Modificación clausula contrato arrendamiento
Le escribo para realizarle una consulta.
Tengo un piso alquilado desde hace 7 años a unas inquilinas que pagan bien y estoy contenta con ellas.
Les hice un contrato de Noviembre de 2005 a Noviembre de 2010, y les renové. Ahora están en su segundo contrato que va de Noviembre de 2010 a Noviembre de 2015.
Me pagaban de renta 494 euros porque desde el 2005 que entraron les fui actualizando el IPC, y al renovarles les subí 20 euros solamente porque las cosas ya estaban mal por la crisis.
Ayer me llamaron diciéndome que en un mes me dejaban el piso porque habían encontrado otro más barato. Que por 480 euros les incluían la calefacción al ser calefacción central, cosa que a mí me la pagan aparte de los 494.
No sé si lo del otro piso era una verdad o una amenaza. Lo cierto es que en marzo me dijeron que se iban a buscar otro sitio porque pagaban demasiado. Y es ayer cuando me llamaron diciéndome que tenían ya algo. Si no era verdad creo que si no les rebajo, antes o después si se habrían ido, ¿no? Porque había pisos más baratos que el mío.
Yo les dije que les rebajaba a 450, pero me dijeron que más de 400 no pagaban.
Y les dije que me lo pensaría y que hoy les daba la respuesta.
Al hablar hoy he intentado dejarlo en 420 pero seguían diciendo que más de 400 no pagaban.
Al final, he accedido en dejárselo en 400, ya que en esa zona ( es la provincia de Guadalajara ); han bajado los alquileres, y como son buenas inquilinas prefiero mantenerlas aunque me paguen menos y aunque les he tenido que rebajar 94 euros, que decirles que se vayan y no saber si alquilo el piso o sino, ya que hay muchos pisos libres.
Mi duda es la siguiente: el contrato vence el 1 de noviembre de 2015.
Yo he pensado añadir a ese mismo contrato una clausula en la que diga que modificamos de común acuerdo la renta pactada a 400 euros. Mi duda es que no sé si es correcto hacerlo así, o si tendría que redactar un nuevo contrato y que el tiempo del contrato empezara a contar desde ahora.
Lo de yo hacer una clausula es porque el contrato de 2010 ya lleva dos años, y sólo me quedarían tres de mantener esa renta de 400 euros.
Y pasados esos tres años podría renegociar una subida. ¿Aunque creo que ahora los contratos ya no son de 5 años?
¿Sino de tres años?
Tampoco sé si es correcto en caso de hacer una clausula hasta el 2015, decir que la renta serán 400 euros, porque igual de aquí a dos años las cosas han cambiado y esa renta se queda muy baja.
Pero es que según está todo los precios de los pisos están tirados, y el año pasado cuando les subí el IPC, pusieron el grito en el cielo.
Por eso es por lo que yo me inclinaba más a hacer una clausula hasta que finalice el contrato en 2015, y así puedo modificar la renta antes.
Lo que quiero que me aconsejen es si es mejor hacer una clausula sobre el contrato ya existente, o si es mejor hacer un contrato nuevo.
¿Y otra duda que tengo es si es cierto que con la modificación de los alquileres ya no se actualiza la renta con el ipc? ¿O es lo que las partes pacten? ¿Y por tanto se puede seguir actualizando con el IPC?
4 Respuestas
Puede hacer lo que menciona: redactar un anexo al contrato vigente en el que se recoge la rebaja (desde ya mismo hasta el fin de contrato la renta será de xx, actualizándose conforme al IPC -o no, a su elección-). De esa manera se garantiza poder renegociar en 2015.
Si hace un contrato nuevo sería por 5 años (la Ley de los contratos de 3 años aún no está en vigor).
Respecto a que los alquileres no se actualicen con el IPC, es un proyecto de Ley que aún no está en vigor. Por el momento sigue vigente la Ley que Usted conoce.
Recomiendo hacer el anexo, ya que de ese modo puede re-negociar en 2015.
Suerte.
