Recuperar la señal dada para la compra de un piso

Para la venta de un piso se hizo un acuerdo de compraventa en el cual el comprador,
hizo una entrega de una señal de un 10% +- del valor total del piso. En el acuerdo,
no pone que son penitenciales, ni penales,... Así que suponiendo que son confirmatorias,
ahora el comprador se echa atrás en la compra. A pesar de pedirle y exigirle el cumpliento, se niega rotundamente a continuar con la compra.
En el caso que éste comprador me demande para recuperar la señal, y llegar a juicio, tendré que demostrar daños y perjuicios, ¿no?. Eso me dicen algunos abogados que he consultado. Pero,
¿Qué daños y perjuicios se pueden presentar?, para demostrar que la señal entregada, ¿sirve para resarcir todos los daños y perjuicios provocados por el incumplimiento del comprador?
He leído por ahí, ¿lucro cesante (el hecho de haber podido vender la casa en su momento y ahora tener
que rebajarla y no poder ni venderla), daños morales, etc?, ¿Todo lo que se tiene que demostrar es con valoración económica, tasación,
facturas, etc,? O en esos casos los jueces tienen unas compensaciones estándar...
¿De qué tengo que estar preparado ante un juicio?
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3 respuestas

Respuesta
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El punto de partida es que el comprador no puede resolver el contrato por su única voluntad sin que haya habido un previo incumplimiento tuyo de tus obligaciones
La señal dada tiene carácter confirmartorio del precio, esto es es un parte del mismo que impide a las partes echarse atrás unilaterlamente salvo incumplimiento de la otra
En caso de demdanda lo que tendrías que hacer es oponerte a ella por no haber habido incumplimiento tuyo, justificando que el contrato es plenamente eficaz y obligatorio entre las partes y por tanto no procede la resolución del contrato ni la devolución de las arras entregadas
Te puedes plantear igualmente formular reconvención para exigir en esa misma contestación a la demanda que se le exija judicialmente al comprador que pague el resto del precio en el plazo acordado
En caso de incumplimiento por su parte puedes también estudiar la posibilidad de optar entre el cumplimiento forzoso conforme a lo que te he dicho o la indemnización de daños y perjuicios, que no tiene porque limitarse a la señal recibida, puedes justificar en que mientras has estado con este contrato no has buscado otros compradores, etc, los daños y perjuicios han de alegarse y en la medida de lo posible probarse
Estas son las ideas fundamentales, ahora bien, todo dependerá de las clásusulas firmadas en el contrato, y de las conductas tuyas y de él, para poder adaptar estas ideas a tu caso concreto
Muchísimas gracias. Es lo que me han comentado abogados de aquí. Pero uno de ellos me recomendó mandarle una notificación exigiéndole la compra, dándole un plazo, y si no cumplía el contrato poner que quedaría resuelto y la señal retenida y así lo hice.
Pasado el plazo de ésta notificación, el comprador me contestó reconociendo imposibilidad de financiación, aceptó la resolución pero no retener la señal, amenazándome con vías legales. Por lo tanto, ¿crees qué el contrato queda ya resuelto? ¿Y no puedo hacer nada más?
Todo depende por una parte de los términos del contrato y por otra de la comunicación que le enviaste
Si en ella dabas por resuelto el contrato y el admite la resolución en principio tendrías dificultades para intentar ahora reclamar el cumplimiento por vía judicial, así como pedir una indemnización mayor, la cuestión quedaría en determinar si esa cantidad es justificada como indemnización, si efectivamente tenías la posibilidad de dar ese plazo etc
Las posibilidades que tienes van desde devolver esa cantidad que es lo que parece menos estás dispuesto a hacer o esperar que presente demanda, en cuyo caso una vez contestada puedes formular una reconvención con una petición alternativa dando la posibilidad al juzgado entre considerar resuelto el contrato por incumplimiento de la otra parte solicitando indemnización de daños y perjuicios o en su defecto que obligue a la otra parte al cumplimiento forzoso del contrato
De todas formas lo mejor si ya dispones de abogado es acudir a él, pues nadie mejor que quien conoce todos los pormenores tanto del contrato como de las comunicaciones entre las partes para aconsejarte cual es la mejor opción en tu caso
