Anónimo
Cancelación registral
Estamos envueltos en el proceso de compa-venta de un piso, y allá por el mes de junio solicitamos una nota simple de la finca que pretendemos adquirir. En ella aparecían anotadas dos cargas. La vendedora nos había indicado de palabra que ella tenía una hipoteca sobre el piso, pero al aparecer dos anotaciones nos pusimos en contacto con ella. Desconocía por completo por qué aparecía la anotación de una primera hipoteca que ella nos aseguraba que ya había cancelado. Nos dijo que se pondría en contacto con la caja, y tras hacerlo, nos dijo que la cancelación registral no se había llevado a cabo en su momento, pero que no nos preocupáramos, porque se habían puesto a tramitar dicha cancelación. Mi pregunta es la siguiente: ¿Cuánto tiempo, de media, lleva hacer efectivo el trámite, es decir, cuándo podríamos pedir una nueva nota simple para confirmar que dicha carga ha sido cancelada registralmente? He leído en algún foro que lleva entre uno y tres meses. Si es así, ¿Habría alguna manera de llevar a cabo la compra-venta del piso, mientras este trámite se lleva acabo, sin que ello no perjudique? Necesito saber si hay alguna fórmula, pues el contrato de arras que tenemos firmado con la vendedora, expira el 28 de octubre.
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Respuesta de luibio
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Cuando se realiza la venta de una vivienda, esta se vende siempre libre de cargas. La liberación de dichas cargas compete al vendedor, y el caso que comentas suele ser bastante habitual, ya que la cancelación registral de una hipoteca conlleva unos gastos, que todo propietario de una vivienda evita, hasta que llega el momento de la venta de la vivienda, donde se hace necesario realizar la cancelación registral de las cargas de la vivienda.
Tranquilizarte en este sentido, ya que la cancelación de las cargas de la vivienda compete al vendedor, y en el Sr Notario te indicará en el acto de la firma de la escritura de compraventa de la vivienda que esta se entrega libre de cargas.
Para realizar la cancelación, el vendedor debe solicitar un Certificado de Deuda Pendiente, donde se especificará el importe que adeuda en el momento de la transmisión de la vivienda, quién se encargará de la cancelación de dicho préstamo a través de la gestoría del Banco que está concediendo el nuevo préstamo al comprador (es el banco que realiza la hipoteca del comprador quien se encarga de la gestión de las cancelaciones registrales, realizando una provisión de fondos que solicita al vendedor para llevar a cabo dicha cancelación y pagar con esa provisión los gastos de la misma. ¿Por qué lo hace el banco del comprador? Porque el banco que te da la hipoteca es el primer interesado en que todos los papeles estén en regla.) Esta será la forma de actuar para ambas hipotecas, tanto la que aún debe, para la cual el vendedor aportará el Certificado de Deuda Pendiente con la cantidad que debe a día de firma de escritura de compraventa, y en la de la que ya ha pagado pero no cancelado registralmente la forma de actuar es la misma, solamente que en este caso el Certificado de Deuda Pendiente indicará que esta deuda ya está finiquitada. De esta forma, en el día de la firma, con estos los Certificados de Deuda Pendiente, el notario certifica que la vivienda está libre de cargas, especificando que está solamente pendiente su cancelación registral, la cual se llevará a cabo, y en ese mismo acto procederá a realizar la escritura de cancelación de ambas hipotecas, para que estás puedan ser anotadas registralmente.
Tranquilizarte en este sentido, ya que la cancelación de las cargas de la vivienda compete al vendedor, y en el Sr Notario te indicará en el acto de la firma de la escritura de compraventa de la vivienda que esta se entrega libre de cargas.
Para realizar la cancelación, el vendedor debe solicitar un Certificado de Deuda Pendiente, donde se especificará el importe que adeuda en el momento de la transmisión de la vivienda, quién se encargará de la cancelación de dicho préstamo a través de la gestoría del Banco que está concediendo el nuevo préstamo al comprador (es el banco que realiza la hipoteca del comprador quien se encarga de la gestión de las cancelaciones registrales, realizando una provisión de fondos que solicita al vendedor para llevar a cabo dicha cancelación y pagar con esa provisión los gastos de la misma. ¿Por qué lo hace el banco del comprador? Porque el banco que te da la hipoteca es el primer interesado en que todos los papeles estén en regla.) Esta será la forma de actuar para ambas hipotecas, tanto la que aún debe, para la cual el vendedor aportará el Certificado de Deuda Pendiente con la cantidad que debe a día de firma de escritura de compraventa, y en la de la que ya ha pagado pero no cancelado registralmente la forma de actuar es la misma, solamente que en este caso el Certificado de Deuda Pendiente indicará que esta deuda ya está finiquitada. De esta forma, en el día de la firma, con estos los Certificados de Deuda Pendiente, el notario certifica que la vivienda está libre de cargas, especificando que está solamente pendiente su cancelación registral, la cual se llevará a cabo, y en ese mismo acto procederá a realizar la escritura de cancelación de ambas hipotecas, para que estás puedan ser anotadas registralmente.