Por favor, es urgente. Contrato de Arras
Como vendedores de una vivienda, hemos firmado un contrato de arras penitenciales por el cual el comprador pierde la señal en caso de incumplimiento de contrato. Según nos ha comunicado el agente inmobiliario, el comprador tiene problemas para conseguir el importe total de la compraventa y la única solución seria prorrogar el contrato. Esto nos lo comunican a 5 días de la finalización de la validez del contrato de arras y con nuestra vivienda "empaquetada" para la mudanza. Nos causan un grave perjuicio (guardamuebles ya contratado, etc.) pero a pesar de esto estamos dispuestos a prorrogar pero como mínimo, con un aumento de la señal pues no tenemos ninguna garantía de que dentro de 15 o 20 días como dicen, tengan la hipoteca concedida y nosotros tenemos que hacer frente a unos pagos de la nueva vivienda que nos entregan ya.
En el documento se indica que el comprador tiene que avisarnos de forma fehaciente con al menos 2 días naturales de antelación.
De momento no hemos recibido ninguna notificación ni posible solución.
¿Qué debemos hacer si 2 días antes no nos han avisado? ¿Debemos ir a un notario o abogado?
¿Debemos esperar al vencimiento?
¿En caso de prorrogar, que garantías nos pueden ofrecer?
De cara a un juicio solicitándonos la señal, ¿qué posibilidades tendrían, que podrían apelar?
En el documento se indica que el comprador tiene que avisarnos de forma fehaciente con al menos 2 días naturales de antelación.
De momento no hemos recibido ninguna notificación ni posible solución.
¿Qué debemos hacer si 2 días antes no nos han avisado? ¿Debemos ir a un notario o abogado?
¿Debemos esperar al vencimiento?
¿En caso de prorrogar, que garantías nos pueden ofrecer?
De cara a un juicio solicitándonos la señal, ¿qué posibilidades tendrían, que podrían apelar?
2 respuestas
Respuesta
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Esa excusa no es un motivo de fuerza mayor ni nada que se lo parezca. Lo que te alegan, solo alegan, no demuestran, es una imprevisión a la hora de obtener el dinero. Tú supone que el ex marido no la paga esa suma, por las razones que sean, eso a ti ni te va ni te viene, es una contingencia ajena al contrato firmando. Eso vaya por delante.
De todas maneras veinte días no es mucho para que les prorrogues el plazo, pero efectivamente, como bien dices, firmad en presencia de la inmobiliaris, una prórroga por ese plazo, pero descontando de las arras que han entregado los gastos que a ti te suponga ampliar ese plazo. Que estén todos de acuerdo con el plazo y con la indemnización. Si plantean objeciones, diles que ellos han incumplido y tienen la obligación de indemnizar, quizás no por retrasarse, eso le pasa a cualquiera, pero sí reintegrarte los gastos que a ti te cause un problema que no te contaron cuando firmaron el contrato, porque si hubieras sabido que dependían de que su ex marido le pague una deuda, tal vez no le hubieras vendido la casa, o tal vez en otras condiciones distintas. Bueno, tú o la inmobiliaria, aunque esos son unos granujas siempre, y si lo sabían se lo callan. Insisto, si solo piden 20 dáselos, a todos nos puede pasar, pero una cosa es dar más plazo, otra tener que pagar las consecuencias. La inmobilairia tendrá el contrato redactado de tal forma, que pase lo que pase entre tú y los compradores ella cobrará su comisión. Eso sí, si tiene que poner a la venta otra vez la casa, ten en cuenta que ya ha cobrado, no podría cobrarte otra vez con la segunda venta. Mucho cuidado.