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En primer lugar he de hacerte la siguiente pregunta: ¿La entrega de ese dinero se hizo como señal o con función de constituir parte del precio?
Si es la primera opción, estaríamos hablando de arras penales, y si es la segunda, de confirmatorias.
Si en el contrato no se menciona nada, estamos ante penales, que creo que es su caso, asi pues,los compradores la pierden suponiendo éstas, ya de por sí, una indemnización de daños y perjuicios. Otra cosa es que usted haya gastado más en otros conceptos que el montante mismo de las arras, por lo que, podría reclamarlos;
¿Por qué la otra parte no ha accedido finalmente a la compra de la vivienda?, ¿La razón que dan, estaba prevista en el contrato?, debes de informarme sobre etos dos puntos para darte una respuesta en condiciones.
Respecto al lucro cesante: es el dinero que has dejado de "ganar" debido a que la otra parte finalmente no cumple su parte del contrato. En mi opinión, aquí no se da. ¿Tenías algún objetivo en concreto con el dinero de la venta?. Para que exista lucro cesante, este debe de ser claro y objetivo.
Particularmente, con los datos que me facilitas, yo veo un caso claro de arras penales, las cuales perfeccionan, previstas como compensatorias de una falta de cumplimiento de una de las partes, en este caso del deudor o comprador, a la otra parte.
Bueno, respóndame a esas preguntas y le sigo diciendo.
En la clausula pone señal y parte del precio, como entrada inicial o pago inicial, pero quedó hablado que era para dar garantías de que nadie se eche atrás.
Alegan financiación, causa que dudo mucho por informaciones y pruebas que tengo.No hay ninguna razón en el contrato.
Lucro cesante. Pues.. que el piso estaba valorado hace 8 meses en mucho más y ha bajado el valor, tenia comprador y lo rechacé.
Aunque he leído en muchos sitios que a falta de definir en el contrato en qué concepto va la señal o cantidad inicial, siempre se decantan a arras confirmatorias... y en este caso debería yo probar los daños y perjuicios... por eso estoy investigando qué daños y perjuicios se pueden pedir... por que me ha creado un daño bastante importante, ha chafado muchos planes que yo tenia... para meterme yo en otro piso, y también di señal,...
En defecto de acuerdo entre las partes y de una manifestación clara y expresa en el contrato, las arras se presumen penales. Si quedó pactado verbalmente que era con intención de dar garantías de una futura transacción, pues más claro todavía: arras penales, las cuales a su vez pueden constituir parte del precio.
Si tienes informaciones y pruebas, como dices, que corroboran que la causa que objetan es falsa o no se adecuada a la realidad, pues menos preocupaciones deberías tener ya que en caso de denuncia por la otra parte puedes demostrar la falsedad de las objeciones. Aparte si en el contrato, como me comentas, no existían clausulas que observaban como causa de desistimiento la no financiación de la parte deudora, no tiene usted por qué devolver la señal.
Si tenías otros compradores a la vista con preacuerdos los cuales rehusaste dada la inminencia de la compra, entonces podrías pedir respondabilidad civil por lucro cesante siempre y cuando estos acuerdos finalmente se fueran a producir sin lugar a dudas. Ésto no es tan fácil de demostrar.
Agradecería que cerrases la pregunta si no tienes más duda para poder atender a otros usuarios.
Respuesta
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En primer lugar, no se de qué cuantía estamos hablando, pero sospecho que si te demandan, tendrás que contestar a la demanda a través de abogado y procurador, ya que son imprescindibles para comparecer en juicio, y el abogado que te represente te asesorará convenientemente. No obstante, te diré que los daños y perjuicios los puedes acreditar, por ejemplo, por publicaciones diversas que reflejan un estudio de la depreciación de la vivienda en el periodo en que tu la tenías reservada por un precio hasta que te resolvieron el contrato; los daños morales no hay que acreditarlos, se dan por supuestos, pero su cuantía queda muchas veces a discreción del juez. Evidentemente, si puedes demostrar documentalmente por ejemplo, una depresión, el tiempo de baja médica si es cuantificable a tenor de unas tablas contenidas en la Ley General del Seguro.

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