Escritura Plaza Garaje
Quisiera que me orientara sobre lo que a continuación le voy a detallar:
Hace ocho años compré una plaza de garaje a un constructor. Realizamos un documento privado de compraventa en el que figuramos el vendedor y los compradores (mi mujer y yo) en el que se decía que la finca estaba libre de toda carga y el vendedor era dueño de pleno dominio de dicha plaza y dicho contrato era la más eficaz carta de pago, diciendo que los gastos e impuestos correspondientes a esta transmisión serán abonados entre las partes, en cuanto a Notaría por mitad y los demás con arreglo a Ley.
Dicho contrato se extendió en el año 1995 en cuatro impresos del Modelo Oficial con Timbre del Estado Clase 8ª.
El vendedor me dijo que en breve plazo se procedería a realizar la oportuna escritura a través de notario y que ya me avisaría.
Pasaron dos meses y fui a hablar con él para ver qué pasaba y me dijo que no se podía hacer la escritura porque su padre era dueño de la mitad de la plaza y estaba muy mayor para firmar y formalizar la venta. Dijo que intentaría convencerlo y que no habría problemas porque la plaza era mía y nadie me la iba a quitar. Han ido pasando los años y tras dirigirme a él me ha dado siempre largas: que si su padre ha fallecido y hay que esperar a ver el testamento, que la cochera la estás usando y nadie te lo impide, que se va a hacer la escritura ya pronto, etc.
Yo quisiera saber qué solución se le puede dar a esta situación y si es posible registrar mi propiedad de alguna manera (hace un año Hacienda me envió un documento reconociendo mis derechos sobre la plaza de garaje, pero yo quiero hacer la escritura y registrarla a todos los efectos.
Hace ocho años compré una plaza de garaje a un constructor. Realizamos un documento privado de compraventa en el que figuramos el vendedor y los compradores (mi mujer y yo) en el que se decía que la finca estaba libre de toda carga y el vendedor era dueño de pleno dominio de dicha plaza y dicho contrato era la más eficaz carta de pago, diciendo que los gastos e impuestos correspondientes a esta transmisión serán abonados entre las partes, en cuanto a Notaría por mitad y los demás con arreglo a Ley.
Dicho contrato se extendió en el año 1995 en cuatro impresos del Modelo Oficial con Timbre del Estado Clase 8ª.
El vendedor me dijo que en breve plazo se procedería a realizar la oportuna escritura a través de notario y que ya me avisaría.
Pasaron dos meses y fui a hablar con él para ver qué pasaba y me dijo que no se podía hacer la escritura porque su padre era dueño de la mitad de la plaza y estaba muy mayor para firmar y formalizar la venta. Dijo que intentaría convencerlo y que no habría problemas porque la plaza era mía y nadie me la iba a quitar. Han ido pasando los años y tras dirigirme a él me ha dado siempre largas: que si su padre ha fallecido y hay que esperar a ver el testamento, que la cochera la estás usando y nadie te lo impide, que se va a hacer la escritura ya pronto, etc.
Yo quisiera saber qué solución se le puede dar a esta situación y si es posible registrar mi propiedad de alguna manera (hace un año Hacienda me envió un documento reconociendo mis derechos sobre la plaza de garaje, pero yo quiero hacer la escritura y registrarla a todos los efectos.
Respuesta de cespin
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En primer lugar te aconsejo que remitas un reuqerimiento que quede debida constancia. Sería conveniente que lo realizara un abogado, en cualquier caso, nada te priva hacerlo tu.
El requerimiento debería tener el contenido de solicitar la elevación a público del contrato privado y podría remitirse vía notarial o mediante un burofax con autenticidad de texto y acuse de recibo.
Si el requerimiento no funciona tendría que interesarse vía judicial, esto un procedimiento al objeto de solicitar que se eleve a poúblico el contrato privado.
La demanda debería dirigirse contra quien suscribió el contrato, y si ha fallecido contra los herederos, pudiendise demandar a "los ignorados herederos", por lo que el hecho de que no hubieran abierto el testamento no tiene porque ser una causa.
Es posible que el requerimiento funcione, ya que en la ley hipotecaria hay una regulación especifica para que el heredero designado (o el que resulte por la Ley si no hay testamento)acepte la herencia a los meros efectos de elevar ese contrato a público, si bien esto necesita colaboración del heredero.