De todas maneras veinte días no es mucho para que les prorrogues el plazo, pero efectivamente, como bien dices, firmad en presencia de la inmobiliaris, una prórroga por ese plazo, pero descontando de las arras que han entregado los gastos que a ti te suponga ampliar ese plazo. Que estén todos de acuerdo con el plazo y con la indemnización. Si plantean objeciones, diles que ellos han incumplido y tienen la obligación de indemnizar, quizás no por retrasarse, eso le pasa a cualquiera, pero sí reintegrarte los gastos que a ti te cause un problema que no te contaron cuando firmaron el contrato, porque si hubieras sabido que dependían de que su ex marido le pague una deuda, tal vez no le hubieras vendido la casa, o tal vez en otras condiciones distintas. Bueno, tú o la inmobiliaria, aunque esos son unos granujas siempre, y si lo sabían se lo callan. Insisto, si solo piden 20 dáselos, a todos nos puede pasar, pero una cosa es dar más plazo, otra tener que pagar las consecuencias. La inmobilairia tendrá el contrato redactado de tal forma, que pase lo que pase entre tú y los compradores ella cobrará su comisión. Eso sí, si tiene que poner a la venta otra vez la casa, ten en cuenta que ya ha cobrado, no podría cobrarte otra vez con la segunda venta. Mucho cuidado.
Nos han enviado un burofax alegando como motivos de fuerza mayor la no percepción de una cantidad procedente del ex marido por el convenio regulador firmado el 30 de Marzo de 2004. Dicen que en 20 días esta solucionado.A nosotros nos han estado diciendo que habían solicitado una hipoteca mayor en otro banco.
¿Podríamos concederles la prorroga firmando una clausula que penalize a los compradores o inmobiliaria(con parte de su comisión) por los perjuicios causados?
Muchas gracias.
Jorge.
¿Podríamos concederles la prorroga firmando una clausula que penalize a los compradores o inmobiliaria(con parte de su comisión) por los perjuicios causados?
Muchas gracias.
Jorge.
Hola de nuevo y gracias por tu tiempo.Nos dejas preocupados con la comisión de la inmobiliaria.En el contrato no pone nada de que cobren su comisión a pesar de no realizarse la compraventa pero tampoco pone lo contrario.
Si no pone nada expresamente es que no cobran, igual son honrados y todo. Si no dice que aun frustrándose la operación por causas imputables al comprador, se cobra su comisión, entonces no te la pueden cobrar. Te agradecería que si tienes más preguntas sobre el particular, al menos puntúes las respuestas, porque más que una pregunta esto parece una consulta, y no creo yo que te cueste nada puntuar, después de tres respuestas, digo yo. Por eso si quieres más información, pregunta, respuesta, puntúa, y así sucesivamente. No se puede ser roñica con algo que no cuesta, esta misma consulta en un Abogado te soplan como mínimo 60 euros. ¿Si quieres más información, puntúa, OK?
Sus preguntas e inquietudes son completamente naturales, pero usted como vendedor que cumple no tiene nada por lo que preocuparse. Le honra conceder una prórroga del plazo a los compradores, pero mucho me temo que si no han conseguido la financiación ya, lo van a tener difícil. Generalmente la culpa es de las inmobiliarias que animan a los compradores para que señalicen cuando saben positivamente si van a poder conseguir el préstamo. Pero ese no es su problema. Le cuento...
Si en el documento dice que con dos días de antelación, cuando lleguen usted puede quedarse con el dinero de las arras, sin dar más explicaciones,
puesto que el contrato le faculta para ello. Las arras cumplen la función de valorar los perjuicios ante el incumplimiento del compromiso por las partes. Conceder 10 días o 15 es razonable, en ese plazo otros Bancos pueden decirte si o no, siempre que la tasación de la vivienda les pueda servir, sino tienen que solicitar otra, y eso puede tardar más. No te preocupes, no irán a ningún juicio para reclamarte las arras si han incumplido, no tienen ninguna posibilidad de éxito en el juicio. Sería una locura demandarte.
