Finca no inscrita y catastro y escrituras difieren
Este es un tema bastante común por lo que estoy viendo en varios foros. Le he medido a dos personas una finca rústica que les ha correspondido por herencia. Ellas saben los lindes interiores para la repartición y así lo hicimos. Medir la finca matriz entera, con los lindes supuestos exteriores y tomar datos de los nuevos internos. Hasta ahí todo bien si lo que se trata es de saber mediante un contrato privado lo que le corresponde a una y a otra. El caso es que a mí me gusta informar al cliente de lo que puede necesitar, no de lo que él cree que quiere.
La finca matriz medida tiene una superficie real de 9578 m2. La escritura, donde viene la herencia de la finca y su repartición es de 12000 m2 y en el catastro son 9040 m2. Gráficamente, coincide en un 80 % con el catastro pero se mete (el catastro) dentro de la finca unos 520 m2 según linderos del propietario. Los lindes están muy bien definidos. Por un lado unos muros de parcela, de acuerdo entre ambos colindantes, por otro, una carretera asfaltada cedida al ayuntamiento y por el otro, donde se mete el catastro, unos mojones puestos por el otro colindante con el que están de acuerdo los propietarios de la finca en cuestión. Otra cosa importante, la finca no está registrada. Mi(s) pregunta(s) es la siguiente:
Con los datos que tengo y suponiendo que no se trata de un contrato privado sino de hacer las cosas correctas para un futuro, ¿cuales son los paso que debería seguir),
¿Primero sería arreglar el catastro (informe topográfico, acta de deslinde, visado del colegio y subsanación de discrepancias), luego, con esos datos arreglados ir al notario para hacer una escritura nueva con los cambios catastrales resueltos y meter en la nueva escritura la división interna de la parcela para la herencia y una vez hecho todo esto, registrar la finca matriz con la medición real y ya actualizada en catastro?
Aunque me surge otra duda, si en la escritura vienen 12000 m2, se pasa del 20% de la real en 21 m2, con lo que sería entrar en un expediente de dominio, más engorroso y caro (que no creo que les interese). Tendría que investigar si los m2 cedidos al ayuntamiento en la carretera asfaltada lo tienen contemplado en algún sitio, ¿dónde?.
¿Es la misma actuación hacer un exceso de cabida y una reducción de cabida (como creo que es el caso?
Muchas gracias y perdona por la extensión pero es que sino no sabría como definir bien el caso.
La finca matriz medida tiene una superficie real de 9578 m2. La escritura, donde viene la herencia de la finca y su repartición es de 12000 m2 y en el catastro son 9040 m2. Gráficamente, coincide en un 80 % con el catastro pero se mete (el catastro) dentro de la finca unos 520 m2 según linderos del propietario. Los lindes están muy bien definidos. Por un lado unos muros de parcela, de acuerdo entre ambos colindantes, por otro, una carretera asfaltada cedida al ayuntamiento y por el otro, donde se mete el catastro, unos mojones puestos por el otro colindante con el que están de acuerdo los propietarios de la finca en cuestión. Otra cosa importante, la finca no está registrada. Mi(s) pregunta(s) es la siguiente:
Con los datos que tengo y suponiendo que no se trata de un contrato privado sino de hacer las cosas correctas para un futuro, ¿cuales son los paso que debería seguir),
¿Primero sería arreglar el catastro (informe topográfico, acta de deslinde, visado del colegio y subsanación de discrepancias), luego, con esos datos arreglados ir al notario para hacer una escritura nueva con los cambios catastrales resueltos y meter en la nueva escritura la división interna de la parcela para la herencia y una vez hecho todo esto, registrar la finca matriz con la medición real y ya actualizada en catastro?
Aunque me surge otra duda, si en la escritura vienen 12000 m2, se pasa del 20% de la real en 21 m2, con lo que sería entrar en un expediente de dominio, más engorroso y caro (que no creo que les interese). Tendría que investigar si los m2 cedidos al ayuntamiento en la carretera asfaltada lo tienen contemplado en algún sitio, ¿dónde?.
