Anónimo
Tasación de un inmueble
Tengo que realizar la valoración de un inmueble utilizando la siguiente fórmula:
Vm = (Rs + Vc (1 - d)) K
Siendo:
Vm: Valor de mercado por metro cuadrado.-
Rs: Valor repercusión del suelo por metro cuadrado construido.-
Vc: Valor de construcción por metro cuadrado construido.-
D: Coeficiente de depreciación lineal por uso y antigüedad. Será el cociente resultante de dividir la edad actual del inmueble entre su vida útil total, que para viviendas se estima en cien años.-
K: Coeficiente de mercado.-
Utilizando el método de comparación de muestras. ¿Cómo calculo el valor de repercusión y el valor de construcción?
Si me explicaras la forma de calcular el valor del inmueble te lo agradecería.
Vm = (Rs + Vc (1 - d)) K
Siendo:
Vm: Valor de mercado por metro cuadrado.-
Rs: Valor repercusión del suelo por metro cuadrado construido.-
Vc: Valor de construcción por metro cuadrado construido.-
D: Coeficiente de depreciación lineal por uso y antigüedad. Será el cociente resultante de dividir la edad actual del inmueble entre su vida útil total, que para viviendas se estima en cien años.-
K: Coeficiente de mercado.-
Utilizando el método de comparación de muestras. ¿Cómo calculo el valor de repercusión y el valor de construcción?
Si me explicaras la forma de calcular el valor del inmueble te lo agradecería.
Respuesta de http000
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Pues generalmente el valor de repercusión del suelo lo calculas mediante una sencilla media aritmética de otros valores de suelo referentes a inmuebles de las mismas características (construcción, antigüedad, tipología, etc.) y de la misma zona.
Para obtener el valor de construcción, dependerá del tipo de construcción: tipología, materiales, técnicas constructivas, relación m2 útiles / m2 construidos, etc. Para que tengas una orientación, la construcción nueva de vivienda unifamiliar ronda entre los 700-¿900? / M2 construido, mientras que en vivienda en bloque oscila entre los 550-¿750? / m2 construido.
Para obtener el valor de construcción, dependerá del tipo de construcción: tipología, materiales, técnicas constructivas, relación m2 útiles / m2 construidos, etc. Para que tengas una orientación, la construcción nueva de vivienda unifamiliar ronda entre los 700-¿900? / M2 construido, mientras que en vivienda en bloque oscila entre los 550-¿750? / m2 construido.
2 respuestas más de otros expertos
Respuesta de cera_liquida
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Perdona por la tardanza en contestar, se me acumula el trabajo.
Verás el valor de construcción es un valor que lo fijas tu directamente y dependiendo de la localidad puede estar de media 750 ?/m².
El valor del suelo se calcula de forma residual, es decir haciendo la cuenta al revés.
Tienes los valores medios de las viviendas comparables, ahí se incluyen por defecto, el valor del suelo, el valor de construcción, la depreciación por antigüedad, los gastos necesarios -licencias proyectos, etc 12%), así que si al valor medio de m² le empiezas a restar esos conceptos (la construcción y gastos necesarios) te queda el valor del suelo.
P.E para un valor homogeneizado de 1.850 ?/m² el suelo sería 1550-750-(0.12*750).
El coeficiente de mercado es la relación entre el precio de venta normal estimado para un inmueble de similares características al que es objeto de tasación y el coste de reposición.
Verás el valor de construcción es un valor que lo fijas tu directamente y dependiendo de la localidad puede estar de media 750 ?/m².
El valor del suelo se calcula de forma residual, es decir haciendo la cuenta al revés.
Tienes los valores medios de las viviendas comparables, ahí se incluyen por defecto, el valor del suelo, el valor de construcción, la depreciación por antigüedad, los gastos necesarios -licencias proyectos, etc 12%), así que si al valor medio de m² le empiezas a restar esos conceptos (la construcción y gastos necesarios) te queda el valor del suelo.
P.E para un valor homogeneizado de 1.850 ?/m² el suelo sería 1550-750-(0.12*750).
El coeficiente de mercado es la relación entre el precio de venta normal estimado para un inmueble de similares características al que es objeto de tasación y el coste de reposición.
Muchas gracias por tu respuesta.
Te cuento un poco: la vivienda a tasar tiene una terraza, la superficie de la terraza es casi el 50% de la superficie de la vivienda. Bueno para calcular el valor del inmueble he cogido varias muestras, todas más o menos parecidas al piso a tasar. ¿Cuál sería la forma mejor para calcular el valor del inmueble?
UNO. Coger las muestras todas con terraza. entontes el valor unitario final ya va incluida la terraza. Entonces multiplicar el valor unitario obtenido por los metros cuadrados de la vivienda.
DOS. A la superficie de las muestras rstarle la superficie de la terraza, entonces el valor unitrio ?/m2 sería menor que en el anterior caso, por que no están incluidas las terrazas. Entonces el valor unitario obtenido lo multiplico por la superficie de la vivienda, y luego multimplo la mitad del valor unitario obtenido por la superficie de la terraza.
