Garantía de cobro

Saludos tritorno
Iba a vender una plaza de parking en unas condiciones y ahora el comprador quiere cambiar esas condiciones que ya estaban establecidas y aceptadas de palabra y plasmadas en un contrato de arras y mi pregunta es de qué manera puedo protegerme de que cobraré si decido aceptar.
Lo que estaba establecido era que a la firma del contrato de arras, hoy, él me entregaba una cantidad, el día 1 de julio me entregaba otra cantidad y el 30 de Agosto a la firma ante notario de la compraventa, el resto del dinero, y en ese momento yo le entregaba la posesión de la plaza de parking.
Ahora él quiere el mismo contrato pero quiere usar el garaje a partir del momento en que firmemos el contrato de arras.
Como puedo hacer o que garantías puedo pedirle en una operación como la que me propone el comprador.
Gracias por su respuesta
Joan
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3 Respuestas

3.258.650 pts. Abogada especializada en Derecho Inmobiliario, Civil de...
Pues mire para serle sincero, lo mejor, a los efectos del cobro que es lo que usted me pregunta, seria no hacer contrato de arras, y acudir directamente a Notaria. Si no le genera confianza el comprador mi consejo es que no le permita la posesión ya, pues luego, se puede ver con una resolución de las arras, o una tardanza en acudir a Notaria por parte del comprador.
0 pts.
Ni se le ocurra entregar la posesión hasta que no le abonen el último céntimo. El asunto funciona así: cuando una persona incumple un contrato privado de compraventa, en el que ha pagado una parte del precio y queda pendiente el resto en notaría, el vendedor tiene que notificarle que dispone de un nuevo plazo para pagar, y que, si no lo hace, acudirá a los tribunales. Una vez que el comprador deja de hacerlo, se inicia un procedimiento judicial que puede tardar AÑOS hasta que lo vendido revierte de nuevo en el vendedor. Por tanto, se puede usted encontrar con que, de hecho, el comprador de su plaza de aparcamiento, no le va a pagar nada más de lo que pone el contrato privado, y va a usar la plaza durante años, o va a negociar con usted (que estará harto de pleitos) a la baja para pagarle un precio mucho menor. La posesión NO SE ENTREGA. Quien tiene la posesión, lo tiene todo. Si al comprador no le gustan estas condiciones, renuncie a vender o véndaselo a otro. Todo mejor que regalar.
Muchas gracias por su contestación que me clarifica todo.
He vuelto a hablar con el comprador y en principio lo haremos de la siguiente manera:
Hemos solicitado día y hora, la semana que viene, para ir a firmar ante Notario la compraventa y voy a incluir dos clausulas en el contrato, que tendré en mi poder dos días antes de la firma, por si hay alguna clausula que no me conviene.
Las entregas que me hará serán: 20% en efectivo a la firma del contrato, el 1/07/2011 un pagaré y el 30/08/2011 otro pagaré por el resto. A la firma del contrato me dará el dinero en efectivo y los dos pagarés.
La 1ª clausula dice que si algún pagaré no se hace efectivo en la fecha señalada, automáticamente la plaza de parking vuelve a mi posesión y 2ª clausula dice que la posesión y las llaves se la entregaré el 30/08/2011 pero que durante este tiempo le permito el uso de la plaza mientras se cumplan los pactos establecidos en el contrato.
Naturalmente que en el contrato de compraventa tiene que incluirse estas clausulas.
¿Qué le parece a usted?
A mi me parece que si le devuelven los pagarés se va a pasar años litigando y sin la plaza. En el tráfico ordinario de contratos es muy habitual el que usted menciona. Se trata de un pago aplazado corriente, con pagarés consignados, y el asunto no presenta mayor problema. Se usa para comprar casas, bienes muebles, cualquier cosa. Pero la posesión es el bien más preciado del propietario, y la propiedad plena solo se adquiere cuando se paga íntegramente por ella. Si ese señor le devuelve los pagarés, tendrá usted varios años por delante hasta que recupere su plaza de aparcamiento y, en consecuencia, hasta que se la pueda vender a otra persona o hacer con ella el uso que le parezca bien. No existe nada en derecho que sea "automáticamente" (como la reversión de la plaza que usted dice en su comunicación) sino que desalojar a alguien presupone una sentencia judicial. Pero las transacciones hay que tutelarlas y hacerlas prosperar, y esta debe llegar a buen fin. Yo le recomiendo:
