Problema con pared medianera

Hace unos años, mi vecino ha construido su vivienda utilizando mi pared como pared de su vivienda, sin haber pedido permiso alguno. De momento nunca había tenido problema hasta el día de hoy en el que está realizando obras en el local y como consecuencia de las obras está rompiendo mi pared para poner canalizaciones. Me he quejado varias veces a los trabajadores y les he advertido que la pared es de mi propiedad, que mi vivienda no tiene pilares y que esa pared es un muro de contención y que van a dañar la estructura de mi vivienda, y han hecho caso omiso e incluso el dueño de la otra vivienda (mi vecino) insiste en que la pared es suya.
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Si me lo permite, voy a exponerle el régimen jurídico que siguen las paredes medianeras (un régimen que se conoce como "servidumbres de medianería) a tenor de los artículos 571 y siguientes del Código Civil y enfocándolo a su supuesto en concreto.
Nos dice el Código que, salvo signo exterior o prueba en contrario, se presume que hay servidumbre de medianería (y que, por tanto, las paredes medianeras pertenecen por igual a los dos propietarios colindantes) en las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación.
Ahora bien, el artículo 573, en sus apartados 3º y 4º nos viene a exponer una serie de suspuestos que se entienden como signo exterior negativo de la servidumbre, es decir, que nos demuestran que la pared medianera le pertenece sólo a uno de los dos propietarios (en este caso, a usted). Estos supuestos son los siguientes (usted ya podrá considerar si en su caso se cumplen):
a) Que toda la pared resulte construida sobre suelo de su propiedad, y no la mitad del grosor de la pared en el suelo de cada colindante
b) que la pared soporte la carga de pisos y estructuras de una sola de las fincas, y no de la continua.
Hay otros supuestos que destruyen la presunción de medianería, pero creo que estos dos pueden encajarle a su caso. Así pues, entiendo que la pared le pertenecería a usted por entero y que quizás debería instar una acción declarativa ante los tribunales que así lo acreditara.
No obstante, y situándonos en el peor de los casos (esto es, que la pared fuera considerada como un elemento de propiedad común a ambos propietarios) el artículo 579 obliga a su vecino a solicitar su consentimiento antes de emprender cualquier tipo de obras o modificaciones, o en su defecto, un certificado pericial de que la obra no perjudica ni daña la pared ni sus derechos.
Así las cosas, se preguntará cuál debe ser su actitud a seguir; en primer lugar, notifique fehacientemente (esto es, debe quedar constancia indubitada de la notificación, lo cual se consigue si se lo comunica por burofax o carta certificada con aseveración de contenido de sobre) al propietario de la finca contigua, una carta mediante la cual le comunique los siguientes extremos:
- Que la pared medianera le pertenece a usted por completo (basándonos en lo que acabo de referirle; le sugiero que acompañe plano de la vivienda en el que quede patente que la pared recae exclusivamente sobre suelo de su propiedad. También puede acompañar copia del proyecto de edificación en el cual se demuestra que la pared es un muro de contención o carga de las plantas superiores o de la cubierta).
- Que mediante ese escrito, le insta a que cese de inmediato en las obras o actividades que recaigan sobre la pared, advirtiéndole que, de proseguir con las mismas, emprenderá las acciones legales oportunas.
- Que le hará usted inmediata y exclusivamente responsable de cualquier daño que pueda ocasionar en la estructura o integridad de su vivienda.
Paralelamente al envío de este escrito, le sugiero que se pase por la Concejalía de Urbanismo de su municipio, exponga el caso al encargado de disciplina urbanísitca o se informe sobre si la obra de su vecino ha obtenido la pertinente licencia de obra. Si, como dice, la pared es un muro de carga, difícilmente puede estar visado ese proyecto ni, por tanto, otorgada la licencia (si es que ha sido solicitada). Ahora nos podemos encontrar dos supuestos:
a) Que su vecino disponga de licencia de obra válidamente otorgada; remita en ese caso una instancia al concejal de urbanismo solicitando que la licencia sea revocada y acompañe la instancia de los siguientes documentos:
-Plano de la vivienda en el que quede patente que la pared recae exclusivamente sobre suelo de su propiedad
-Declaración de un arquitecto colegiado en la que se advierta del peligro que para la indemnidad de su vivienda puede suponer la obra contigua.
No olvide solicitar asimismo que, mientras se sustancie el procedimiento administrativo, se paralicen cautelarmente las obras.
b) Su vecino ha emprendido la obra sin licencia. En este caso puede usted, bien presionar con una amenaza de denuncia si no cesa en las actividades o, si lo estima oportuno, denunciarle directamente ante las autoridades urbanísticas.
Sin más, me despido esperando haberle servido de alguna ayuda y quedando a su disposición para cualquier otro particular en el que pueda serle de utilidad.
Gabirol

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