Apertura ventana en muro medianero.
Respecto a un muro medianero que separa 2 casas de mi familia. Actualmente las casas no están divididas legalmente, se esta en proceso, aunque de hecho son dos casas independientes aunque en el catastro aparezca como una propiedad. Ambas casas provienen de la herencia de mi abuelo. La casa A era la más antigua y tenia ventanas en la pared medianera, que están todas tapadas excepto 1, que esta semitapada por el tejado de la casa anexa B, Mi abuelo al ser todo de su propiedad, no tenia problema alguno y apoyo el tejado y los pisos en el muro que separa las dos casa. Pero ahora sus herederos tenemos el problema de no saber quien tiene servidumbre de luces. Ambas casas compartimos como una entradilla que da entrada a ambas casas y en la parte superior una pequeña terraza con acceso por ambas casas .La casa A tiene la entrada en este muromedianero y en la planta superior una puerta ventana que da acceso a esta terraza.
Hasta aquí no hay problema. Cuando se segreguen las propiedades, tendrán esas dos partes en común y no habrá problema. Pero los problemas vienen al intentar abrir nuevas ventanas en este muro medianero, en la segunda planta. Mi familia de la casa A me ha pedido permiso para abrir una nueva ventana y no hay mala relación, ni quiero que la haya pero también quiero defender mis derechos si tengo.
Mi pregunta son varias:
1-¿Tiene derecho a abrir esa ventana?
2-Se puede llegar a un acuerdo para que parte del muro sea medianero, si la parte contigua de las 2 propiedades, y no la parte del muro que lindamos con zonas comunes .Es decir la casa A podría abrir huecos dentro de estas zonas comunes y la casa B podría en un futuro levantar el tejado solo en la parte que no linda con zonas comunes dentro de esa medianería.
El único problema seria la ventana semitapada que no seria tal, porque quieren cerrarla y de este modo se podría poner un poco de orden a esta extraña situación.
Adjunto un croquis:
3 Respuestas
Esta en Castilla y León en Burgos
Para contestar a su pregunta: ¿Tiene derecho a abrir esa ventana? Hay que acudir al Código civil: Ningún medianero puede sin consentimiento del otro abrir en pared medianera ventana ni hueco alguno.
No se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad.
Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia.
Si vd concede ese permiso esta creando una servidumbre para lo sucesivo
La medianería presupone dos propiedades pertenecientes a distintos dueños, lo cual no es el caso. Aunque les concedan la licencia de segregación, es posible que esa vivienda dividida en 2 tenga una declaración de obra nueva, con lo que deberían también constituir segregación sobre la declarada, que presupone su proyecto y licencia.
Si aún así lo tienen todo listo (segregación, división de la propiedad horizontal o parcelaria, proyecto y licencia) ha de saber que, en relación a un muro, no existe la medianería si hay cualquier género de huecos abiertos en el mismo. El muro pertenece al propietario del hueco. Finalmente, la servidumbre de luces y vistas proveniente del vano dependerá a cuántos metros de distancia queda la casa de la ventana; pero no a contar del muro, sino desde la pared de la otra casa. 2 metros, y cabe la apertura de la oquedad.
Se le sugiere que vaya a un arquitecto y al ayuntamiento.
Gracias por tu respuesta.Yo soy arquitecto pero estos temas de legal me quedan un poco olvidados. Teníamos informe favorable del ayuntamiento para hacer dicha segregación, pero todavía no esta hecha por diversos motivos.La ventana en cuestión se abriría en el muro medianero y se cerraría otra que esta medio tapada por la estructura de mi tejado. Esto esta así desde que se construyo. Ambas casas tienen más de 100años. Entiendo que al no estar hecha la segregación cualquier tipo de acuerdo es posible por las buenas.Por eso mi propuesta es llegar a un acuerdo para dejar parte del muro como medianero, y yo tenga derecho a levantar el tejado si fuera el caso y el no renuncie a su posibilidad de tener nuevas luces dentro de estas partes comunes.El tema es complicado al no tener segregadas las propiedades y ser actualmente una única propiedad. La próxima semana tendré listo unas fotos y unos planos para ser más objetivo
José Luis, siempre es un buen momento para llegar a un acuerdo. Por ahora todos sois propietarios sin distinción de cuotas de toda la propiedad, por lo que el acuerdo puede constar en la adjudicación de herencia, o, de haberla hecho, en la de permuta de participaciones indivisas (con la licencia de segregación sobre la mesa). No existen los muros parcialmente medianeros, puesto que al tratarse de una servidumbre su naturaleza se extiende a la totalidad del muro. Tampoco hay servidumbres de medio paso ni de vistas medio enteras. Si la distancia de ambas casas al muro es menor de 2 metros, habéis de hacer constar en la escritura el acuerdo de medianería, luces y vistas, e inscribirlo. Ya nos contarás. Aquí guardamos las esencias civiles más inveteradas para la buena vecindad.
Gracias por tu respuesta.Entiendo lo de los muros parcialmente medianeros que no puedan existir,pero en este caso,las dos casas comparten un muro que es parte vital de su estructura.En la parte de muro que comparten,considero que el muro se podría quedar como medianero sin servidumbres de vistas ni luces para nadie,En ese mismo muro en la parte que no lindan las 2 propiedades entre si directamente, sino por medio de zonas comunes,(una entrada común cubierta en P. Baja,una terraza en planta primera y una cubierta plana en la segunda),no habría problema porque no linda directamente con mi propiedad,ahí no existiría esa medianería porque físicamente las propiedades no se tocan,si sus partes comunes,posibilitando que de esta forma pueda abrir su ventana sin problema
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Jose Luis. La ley considera que un muro medianero puede tener apoyadas construcciones (como las entradas que dices que hay en la entrada) sin dejar por ello de ser medianero. De lo que no cabe duda es de que ambos edificios comparten un muro que desempeña la misma función divisoria y quizás de apoyo de estructura; un muro medianero civilmente puro. Ahora bien: si se abren huecos en el mismo, el muro deja de ser medianero y pertenece íntegro al que los ha hecho. No se trata de una servidumbre de luces y vistas, sino de una adjudicación de la propiedad del muro entero, incluida la pared de tu propia casa.
Solo llegando a un acuerdo las dos partes y que ese acuerdo quede registrado. Pero el problema seguirá existiendo si en algún momento hay cambio de dueño en cualquiera de las dos propiedades porque el acuerdo se hace entre particulares. La única manera que la cosa quede en firme es mediante la descripción detallada en las escrituras de cada inmueble o anexando una nota a las escrituras si éstas ya están registradas.