1º. O bien llega a un acuerdo verbal con el comprador sobre el uso de la plaza hasta que vayan a notaría (sin poner nada sobre el particular en el contrato de compraventa; sería un acuerdo entre caballeros)
2º. O bien le alquila usted la plaza en contrato aparte por el periodo que resta hasta llegar a notaría. Naturalmente, sin gastos adicionales, incluso le puede dar los recibos comprensivos hasta la fecha de notaría.
Pero NO ponga en el contrato que le cede la posesión, porque si lo hace, verá como de repente le quieren "renovar" los pagarés.
29.025 pts. Soy estudiante de Derecho de La Universidad de Buenos...
Si ya firmaron un contrato, lo que la voluntad de las partes(Siempre que no atenten contra el orden público) plasmen en él es la ley misma. Si le querés dar el garaje, nada te lo impide, ya que sos vos el que decide en ese caso, pero no te lo recomiendo, te recomiendo remitirte al contrato para evitar algunos trámites engorrosos. Entre las garantías que podes pedirle son títulos que tengan de su propiedad como inmuebles o bienes muebles registrables como un coche, yate, etc. Pero te cuento que si la otra parte no cumple con el contrato, entra en responsabilidad contractual que puede variar según su proceder, pero vamos a asumir que con dolo(intención de dañar) no asume con el contrato, se queda con el garaje y no te paga el resto del dinero, el deudor entra en mora automáticamente desde que no cumplió con el pago, también podes recurrir a través de un sistema de interpelación(EJ: Carta documento intimando a pagar lo que debe) para constituirlo en mora. El pago es la forma en que el deudor se libera de la deuda, por lo tanto si te paga una de las cuotas de las arras, y no el resto del dinero, la obligación aún persiste, pero si dejás mucho tiempo sin reclamar(Generalmente alrededor de los 10 años) dicha obligación se extingue por prescripción liberatoria, pero si se trata de una acción posesoria al menos en Argentina el plazo de prescripción es de 1 año. Pero te recomiendo no especular con los tiempos de prescripción ya que pueden variar según las circunstancias y te pueden perjudicar eventualmente, lo mejor es actuar desde el momento cero. También podes recurrir a la justicia solicitando medidas cautelares como inhibición de bienes, embargos preventivos, prohibición de contratar con un tercero, etc.
Pero lo mejor que podes solicitar a fin de que el deudor cumpla con el contrato es la "astrainte", que es una condena pecuniaria que obliga al deudor a cumplir con la obligación pagando un dinero cierto por día(aunque puede realizarse en otros plazos). No es una indemnización que es el dinero que se paga cuando hubo un daño a reparar ni una multa por que no se trata de un acto ya realizado, es una medida que constriñe al deudor a cumplir con su obligación, en este caso pagar el dinero que le falta. Por ejemplo si no cumple con la prestación el deudor debe pagar por día(o el plazo que se haya dictado, sea por semana, mes, etc) 10 pesos, el juez incluso puede sacar la medida o reajustarla. Incluso hay astraintes que van aumentando a medida que va pasando el tiempo. Es una solución que surgió de los jueces franceses y casi siempre tiene medida efectiva. Un dato muy importante es que procede ha pedido de parte, o sea, vos la tenés que solicitar, el juez no puede hacerlo de oficio. Las astraintes son el recurso, en mi opinión, más efectivo de garantizar el cumplimiento de la obligación, ya que todos los días tenés que pagar un dinero hasta que cumplas la prestación, y si el monto va progresando o el juez fija una suma mayor, generalmente el deudor, si tiene 2 dedos de frente, sabrá que deberá cumplir con la obligación.

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