Si no, como ya te he dicho, existe la vía judicial, y necesariamewnte tendrás que ponerlo en manos de un profesional.
El requerimiento debería tener el contenido de solicitar la elevación a público del contrato privado y podría remitirse vía notarial o mediante un burofax con autenticidad de texto y acuse de recibo.
Si el requerimiento no funciona tendría que interesarse vía judicial, esto un procedimiento al objeto de solicitar que se eleve a poúblico el contrato privado.
La demanda debería dirigirse contra quien suscribió el contrato, y si ha fallecido contra los herederos, pudiendise demandar a "los ignorados herederos", por lo que el hecho de que no hubieran abierto el testamento no tiene porque ser una causa.
Es posible que el requerimiento funcione, ya que en la ley hipotecaria hay una regulación especifica para que el heredero designado (o el que resulte por la Ley si no hay testamento)acepte la herencia a los meros efectos de elevar ese contrato a público, si bien esto necesita colaboración del heredero.
Si no, como ya te he dicho, existe la vía judicial, y necesariamewnte tendrás que ponerlo en manos de un profesional.
4 respuestas más de otros expertos
Respuesta de felisa99
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Primero decirte que antes de comprar debiste comprobar que quien te vendía era dueño del garaje y firmar la compra en escritura y no en contrato privado.
El mayor problema que tienes es que quien te vendió la plaza no era el dueño (en su totalidad) de la misma; siendo así, no puedes elevar a público el contrato privado que firmasteis hace ocho años sino que tendrás que firmar una nueva escritura en la que firmen todos los propietarios registrales del garaje.
Lo que yo haría es: (1) mirar en el registro de la propiedad la situación registral del garaje (propietarios y cargas) (2) requerir formalmente a quien te vendió la finca (te aconsejo acudir a un abogado para esto)para que regularice la situación y firme (él y quien sea propietario registral) la escritura y dándole un plazo para hacerlo advirtiéndole que si no lo hace ejercitarás las acciones legales pertinentes contra el.
Al venderte una propiedad que no era suya, cometió un delito de estafa, por lo que si no soluciona el tema deberías presentar una denuncia por ello.
El mayor problema que tienes es que quien te vendió la plaza no era el dueño (en su totalidad) de la misma; siendo así, no puedes elevar a público el contrato privado que firmasteis hace ocho años sino que tendrás que firmar una nueva escritura en la que firmen todos los propietarios registrales del garaje.
Lo que yo haría es: (1) mirar en el registro de la propiedad la situación registral del garaje (propietarios y cargas) (2) requerir formalmente a quien te vendió la finca (te aconsejo acudir a un abogado para esto)para que regularice la situación y firme (él y quien sea propietario registral) la escritura y dándole un plazo para hacerlo advirtiéndole que si no lo hace ejercitarás las acciones legales pertinentes contra el.
Al venderte una propiedad que no era suya, cometió un delito de estafa, por lo que si no soluciona el tema deberías presentar una denuncia por ello.
Respuesta de anta
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Por lo que dices en la escritura privada de venta os obligasteis a elevarla a pública, si bien, él siempre te da largas, en principio sino se aviene se le podría obligar a ello. Al Registro sólo acceden documentos públicos, por ello te aconsejo que en primer lugar lo requieras fehacientemente para ello, vía burofax o notarialmente, y sino respondiera, acude a un abogado de tu ciudad que te asesore y guíe en los pasos para dar y conseguir inscribir esa plaza de garaje a tu nombre, ya que él con la ayuda del Notaría te mostrarán varias opciones con los documentos que les lleves y de los que dispones, seguramente esa plaza ya esté inscrita en el registro porque por lo que dices debe pertenecer a un edificio en propiedad horizontal, para asegurarte, puedes ir tú mismo al registro y solicitar una nota simple de ella, con sólo dar los datos de ella te lo facilitarán, y si está inscrita te resultará más fácil pasarla a tu nombre.
Un saludo y espero haberte servido de ayuda.
Un saludo y espero haberte servido de ayuda.