Muchas gracias por su respuesta.
Haré un anexo como usted me indica.
La duda que tengo es que si quiero actualizarlo con el ipc tengo que ponerlo de manifiesto en ese anexo, verdad?
Y si les dejo los 400 euros hasta el 2015, tendría también que indicarlo en el anexo, verdad?
La duda que tengo es si aventurarme a dejar reflejado que les mantengo esos 400 euros hasta el 2015.
Yo no sé si de aquí a entonces las cosas seguirán de mal como ahora o si habrán mejorado algo.
Lo digo porque la renta no se me quede muy desfasada ( o sea baja )
La subida del IPC, yo siempre la hacía en noviembre que es cuando cumplía el año de haber entrado. Este año no les voy a subir porque acabo de renegociar. La subida que yo hubiera hecho en noviembre abarcaría hasta noviembre de 2013. Por lo que todo el año 2013, como no puedo subirles, me pagarán 400 euros.
Mi duda surge de si esos 400 euros debería mantenerlos el año 2014 y el año 2015.
Ya sé que esto es una elección personal. Pero le pido opinión ya que usted igual conoce mejor como está el tema de los alquileres.
Yo creo que si las cosas siguen como ahora, si les subo el ipc en el 2014, se enfadarán.
Pero lo que me preocupa es que lo que sea ( si subo ipc o sino )lo tengo que dejar reflejado en el contrato.
Usted que me recomienda??
Ayer les dije que les mantenía los 400 euros hasta fin de contrato, pero pensé que eran dos años lo que quedaba, y luego vi que eran 3 años.
De todos modos, según está todo tampoco en tres años les podría subir mucho.
A lo sumo 20 euros, no??
Y por suerte la hipoteca me ha bajado.
Así que con 400 euros me da de sobra para pagarla
Qué me recomienda?
Como bien dice, el mantener los 400 hasta fin de contrato es una decisión personal.
Cuantificando la decisión, tenemos que el IPC anda en un 2,7%-3% cada año, por lo que "perdería" el aumento del año que viene (12 euros), y el del siguiente (12,36 euros).
12x24+12,36x12 = 436,32 euros es lo que "dejaría de cobrar" en los 2 años siguientes.
Se me ocurre que puede mantener los 400 euros hasta fin de contrato, pero que los inquilinos se "comprometan" a quedarse hasta el final. Así ambas partes "ceden" en algo.
Suerte.
En el año 2013 no les podría subir puesto que acabamos de renegociar y la subida del ipc yo la tendría que haber hecho en noviembre de 2012. ( de cara al año 2013)
Pero como le digo en el año 2013 no les puedo subir.
Por lo que hasta Noviembre de 2013 ( de cara al año 2014 ) no podría hacer la subida del ipc,
Y después en noviembre de 2014 ( de cara a 2015 )
Serían dos años como usted indica pero el año 2014 y el año 2015.
El 2013, no lo tocaría.
La cantidad de igual forma sería la que usted indica ya que son dos años ( 2014 y 2015 ) en que no subiría el ipc.
Yo le digo mi opinión a ver si usted piensa como yo.
Les puedo decir lo que usted me indica. Que mantengo esa renta si se comprometen a quedarse hasta el final.
Pero esto es muy relativo. Son rumanas y puede surgir que se tengan que ir a su país, aunque no lo creo.
Lo que dejo de percibir por no subir el ipc ( esos cuatrocientos y pico euros )tampoco me parece mucha cantidad.
A cambio tengo unos inquilinos serios que pagan bien.
Quiero decir que si usted está conmigo en que es preferible esto a ganar un poco más, ya sea actualizando el ipc, o habiéndoles dicho a ellas que no continuaran cuando me llamaron diciéndome que se iban porque habían encontrado algo más barato.
Quizá es preferible tener una renta segura aunque no sea muy alta que querer sacar un poco más, exponerme a que se vayan, o no haber renegociado como he hecho y haber intentado sacar más a otros inquilinos que luego igual no responden.
