Anexo a vivienda
Voy a vender mi vivienda habitual (la tengo desde el 99) y a comprar otra (esta de VPO) más la parte baja que según escritura es un local comercial (aunque es utilizado como garaje), el caso es que yo compré por 60.000 euros (más otros 6.000 de gastos), y vendo por 168.000. De hipoteca saqué los 60.000 y aún me quedan por pagar 30.000. Por la nueva vivienda, tendré que pagar 90.000 euros por la VPO (ya que tiene 13 años y no se puede descalificar) más 125.000 que tendré que escriturar el garaje (puesto en escritura como local comercial), mis preguntas son las siguientes:
¿1º Cuánto sería mi Ganancia Patrimonial sobre la venta de la vivienda?
2º Podría considerarse el local comercial (explico, el local comercial está en una planta baja, ¿y las plantas 1ª y 2ª son las correspondientes a la vivienda) como "integrado en la vivienda" a efectos de poder deducirme como ganancia patrimonial?
3º Como yo he desgravado en la vivienda actual solo 30.000 euros, ¿cuándo puedo empezar a desgravar el resto? Suponiendo que el local comercial también entrara como "conjunto" de la vivienda, porque de no entrar, imagino que a efectos fiscales, yo solo reinvertiría en la nueva vivienda los 90.000 euros que tiene como Precio Venta Máximo y el resto de la GP lo tendré que declarar a un 15%
¿1º Cuánto sería mi Ganancia Patrimonial sobre la venta de la vivienda?
2º Podría considerarse el local comercial (explico, el local comercial está en una planta baja, ¿y las plantas 1ª y 2ª son las correspondientes a la vivienda) como "integrado en la vivienda" a efectos de poder deducirme como ganancia patrimonial?
3º Como yo he desgravado en la vivienda actual solo 30.000 euros, ¿cuándo puedo empezar a desgravar el resto? Suponiendo que el local comercial también entrara como "conjunto" de la vivienda, porque de no entrar, imagino que a efectos fiscales, yo solo reinvertiría en la nueva vivienda los 90.000 euros que tiene como Precio Venta Máximo y el resto de la GP lo tendré que declarar a un 15%
1 Respuesta
Respuesta de jabml
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Para la ganancia patrimonial no tiene que tener en cuenta la hipoteca, simplemente el valor de venta menos el valor de compra (actualizado y con los coeficientes que el mismo programa de hacienda le calcula)
El local comercial no va a poder deducirlo como vivienda ya que aunque hacienda permite que se deduzca como vivienda hasta dos plazas de garaje adquiridas junto con la misma un local comercial no tiene la calificación urbanística de garaje, podría solicitar al catastro el cambio de utilidad pero se cerraría la posibilidad de poder alquilar o usar el local en el futuro.
Para poder empezar a desgravar ´lo podrá hacer desde el momento que en la nueva vivienda haya invertido más de lo que se desgrabó por la anterior, pero tenga en cuenta que si se acoge a la exención por reinversión, a la cantidad anteriormente desgrabada tendrá que sumar la ganancia patrimonial exenta por reinversión.
El local comercial no va a poder deducirlo como vivienda ya que aunque hacienda permite que se deduzca como vivienda hasta dos plazas de garaje adquiridas junto con la misma un local comercial no tiene la calificación urbanística de garaje, podría solicitar al catastro el cambio de utilidad pero se cerraría la posibilidad de poder alquilar o usar el local en el futuro.
Para poder empezar a desgravar ´lo podrá hacer desde el momento que en la nueva vivienda haya invertido más de lo que se desgrabó por la anterior, pero tenga en cuenta que si se acoge a la exención por reinversión, a la cantidad anteriormente desgrabada tendrá que sumar la ganancia patrimonial exenta por reinversión.
Muy buenas, y muchas gracias de antemano, te explico, ayer por la tarde llamé al teléfono de información de hacienda (un 901) y me dijeron que no podía desgravar por el local comercial (no me dijeron lo que tu de poder cambiar la calificación en el catastro), pero esta mañana, he ido en persona a mi delegación de hacienda en Valencia y les he expuesto el caso, con las 2 escrituras delante, y me han dicho que si, que puedo desgravar por el local comercial, siempre y cuando lo tenga efectivamente destinado a garaje (no se si harán alguna inspección, pero no me preocupa porque efectivamente va a ser garaje, curiosamente caben solo 2 coches), y me ha dicho que entra no por el apartado de las 2 plazas de garaje sino por el de "anexos, jardines y no se que más, en el que tengo que escriturar ambas cosas en el mismo acto y que efectivamente estén construida la vivienda en la misma porción de terreno que el local comercial etc, con esto deduzco que quedará todo a interpretación del funcionario que le toque revisar mi declaración.
De todas formas si es para no tener problemas, me gustaría que me explicaras algo mejor el tema del cambio de calificación, ya que no tengo interés en poner ningún comercio y mucho menos en alquilarlo pues el acceso a la vivienda y al local es común.
Por último, dónde puedo saber (el programa ese que dices de hacienda) exactamente el incremento patrimonial.
Muchas gracias
De todas formas si es para no tener problemas, me gustaría que me explicaras algo mejor el tema del cambio de calificación, ya que no tengo interés en poner ningún comercio y mucho menos en alquilarlo pues el acceso a la vivienda y al local es común.
Por último, dónde puedo saber (el programa ese que dices de hacienda) exactamente el incremento patrimonial.
Muchas gracias
Muchísimas gracias por tu aclaración y consejos, seguro que me ahorraré una pasta con ellos.
El programa de hacienda l puedes descargar en la página aeat. Es.
Lo que te han dicho ahora en hacienda es lo correcto, ahora bien si quieres cambiar la calificación urbanística tendrías que acudir a los servicios urbanísticos de tú ayuntamiento y después al catastro de hacienda, pero yo no lo haría ya que aunque dices que podría estar a criterio del funcionario que te revisase la declaración, las valoraciones que el mismo haga tienen que estar probadas y como bien dices, si la verdad es que lo vas a utilizar de garaje, nadie podrá demostrar lo contrario.
Lo que te han dicho ahora en hacienda es lo correcto, ahora bien si quieres cambiar la calificación urbanística tendrías que acudir a los servicios urbanísticos de tú ayuntamiento y después al catastro de hacienda, pero yo no lo haría ya que aunque dices que podría estar a criterio del funcionario que te revisase la declaración, las valoraciones que el mismo haga tienen que estar probadas y como bien dices, si la verdad es que lo vas a utilizar de garaje, nadie podrá demostrar lo contrario.