¿Es la misma actuación hacer un exceso de cabida y una reducción de cabida (como creo que es el caso?
Muchas gracias y perdona por la extensión pero es que sino no sabría como definir bien el caso.
Respuesta de José Ángel Abella
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Creo que lo tienes bien planteado.
Todo depende del valor real de la finca que has medido. Si es un solar en La Castellana de Madrid, se pelea por un metro cuadrado. Si son prados en terreno rústico, no se pelea tanto.
Yo haría lo siguiente:
Medir la finca bien y establecer los linderos de conformidad con TODOS los colindantes.
Conseguir la "ficha de expropiación" o documento que acredite la cesión al Ayto. La tiene que tener al Ayuntamiento fijo.
Hacer la modificación del Catastro.
Registrarla.
Hacer la segregación para los dos propietarios.
Que cada uno de ellos registre a su nombre su parte.
No obstante, yo consultaría el tema con el notario que lo vaya a hacer, pues a ellos están muy acostumbrados a este tipo de "líos" y quizá prefiera hacer las cosas con otro órden.
Quedo a tu disposición por si te puedo aclarar más.
Todo depende del valor real de la finca que has medido. Si es un solar en La Castellana de Madrid, se pelea por un metro cuadrado. Si son prados en terreno rústico, no se pelea tanto.
Yo haría lo siguiente:
Medir la finca bien y establecer los linderos de conformidad con TODOS los colindantes.
Conseguir la "ficha de expropiación" o documento que acredite la cesión al Ayto. La tiene que tener al Ayuntamiento fijo.
Hacer la modificación del Catastro.
Registrarla.
Hacer la segregación para los dos propietarios.
Que cada uno de ellos registre a su nombre su parte.
No obstante, yo consultaría el tema con el notario que lo vaya a hacer, pues a ellos están muy acostumbrados a este tipo de "líos" y quizá prefiera hacer las cosas con otro órden.
Quedo a tu disposición por si te puedo aclarar más.
Muchísimas gracias por la respuesta. Es más o menos lo que había pensado pero sin estar seguro de ello.
Una última duda, en el momento que se registre la finca grande y después de hacer la repartición, si las fincas resultantes no cumplen lo que se denomina unidad mínima de cultivo (creo que es así), que en canarias es una hectárea, ¿puede cada uno registrar su parte? Son terrenos rurales sin, de momento, gran valor.
Pero es que no entiendo esto de la u.m.c, porque si te metes en el IDEE y miras las parcelas registradas hay cantidad con una medición menor de esa mínima. No sé, quizás me estoy liando.
Muchísimas gracias
Una última duda, en el momento que se registre la finca grande y después de hacer la repartición, si las fincas resultantes no cumplen lo que se denomina unidad mínima de cultivo (creo que es así), que en canarias es una hectárea, ¿puede cada uno registrar su parte? Son terrenos rurales sin, de momento, gran valor.
Pero es que no entiendo esto de la u.m.c, porque si te metes en el IDEE y miras las parcelas registradas hay cantidad con una medición menor de esa mínima. No sé, quizás me estoy liando.
Muchísimas gracias
Una vez registrada la finca grande, debéis pedir al ayuntamiento una licencia de segregación, para convertir la finca en dos más pequeñas. Si os la conceden es que cumplen, en caso contrario será que no.
Lo de la unidad mínima de cultivo, es una cosa que existe en mi tierra ( no soy canario, lástima, que gran tierra!) Y que sólo sirve para realizar construcciones en terreno rústico. Por lo que yo se, para nada más.
De todas formas, lo dicho, si el ayuntamiento os autoriza la segregación, no habrá ningún problema. Feliz Año Nuevo.
Lo de la unidad mínima de cultivo, es una cosa que existe en mi tierra ( no soy canario, lástima, que gran tierra!) Y que sólo sirve para realizar construcciones en terreno rústico. Por lo que yo se, para nada más.
De todas formas, lo dicho, si el ayuntamiento os autoriza la segregación, no habrá ningún problema. Feliz Año Nuevo.