Lo digo porque mi idea es que mantener 400 euros hasta que finalice el contrato quizá no es muy descabellado con los tiempos que corren
Mi única duda es si está renta de aquí a dos años o dos años y medio se puede quedar desfasada. Lo digo para el caso de que la tuviera que mantener hasta el 2015.
Porque ahora no se crea que es tan fácil subir ni el ipc.
Según está todo. Los precios del alquiler están muy tirados.
Cree bajo sus conocimientos que podré aguantar con esa renta hasta noviembre de 2015?
Hay quien me ha dicho que las cosas estarán como ahora prácticamente.
Usted lo cree igual??
Coincido plenamente con su posición (mejor cobrar algo menos, pero tener gente "fiable").
Por cuanto a mi opinión sobre la evolución de los precios: o se congelan o bajan (poco) de aquí en adelante.
No veo probable que suban a corto plazo (4-5 años).
Suerte.
RESPUESTA
www.lopezcollado.es
Intento aclarar sus dudas
Yo he pensado añadir a ese mismo contrato una clausula en la que diga que modificamos de común acuerdo la renta pactada a 400 euros. Mi duda es que no sé si es correcto hacerlo así,
Es correcto hacerlo así. No hace falta un nuevo contrato. Para no tocar el contrato original, pude redactar un ANEXO, que diga que se modifica la renta siendo la nueva de 400 €, manteniéndose en lo demás todas las clausulas contractuales.
Eso no produce una renovación del plazo pactado. Es decir, con la nueva renta, el contrato se mantiene hasta 2015. El plazo obligatorio actual es de 5 años (pronto cambiará a 3 según va a aprobar el Parlamento, pero eso no afectará a su contrato.
Porque igual de aquí a dos años las cosas han cambiado y esa renta se queda muy baja.
No creo que en dos años la cosa vaya a mejor
¿con la modificación de los alquileres ya no se actualiza la renta con el ipc? ¿O es lo que las partes pacten? ¿Y por tanto se puede seguir actualizando con el IPC?
Con la ley actual, el índice para la actualización es el IPC. Con la próxima ley, no se establece el IPC como obligatorio, sino que las partes podrán pactar actualizar como quieran
Si considera resuelta su consulta, ruego FINALIZAR Y VALORAR la respuesta.
Gracias por su respuesta.
Me ha sido de mucha utilidad.
La duda que tengo es que usted me indica que de aquí a dos años no cree que la cosa haya mejorado?
Por tanto no ve mal que mantenga la misma renta hasta el 2015?
Es que esto lo debo dejar reflejado en el anexo.
Si no modifico la renta hasta 2015 debo dejarlo reflejado en ese anexo.
Ellas me decían que había pisos más baratos. Creo que en estos 3 años quizá no deba tocarles la renta ya que es cierto que los precios están muy a la baja.
Desde sus conocimientos. Ve factible mantener la misma renta hasta noviembre de 2015 en los que usted me indica que no cree que haya ningún cambio??
Actualmente los inquilinos fijan los precios del alquiler. Y es posible que no vieran bien que les subiera a lo largo de estos tres años.
Y me imagino que de subirles podría ser una cantidad mínima, por lo que igual me trae más cuenta mantener lo mismo para evitar discusiones.
Mi miedo es que de aquí a dos años la cosa mejore. Pero usted me indica que no va a ser así en el tema de los alquileres?
No creo que el mercado de alquiler mejore en los próximos 3 años. Establezca simplemente en el Anexo la renta de 400 €, y como lo demás se mantiene igual, será de aplicación para cada año siguiente la actualización con el IPC; según le convenga, podrá incrementar con el IPC, o no hacerlo.
Es correcto hacer un anexo al contrato donde especifique que la renta por mutuo acuerdo pasa de ser de 494 € a 400 € al mes, sin modificar ningún término más, ni siquiera el de la subida del IPC. Simplemente se modifica le renta mensual del contrato ya firmado, no se modifican ninguna clausula más.
Gracias por su respuesta.
