original de compraventa, DNI en vigor y el último IBI pagado.

4.- La liquidación que debe presentar corresponde al ITPAJD, modelo que conseguirá en su oficina liquidadora. El porcentaje es el 7% de la compraventa.

5.- Para registrar la propiedad ha de ir al Registrod de la Propiedad, llevar su escritura y el justificantes de haber pagado la tasa. Le cobrarán la inscripción según el precio de la compra del local. Pregunte a su Registro.

6.- Para que el IBi lo giren a su nombre, debe comunicar en el Ayuntamiento el cambio de titularidad. La plusvalía la paga el vendedor en el Ayuntamiento de su localidad

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Realiza bastantes consultas que intentaremos responder o dirigirle a los organismos donde poder resolverlas.

En primer lugar en cuanto a la diferencia de precio entre el que efectivamente se va a abonar y el que se va a hacer constar en el documento elevado a público, una de las consecuencias será que en todos los trámites que deriven del mismo se tendrá como base ese precio, por ejemplo, el precio que figure en la escritura de compraventa constituirá la base sobre la cual se calcule la cuota del impuesto a pagar, por ejemplo, el impuesto de transmisiones patrimoniales...

Los notarios tienen sus aranceles o tarifas dispuestos por la normativa. Por lo que la elección del notario se deberá realizar en base a otros criterios como pueden ser la calidad de su servicio o confianza que le inspiren. Los aranceles vigentes de los notarios fueron establecidos por Real Decreto 1426/89 de 17 de noviembre, publicado el 28 de noviembre en el BOE.

En cuanto a los registradores debe saber que no hay una cantidad fija, pues dependerá del valor que se dé en el documento al bien que se inscribe y se cobra en base a unas tarifas aprobadas por el Gobierno.

Antes de celebrar la compra es conveniente que solicite un certificado a la Comunidad de Vecinos donde se indique que se está al corriente en el pago de la comunidad. También seria conveniente que se informara en el Ayuntamiento donde se encuentre la plaza de aparcamiento si se está al corriente de pago en los impuestos municipales y solicitar a la vendedora copia del último recibo del IBI.

Por simple seguridad, puede acudir al Registrador de la Propiedad y comprobar si tiene alguna otra carga o gravamen. Para ello puede solicitar una nota simple.

La parte vendedora es el sujeto pasivo (la obligada) en el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana o plusvalía. Se trata de un impuesto municipal por lo que su cuota varia de un municipio a otro.

Una vez que se ha firmado la escritura de compraventa y se ha pagado los impuestos, queda un último trámite, que consiste en la inscripción del derecho que hemos adquirido en el Registro de la Propiedad. Para poder inscribirlo es necesario al menos la siguiente documentación:

-Copia autorizada de la escritura pública de venta.

- Impreso de Autoliquida­ción del Impuesto del que resulte que se ha efectuado el ingreso de la cantidad autoliquida­da. Normalmente las administraciones le facilitan modelos normalizados para el pago de impuestos.

- Último recibo del IBI, a fin de poder hacer constar en el Registro la referencia catastral de la vivienda.

Por último, efectivamente deberá comunicar al Ayuntamiento la titularidad de la plaza para que se gire el IBI a su nombre.

c/ Eduardo Benot, 51, 1º B.

Las Palmas de Gran Canaria.

928 49 42 76

638 221 107

Síguemos en facebook.

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1 Si

2 Los Notarios cobran por baremo, pero tienen un margen. Puede llamar a las notarias cercanas y preguntar cuanto le costaría la escritura y elegir después el precio mas razonable.

Ultimo recibo de IBI y certificación de que está al corriente de pagos de la comunidad. Hace fatal una nota simple informativa del registro de la propiedad, pero suelen pedirla los notarios directamente. Cuando llame, consulta también si de la nota simple se encarga la notaria o si debe aportarla el vendedor.

3 habitualmente se entrega al notario una provisión de fondos que ya comprende el pago del impuesto del que se encarga el propio notario. Al llamar cerciórese de que el notario que elija se haga cargo del tramite. Para el calculo del impuesto y formas de pago le dejo el enlace de la agencia tributaria de andalucía.

5 El impuesto de plus valía que va a cargo del vendedor hay que liquidarlo a la hacienda municipal, por lo que no hace falta que haya el comprador ninguna declaración

6 La vendedora solo paga el impuesto de plus valía. Todo lo demás lo paga el comprador.

www.lopezcollado.es

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1.- Sí, es correcto.

2.- Es indiferente, ya que están sujetos a arancel. Lo precios varían pero muy poco.

3.- Mediente formulario. Deberá consultar las normas de la comunidad andaluza.

4.- Presentando la escritura con el impuesto liquidado. El precio lo puede preguntar en el propio registro.

5.- Efectivamente.

6.- La vendedora paga solo la plusvalía. Usted todo lo demas salvo los gastos de notario, que pueden ser a medias si hay acuerdo.


Ruego cierre la pregunta valorando la respuesta.

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Lo que usted quiere hacer es perfectamente posible, no hay ningún problema.

Con respecto al precio de la notaría, los notarios se rigen por unos aranceles, por lo tanto, en todas las notarias el precio debe ser el mismo.

Respecto del pago de los impuestos, en la misma notaría pueden encargarse de registrar la compraventa y liquidar el impuesto, por lo tanto usted no tendría que hacer nada al respecto.

En cuanto a la documentación, deben llevar la escritura de compraventa, último recibo de contribución pagado, DNI de comprador y vendedor y no se que mas documentación le solicitarán en la notaría.

La parte compradora se hace cargo de los gastos de notaría y registro y la vendedora ha de asumir la Plusvalía.

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