Yo creo que si no te causa demasiados trastornos, puedes conceder una prórroga de 10 ó 15 días en septiembre, si el perjuicio no es muy grande para ti, incluso sin aumentar las garantías ni redactar nuevos contratos. Llegado este punto si no te dan una solución o compran definitivamente la casa, ponerla de nuevo en venta y hacer vuestra la señal. Para mayor tranquilidad mandarles un burofax o un telegrama con acuse de recibo comunicando su incumplimiento de la fecha y que se resuelve el contrato con pérdida de arras. Tened cuidado con la inmobiliaria, puesto que suelen cobrar la comisión incluso sin que se haya vendido la casa. La inmobiliaria cobra si vende la casa, si ocurre esto que ha pasado no debe de cobrar nada de nada, puesto que ha elegido un comprador que no tenía posibilidades de hacerlo. No os dejéis embaucar por la Agencia, por lo general tienen un rostro impresionante, son vampiros de los pobres compradores de vivienda. Espero haberte ayudado con tu problema. Suerte en la nueva casa. No olvides puntuar la respuesta.
Si en el documento dice que con dos días de antelación, cuando lleguen usted puede quedarse con el dinero de las arras, sin dar más explicaciones,
puesto que el contrato le faculta para ello. Las arras cumplen la función de valorar los perjuicios ante el incumplimiento del compromiso por las partes. Conceder 10 días o 15 es razonable, en ese plazo otros Bancos pueden decirte si o no, siempre que la tasación de la vivienda les pueda servir, sino tienen que solicitar otra, y eso puede tardar más. No te preocupes, no irán a ningún juicio para reclamarte las arras si han incumplido, no tienen ninguna posibilidad de éxito en el juicio. Sería una locura demandarte.
Yo creo que si no te causa demasiados trastornos, puedes conceder una prórroga de 10 ó 15 días en septiembre, si el perjuicio no es muy grande para ti, incluso sin aumentar las garantías ni redactar nuevos contratos. Llegado este punto si no te dan una solución o compran definitivamente la casa, ponerla de nuevo en venta y hacer vuestra la señal. Para mayor tranquilidad mandarles un burofax o un telegrama con acuse de recibo comunicando su incumplimiento de la fecha y que se resuelve el contrato con pérdida de arras. Tened cuidado con la inmobiliaria, puesto que suelen cobrar la comisión incluso sin que se haya vendido la casa. La inmobiliaria cobra si vende la casa, si ocurre esto que ha pasado no debe de cobrar nada de nada, puesto que ha elegido un comprador que no tenía posibilidades de hacerlo. No os dejéis embaucar por la Agencia, por lo general tienen un rostro impresionante, son vampiros de los pobres compradores de vivienda. Espero haberte ayudado con tu problema. Suerte en la nueva casa. No olvides puntuar la respuesta.
Respuesta de elenamz
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Voy a daros una serie de explicaciones y una solución.
Las arras son una señal que permite, por un lado reservar el contrato a nombre del contratante, por otro lado, hacer que sea diligente en el cumplimiento de sus obligaciones, como puede ser la obtención de financiación.
Quiere esto decir, que si al final el contrato no se firma, es cuando el no incumplidor -en este caso vosotros-, podéis quedaros tranquilamente con la señal o arras entregadas. En ningún caso podéis pedir un aumento de las mismas para prorrogar: eso no está incluido en el contrato, y tendríais que firmar un contrato nuevo.
Lo que puede pedirse en juicio en caso de que el contrato no se lleve a término, es: el importe de la señal más los gastos que se hayan producido por el retraso de la contraparte.
Si el comprador no os avisa fehacientemente en ese plazo, al vencimiento se les puede remitir una carta por conducto notarial (o un burofax que también da fe de lo que hay y es más barato), indicándose que, producido ese incumplimiento (no haberse realizado la Escritura Pública en el tiempo estipulado), la parte vendedora se queda con la señal y que se les reclamarán los daños y perjuicios provocados.
Empero, os digo que siempre es mejor un mal arreglo que un buen pleito. Lo que yo haría sería hablar con el comprador para ver qué problemas reales tiene, por qué no se pensó antes que ese precio iba a ser excesivo para él, etc. Si no os fiáis de que le vayan a dar la financiación, tal vez la prórroga, aunque le pidáis dinero a cambio y lo acepte y os lo dé, os puede perjudicar.
Si veis que lo de que le den la financiación está "negro", yo resolvería el contrato sin más a su vencimiento de la forma que he descrito y buscaría otro comprador.
