Anónimo
Compra casa afectada plan parcial
Deseo comprar una casa que está afectada por un plana parcial aprobado con fines comerciales. Según me dicen hay 15 viviendas afectadas y un concesionario de coches. Entre todos tienen el 90% del suelo y no quieren vender. Me comentan que está preparado un solar para adjudicar a estos propietarios. Según me dicen, el promotor que quiera hacerlo necesita el 51% del terreno. Si nadie vende no podrá hacerse con ese porcentaje para promover el centro comercial. Si compro la casa, ¿Pueden expropiarla o emitir una orden de derribo?. En este caso, ¿Cuál suele ser la indemnización?. Aunque fuera una gran casa con terreno y en una buena situación, ¿Recomendarías comprar?. El vendedor de la casa me dice que el único problema es que no puedo ampliar la casa, simplemente puedo hacer obra de mejora o reparación sobre lo construido sin poder modificarlo, ¿Es cierto?.
Puesto que es un tema muy importante para mí, ruego me informe de todo lo posible cuando una casa está afectada por un plan parcial.
Puesto que es un tema muy importante para mí, ruego me informe de todo lo posible cuando una casa está afectada por un plan parcial.
1 Respuesta
Respuesta de Anxo Sánchez - arquitecto
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Te han informado bastante correctamente.
No podrás hacer más obras que las de acondicionamiento y mantenimiento (las de mejora depende, y sin poder considerar esa mejora a la hora de la valoración)
La casa que compras está a efectos urbanísticos fuera de ordenación.
Cuando se desarrolle ese plan parcial se os deberá compensar bien en edificabilidad o bien económicamente, según los acuerdos a que llegue la junta de compensación que se debe crear a tal efecto.
En las juntas de compensación los acuerdos se toman por mayoría de las cuotas de participación, esto normalmente quiere decir que si alguien tiene más del 50% puede imponer su criterio a los demás en lo referente a definición de proyecto, calidades, zonas de reparto, etc. aunque cada uno tendrá que pagar en función de su porcentaje.
Si no se alcanza un porcentaje superior al 50% para tomar los acuerdos, no se puede hacer el desarrollo.
Siendo un plan parcial con un objetivo comercial es poco probable que la administración opte por expropiar y desarrollar ella el plan.
La determinación de la indemnización se hace estimando el justiprecio de esa propiedad, aunque se valorará como suelo urbano suele conseguirse un valor inferior al de mercado cercano; aunque ahora ya deberá tener un valor inferior dado que sus perspectivas y condicionantes son peores y los planes tardan bastante en gestionarse y desarrollarse.
Una vez se acuerde la ejecución del plan sí pueden dar la orden de evacuación y derribo.
Sobre la pregunta de si recomendaría comprar, depende.
Lo recomendaría si crees que te puede compensar estar en ese plan parcial como partícipe (si hay alguien interesado en desarrollarlo puede ser interesante) ya que mientras puedes disfrutar de la casa (aunque no puedas hacer muchas obras en ella) y cuando se desarrolle, si lo hace, sacar algún beneficio.
Si el objetivo es simplemente vivir en esa casa, tendrás limitaciones sobre las obras a realizar en la finca y la incertidumbre sobre si un día se consigue desarrollar el plan. En ese caso habría que valorar las perspectivas, precio de adquisición, tiempo que podrías vivir ahí, etc. pero puede ser peor opción ya que las cosas pueden cambiar y dentro de un tiempo estar de acuerdo los suficientes propietarios como para desarrollar el plan.
No podrás hacer más obras que las de acondicionamiento y mantenimiento (las de mejora depende, y sin poder considerar esa mejora a la hora de la valoración)
La casa que compras está a efectos urbanísticos fuera de ordenación.
Cuando se desarrolle ese plan parcial se os deberá compensar bien en edificabilidad o bien económicamente, según los acuerdos a que llegue la junta de compensación que se debe crear a tal efecto.
En las juntas de compensación los acuerdos se toman por mayoría de las cuotas de participación, esto normalmente quiere decir que si alguien tiene más del 50% puede imponer su criterio a los demás en lo referente a definición de proyecto, calidades, zonas de reparto, etc. aunque cada uno tendrá que pagar en función de su porcentaje.
Si no se alcanza un porcentaje superior al 50% para tomar los acuerdos, no se puede hacer el desarrollo.
Siendo un plan parcial con un objetivo comercial es poco probable que la administración opte por expropiar y desarrollar ella el plan.
La determinación de la indemnización se hace estimando el justiprecio de esa propiedad, aunque se valorará como suelo urbano suele conseguirse un valor inferior al de mercado cercano; aunque ahora ya deberá tener un valor inferior dado que sus perspectivas y condicionantes son peores y los planes tardan bastante en gestionarse y desarrollarse.
Una vez se acuerde la ejecución del plan sí pueden dar la orden de evacuación y derribo.
Sobre la pregunta de si recomendaría comprar, depende.
Lo recomendaría si crees que te puede compensar estar en ese plan parcial como partícipe (si hay alguien interesado en desarrollarlo puede ser interesante) ya que mientras puedes disfrutar de la casa (aunque no puedas hacer muchas obras en ella) y cuando se desarrolle, si lo hace, sacar algún beneficio.
Si el objetivo es simplemente vivir en esa casa, tendrás limitaciones sobre las obras a realizar en la finca y la incertidumbre sobre si un día se consigue desarrollar el plan. En ese caso habría que valorar las perspectivas, precio de adquisición, tiempo que podrías vivir ahí, etc. pero puede ser peor opción ya que las cosas pueden cambiar y dentro de un tiempo estar de acuerdo los suficientes propietarios como para desarrollar el plan.