Nueva pregunta sobre la terraza

Acabo de hablar con el dueño. No hay mención en sus escrituras de las terrazas. Lo único que dice es que el coeficiente de participación es del 29 y pico; y poco más. Me estaba hablando de segregación con el acuerdo de los otros vecinos, o de declaración de obra nueva. Esto último intuyo que sería un poco caro. Mañana va a urbanismo a enterarse. También me ha comentado que con un simple documento privado firmado ante notario por los vecinos, en el que constara que aquella terraza perteneció siempre a esa vivienda sería suficiente para cubrirme las espaldas, pero a mi no me convence. E insisten e insisten en que esa terraza ha sido siempre usada desde el principio por el dueño, que fue el que hizo el edificio, pero que antiguamente (año 1973) las terrazas no se escrituraban.
Si existe una cesión de uso exclusivo de la terraza ¿cuánto tiempo de vigencia tendría esto? ¿Se podría construir aunque sea mínimamente? ¿Esto se puede hacer en documento privado ante notario? Porque según el dueño no hay ni estatutos...
Cada día estoy menos convencido de todo, y como quería firmar antes de fin de año, por eso tengo tanta prisa en saberlo todo y en si me merece la pena todo ese proceso.
También tenía entendido que las zonas comunes no se podían dividir así tal cual.
En fin, que tengo tanto lío que no sé ya qué preguntar. Le agradezco de antemano toda la información y que me conteste a todo cuando pueda.
Muchas gracias.