La parte contraria nunca podría reclamar la señal entregada en un juicio, porque no le iban a dar la razón. La literalidad del contrato os protege, así como el haber cumplido vuestras obligaciones como vendedores (dejar libre la casa en la fecha pactada). La no obtención de la financiación que se precisa, no está dentro de las causas de exclusión de la responsabilidad como pueden ser la fuerza mayor o el caso fortuito.
Una vez sí que pude defender a una persona que estaba en vuestra parte contraria. Pero fue por motivos diversos: el Banco, previamente a la firma del contrato privado y con la Tasación el la mano, le aseguró que le concedía el préstamo que necesitaba: una vez firmó el contrato, le dijo que necesitaba un aval y él no podía conseguirlo. Dado que la Sucursal donde se le dijo que sí, era además la entidad bancaria habitual de la vendedora, quien en ese edificio regentaba además un negocio de hospedería,..., veis que el tema no tiene nada que ver.
Las arras son una señal que permite, por un lado reservar el contrato a nombre del contratante, por otro lado, hacer que sea diligente en el cumplimiento de sus obligaciones, como puede ser la obtención de financiación.
Quiere esto decir, que si al final el contrato no se firma, es cuando el no incumplidor -en este caso vosotros-, podéis quedaros tranquilamente con la señal o arras entregadas. En ningún caso podéis pedir un aumento de las mismas para prorrogar: eso no está incluido en el contrato, y tendríais que firmar un contrato nuevo.
Lo que puede pedirse en juicio en caso de que el contrato no se lleve a término, es: el importe de la señal más los gastos que se hayan producido por el retraso de la contraparte.
Si el comprador no os avisa fehacientemente en ese plazo, al vencimiento se les puede remitir una carta por conducto notarial (o un burofax que también da fe de lo que hay y es más barato), indicándose que, producido ese incumplimiento (no haberse realizado la Escritura Pública en el tiempo estipulado), la parte vendedora se queda con la señal y que se les reclamarán los daños y perjuicios provocados.
Empero, os digo que siempre es mejor un mal arreglo que un buen pleito. Lo que yo haría sería hablar con el comprador para ver qué problemas reales tiene, por qué no se pensó antes que ese precio iba a ser excesivo para él, etc. Si no os fiáis de que le vayan a dar la financiación, tal vez la prórroga, aunque le pidáis dinero a cambio y lo acepte y os lo dé, os puede perjudicar.
Si veis que lo de que le den la financiación está "negro", yo resolvería el contrato sin más a su vencimiento de la forma que he descrito y buscaría otro comprador.
La parte contraria nunca podría reclamar la señal entregada en un juicio, porque no le iban a dar la razón. La literalidad del contrato os protege, así como el haber cumplido vuestras obligaciones como vendedores (dejar libre la casa en la fecha pactada). La no obtención de la financiación que se precisa, no está dentro de las causas de exclusión de la responsabilidad como pueden ser la fuerza mayor o el caso fortuito.
Una vez sí que pude defender a una persona que estaba en vuestra parte contraria. Pero fue por motivos diversos: el Banco, previamente a la firma del contrato privado y con la Tasación el la mano, le aseguró que le concedía el préstamo que necesitaba: una vez firmó el contrato, le dijo que necesitaba un aval y él no podía conseguirlo. Dado que la Sucursal donde se le dijo que sí, era además la entidad bancaria habitual de la vendedora, quien en ese edificio regentaba además un negocio de hospedería,..., veis que el tema no tiene nada que ver.
Nos han enviado un burofax alegando como motivos de fuerza mayor la no percepción de una cantidad procedente del ex marido por el convenio regulador firmado el 30 de Marzo de 2004. Dicen que en 20 días esta solucionado.A nosotros nos han estado diciendo que habían solicitado una hipoteca mayor en otro banco.Les hemos respondido con otro burofax diciéndoles que sin una garantía no podemos prorrogar.
Gracias por tu tiempo y tu respuesta.
Gracias por tu tiempo y tu respuesta.