Mi duda es que si yo no especifico nada más, igual ellas piensan que me obligo a mantener esa renta hasta que cumpla el contrato en 2015.
Yo de entrada les dije eso, pero porque de momento, pensaba que sólo quedaban dos años de contrato, ya que tengo otros alquileres y ahí me despisté.
Sin embargo, al ver que quedan tres años de contrato, mi miedo es que en el 2014 o 2015, me pegue una subida la hipoteca y ya no me cubra con esos 400 euros.
Sé que en el 2013 me baja, y puedo soportar esos 400 euros durante todo el 2013.
Pero no sé qué pasará en el 2014 y en el 2015.
Si todo está como ahora podría mantener los 400 euros, pero si me subiera la hipoteca sería peor.
De todos modos, la subida que yo podría hacerle sería la del ipc y sería mínima.
Quiero decir. Que si en el anexo no menciono más que que se renueva la renta pactada, se entiende que la podría subir con el ipc en el 2014 y 2015??
No sé si usted puede prever por su experiencia o conocimiento si la situación de cara al 2014 y 2015 estará prácticamente como ahora. En cuanto a paro, caída de precios, abaratamiento de alquileres.
Hoy me han dicho en el banco que es poco probable que el ibex-35 llegue a los niveles de 2008 y 2009 que esubió muchísimo, porque si subiera en los próximos años, habría menos concesiones de crédito, menos compras, y no se saldría nunca de ésta situación.
Me recomienda que mencione algo del ipc en ese anexo??
O algo referente a que si me sube la hipoteca una cantidad grande debería ajustar el precio en 2014 y 2015?
Es que tampoco sé si es bueno mencionar lo de la hipoteca en el anexo?
Si no lo hago, igual piensan que los 400 euros son hasta el final.
Si yo puedo asumirlo no me importa. El problema es si me subiera la hipoteca.
Realmente ha bajado el precio de los alquileres??
Lo digo porque en éste caso me he visto obligada a bajar 94 euros porque me han dicho que hay muchos pisos vacíos que no se alquilan.
Muchas gracias, pero es que estoy hecha un lio
No hace falta que mencione en el anexo la clausula del IPC, pero si la pone tampoco pasa nada. El precio de arrendamiento no puede estar sujeto a que le suba al propietario la hipoteca ni nada por el estilo, eso no podría ponerlo en ningún contrato. Yo le aconsejo hacer un anexo al contrato firmado en su día donde se especifica la bajada del precio durante el año 2013 por la situación, lo que no es si sus inquilinas firmarían en esas condiciones.
He pensado en el anexo decir que bajo durante el 2013 la renta y que en el 2014 y 2015 me reservo el derecho de subir el ipc si la situación de mercado mejora.
Vamos a ver, la clausula del IPC no tiene porque modificarse, con lo cual no hay porque especificar que se guarda el derecho a aplicarla, USTED YA TIENE ESE DERECHO, si no quiere subirlo por la situación económica no lo aplica y ya esta.
Puede hacer perfectamente un anexo al contrato, en el que conste la modificación pactada del precio.
En cuanto a las dudas que me pregunta, de momento no ha habido ningún cambio en la Ley de Arrendamientos Urbanos, aunque lo cierto es que tal y como se dio la noticia del proyecto de ley en los medios de información, mucha gente al igual que usted, cree que dichos cambios ya se han establecido.
Una última aclaración. Es más correcto hacerlo como usted me indica que es como yo también pensaba mejor que hacer un nuevo contrato, verdad?
Como están tan mal las cosas sería correcto indicar en esa clausula que el precio se mantendrá hasta que finalice el contrato?
Lo digo porque no creo que acepten ninguna subida del ipc en los tres años que faltan hasta el 2015. Y quizá lo más sensato sería mantener el precio sin actualizar?
Si efectivamente, lo mejor y mas fácil el anexo, y siendo que están de acuerdo no hay ningún problema en que acuerden dicho cambio en el precio hasta la finalización del contrato en el 2015.