¿Qué forma estaría bien?
Saludos
Te cuento un poco: la vivienda a tasar tiene una terraza, la superficie de la terraza es casi el 50% de la superficie de la vivienda. Bueno para calcular el valor del inmueble he cogido varias muestras, todas más o menos parecidas al piso a tasar. ¿Cuál sería la forma mejor para calcular el valor del inmueble?
UNO. Coger las muestras todas con terraza. entontes el valor unitario final ya va incluida la terraza. Entonces multiplicar el valor unitario obtenido por los metros cuadrados de la vivienda.
DOS. A la superficie de las muestras rstarle la superficie de la terraza, entonces el valor unitrio ?/m2 sería menor que en el anterior caso, por que no están incluidas las terrazas. Entonces el valor unitario obtenido lo multiplico por la superficie de la vivienda, y luego multimplo la mitad del valor unitario obtenido por la superficie de la terraza.
¿Qué forma estaría bien?
Saludos
Perdona por la tardanza, problemas de virus informáticos.
Al ser la superficie de la terraza superior al 15% de la superficie de la vda, se debe valorar independientemente.
Pero si las muestras tienen la misma relación de terrazas (aprox 50% sup vda) si serían comparables entre sí.
Otra opción es considerar muestras normales con terrazas <15% sup vda calcular el valor de la vda exclusivamente y despuñes valorar la terraza sobre unos 300 ?/m².
Al ser la superficie de la terraza superior al 15% de la superficie de la vda, se debe valorar independientemente.
Pero si las muestras tienen la misma relación de terrazas (aprox 50% sup vda) si serían comparables entre sí.
Otra opción es considerar muestras normales con terrazas <15% sup vda calcular el valor de la vda exclusivamente y despuñes valorar la terraza sobre unos 300 ?/m².
Al final lo que he hecho es a la superficie construida de las muestras les he descontado las superficie de terraza, así que se quedararían las muestras sin terraza, por lo que el valor unitario final será menor que si estuviera incluida la terraza. ¿Lo ves correcto?
Otra cosa, todas las muestras llevan la plaza de parking incluida en el precio, por lo que en el valor final del inmueble va incluida la plaza.
Me han dicho, (para los que hago el informe) que tengo que valorar la plaza de aparcamiento a parte. ¿Pero si la he incluido dentro de las muestras no tengo por que valorarla a parte no? ¿O qué hago?
Saludos y mil gracias
Otra cosa, todas las muestras llevan la plaza de parking incluida en el precio, por lo que en el valor final del inmueble va incluida la plaza.
Me han dicho, (para los que hago el informe) que tengo que valorar la plaza de aparcamiento a parte. ¿Pero si la he incluido dentro de las muestras no tengo por que valorarla a parte no? ¿O qué hago?
Saludos y mil gracias
Si es correcto.
En cuanto al parking si todas las muestras la llevan incluido, habría que desglosarla, pero ya en un valor aproximado de mercado (como si vendieran una plaza suelta) y se la descuentas o separas mejor dicho. ¿El precio dependiendo de la zona puede rondar los 15.000?
En cuanto al parking si todas las muestras la llevan incluido, habría que desglosarla, pero ya en un valor aproximado de mercado (como si vendieran una plaza suelta) y se la descuentas o separas mejor dicho. ¿El precio dependiendo de la zona puede rondar los 15.000?
Gracias por contestar.
Una plaza de parking, para un vehículo, ¿21,80 m2 lo ves demasiado grande? ¿O es una superficie normal?
¿Entonces puedo poner directamente que la plaza de parking está valorada sobre los 15.000 euros? Es para la zona de málaga costa.
Saludos
Una plaza de parking, para un vehículo, ¿21,80 m2 lo ves demasiado grande? ¿O es una superficie normal?
¿Entonces puedo poner directamente que la plaza de parking está valorada sobre los 15.000 euros? Es para la zona de málaga costa.
Saludos
Una plaza normal de aparcamiento tiene una superficie de unos 10/11 m², esa plaza ya se sale algo de lo normal, si en ella entrase 2 vehículos se podría considerar un valor algo mayor.
¿Incluso con la superficie actual y para un sólo coche sería un valor bajo te podrías ir a los 18.000?
¿Incluso con la superficie actual y para un sólo coche sería un valor bajo te podrías ir a los 18.000?
Respuesta de arquiteceuge
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El valor de construcción lo puedes sacar de cualquier lugar que creas que tiene datos más o menos fiables como bases de datos de construcción de la zona a tasar o por tu propia experiencia. No es una dto fijo que saques de una tabla, no se si me explico...
El valor de de repercusión del suelo lo puedes calcular por el método de residual dinámico.
El valor de de repercusión del suelo lo puedes calcular por el método de residual dinámico.