Respuesta de huecha
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Por lo que cuentas parece que tienes reconocida la titularidad catastral de Hacienda, lo que no tienes es escritura, y por tanto no tiene tu propiedad acceso al Registro de la Propiedad.
Mi recomendación es que acudas al Registro de la Propiedad de la cochera, saques una nota simple con expresión de las cargas que graven la citada cochera o plaza de garaje. En la nota simple (580 Ptas) te pone quien es el actual propietario registral y las cargas (hipotecas, embargos) que hay. Y con la nota simple (ya con abogado)demanda judicialmente a los herederos del señor mayor presunto propietario del garaje para elevar a público la compraventa privada. Las costas irán de cuenta de los que se negaron a vender notarialmente en su día.
Mi recomendación es que acudas al Registro de la Propiedad de la cochera, saques una nota simple con expresión de las cargas que graven la citada cochera o plaza de garaje. En la nota simple (580 Ptas) te pone quien es el actual propietario registral y las cargas (hipotecas, embargos) que hay. Y con la nota simple (ya con abogado)demanda judicialmente a los herederos del señor mayor presunto propietario del garaje para elevar a público la compraventa privada. Las costas irán de cuenta de los que se negaron a vender notarialmente en su día.
Respuesta de arguiaren
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José Luis,
En tu caso veo que tienes dos elementos a tu favor:
1) La posesión libre y continuada sobre la cosa
2) El contrato de compra venta que acredita tu derecho propietario sobre la totalidad de la cosa
En contra existe un tercero que tiene derechos sobre la propiedad y que podría alegar mejor derecho y negarse a la venta de la cosa.
Esto quiere decir que si tú intentas registrar tu derecho propietario, seguramente en las oficinas constará la propiedad a nombre de dos personas y en tu documento de compra sólo figura uno de los dueños, quién no exhibió un titulo poder para realizar tal venta. Por lo cual el contrato de venta tendría vicios de nulidad por falta de consentimiento de las partes, de una de las partes.
Pero si este vicio de consentimiento ha ocurrido por falta de formalidades y en realidad no hay oposición real del padre de quién os vendió el aparcamiento, la situación es subsanable, entre otras cosas porque durante ocho años no ha habido oposición y la ocupación del aparcamiento ha sido libre y continuada, y te asiste el derecho de posesión, por lo que tu debes acudir al registro e iniciar el trámite, pero si te dicen que no ha lugar, tendrías que iniciar un proceso civil en el que presentarías como prueba el contrato de compra, los impuestos de Hacienda, y testigos de la posesión de la cosa libre y continuada en el tiempo.
Ahora bien, si el otro dueño de parte de la propiedad que os han vendido se negara, sabed que perfectamente puede oponer una tercería de derecho y pedir la nulidad del contrato por vicios del consentimiento.
En tu caso veo que tienes dos elementos a tu favor:
1) La posesión libre y continuada sobre la cosa
2) El contrato de compra venta que acredita tu derecho propietario sobre la totalidad de la cosa
En contra existe un tercero que tiene derechos sobre la propiedad y que podría alegar mejor derecho y negarse a la venta de la cosa.
Esto quiere decir que si tú intentas registrar tu derecho propietario, seguramente en las oficinas constará la propiedad a nombre de dos personas y en tu documento de compra sólo figura uno de los dueños, quién no exhibió un titulo poder para realizar tal venta. Por lo cual el contrato de venta tendría vicios de nulidad por falta de consentimiento de las partes, de una de las partes.
Pero si este vicio de consentimiento ha ocurrido por falta de formalidades y en realidad no hay oposición real del padre de quién os vendió el aparcamiento, la situación es subsanable, entre otras cosas porque durante ocho años no ha habido oposición y la ocupación del aparcamiento ha sido libre y continuada, y te asiste el derecho de posesión, por lo que tu debes acudir al registro e iniciar el trámite, pero si te dicen que no ha lugar, tendrías que iniciar un proceso civil en el que presentarías como prueba el contrato de compra, los impuestos de Hacienda, y testigos de la posesión de la cosa libre y continuada en el tiempo.
Ahora bien, si el otro dueño de parte de la propiedad que os han vendido se negara, sabed que perfectamente puede oponer una tercería de derecho y pedir la nulidad del contrato por vicios del consentimiento.