Contrato a 5 años penalizado

A ver si me puedes resolver una duda. Vivo en Barcelona compartiendo piso y ahora me estoy buscando uno para vivir solo. He quedado con un particular para ver un piso que tiene disponible, el dueño busca a alguien para una larga temporada. Hace un rato me ha enviado el siguiente mensaje al móvil (SMS).
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Referente a la visita del piso te adjunto la clausula del contrato a 5 años penalizado.
Penalización según LAU es de una mensualidad por cada mes hasta el primer año más una por cada año que falte hasta el vencimiento (5 años).
Por ejemplo, si te vas a los 6 meses deberás pagar los meses restantes hasta el año (6) más una mensualidad por cada año restante (4) = 10x500.
Si no te interesa avísame
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El mensaje me ha sorprendido un poco, no sé si lo hace para asustar o esto es lo normal, he visto ya unos cuantos pisos y ninguno me había dicho algo así. Mi duda es si lo que dice es legal. Tengo entendido que normalmente los contratos son de 1 año prorrogable a 5 de año en año, o de 5 años siendo obligatorio el primero, luego sin penalización. Aquí en el mensaje me obliga a estar los 5 años enteros. Yo busco algo para una larga temporada, no tengo fecha límite, pero nunca se sabe, igual si no estoy a gusto me voy en un año, no lo sé. ¿Puedo comprometerme con una firma a 5 años?
Gracias y un saludo. (xxxxxx)
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Efectivamente la LAU contempla indemnizaciones en caso de cancelación anticipada del contrato. Concretamente:
"Artículo 11. Desistimiento del contrato.
En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el
arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al
menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una
antelación mínima de dos meses.
Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento,
deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a
una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de
cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte
proporcional de la indemnización."
Es muy habitual este tipo de cláusulas para garantizar una "larga estancia" del inquilino. Normalmente se ofrecen pisos con alquileres razonables pero garantizando de alguna manera la permanencia del inquilino.
El otro aspecto que presenta es también común (1 año prorrogable a 5), pero ahí ya los alquileres suelen ser más elevados.
Lo que le ofrecen es perfectamente legal, pero debe Usted decidir si va a permanecer ese tiempo o no (o si le convencen el resto de factores de la vivienda). De todos modos, es un punto a favor del propietario el aclararle las cosas antes de firmar (se evitan malentendidos posteriores).
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Cito textualmente el articulo 11 de la lau que te afecta: Las partes podrán pactar en el contrato que para el caso de desistimiento ( que tu dejes el piso antes de extinguir el contrato), deba el arrndatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste de cumplir. Los periodos inferiores a un año darán ugar a la parte proporcional de la indemnización.
O sea que si te vas a los 6 meses deberás pagar la parte proporcional hasta fin de año 250 euros más las cuatro mensualidades de los cuatro años completos.
Pactar indemnizaciones superiores como en tu caso, por mucho que estén escritas en el contrato, no tienen ningún efecto legal. Pero siempre es mejor dejar las cosas claras en la redacción del contrato.
La duración de los arrendamientos se pactan libremente entre las partes pero lo mínimo es un año prorrogado forzosamente hasta cinco ( o sea que lo que normalmente se pacta libremente son las duraciones superiores a los cinco años)...
Hola, no he entendido lo de pagar la parte proporcional hasta fin de año. ¿Quieres decir por ejemplo que si estoy el primer año 9 meses tendría que pagar 125e por 3 siguientes meses y 500e por 4 siguientes años?
Entonces por lo que me dices, aunque pida más de lo legal no tiene ninguna validez.
Efectivamente los años enteros incumplidos pagarías 500 e de cada uno y de los no enteros la parte proporcional tanto si es del primer año o de un año intermedio o del ultimo año.
Si estas el primer año 9 meses tendrías que pagar de indemnización de los tres meses que te faltarían por cumplir 125 e, que es un cuarto de mensualidad y 2000 e de los otros cuatro años.
La ley es bien clara solo permite pactar estas indemnizaciones, no más, y todo lo pactado fuera de lo que estipula la ley es papel mojado.
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En principio no es usual que se realicen contratos por cinco años por cuanto si eso es así la persona debería renunciar también a la revisión anual del IPC. En el caso de que no renuncie a esa revisión del IPC carecería de sentido un contrato a 5 años porque de facto se renovarían las clausulas del precio anualmente.
La LAU establece los 5 años como una garantía para el arrendatario y no para el arrendador para asegurar al primero que dispone de un espacio a largo plazo pero siempre en contratos renovables anualmente que permiten la revisión del IPC anual en beneficio del arrendador para adecuar el precio al coste de la vida.
Ahora bien siempre que no contravenga la ley puede realizar los pactos que considere oportunos y la otra parte puede pedir lo que considere.
Respecto a lo indicado en la LAU es correcto - la ley establece una indemnización de 1 mes por año que falte hasta el vencimiento del contrato. Lo normal es que esa indemnización (al ser normal hacer contratos anuales) siempre sea de fracciones de 1 mes.
Así que sólo a vd., corresponde negociar o incluso retirarse y buscar otra cosa.
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Es legal si está clausulado el contrato, pero podrías hacer un contrato por un año prorrogables automáticamente, con la penalizació del 1er año y con preaviso de 3 meses. Eso es lo que exactamente contempla la LAU
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