Incumplimiento de contrato de alquiler.

El 01.10.08 alquilé un piso a una pareja. Me dejaron de fianza tres mensualidades.
El 01.10.09 decidieron renovar el contrato, por lo que según marca el contrato que hicimos, y la ley:
"Llegado el día de vencimiento (30.09.09) este se prorrogará por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 5 años, salvo que los inquilinos manifiesten a la propiedad con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas anuales su voluntad de no renovarlo. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo 5 años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a la fecha de finalización del contrato, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más salvo que los inquilinos manifiesten a la propiedad con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido. En caso de desistimiento, deberán los inquilinos, de convormidad con lo que la Ley permite estipular, indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensaualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que restase de cumplir, en tanto que los periodos de tiempo inferiores al año darían lugar a la parte proporcional de la indemnización"
Entonces, me gustaría saber si debo devolver toda la fianza o no.
Según tengo entendido. Puesto que no han cumplido el contrato, y no han llegado a la finalización del segundo año de alquiler ni al quinto, me deberían de indemnizar con media mensualidad por incumplimiento del segundo año, y tres mensualidades, por incumplimiento hasta el quinto año. Es decir 3,5 mensualidades. Por lo tanto, si de fianza me dieron e mensualidades, todavía faltaría media. ¿Es esto correcto?
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La indemnización que habéis plasmado en tu contrato, es la que la LEY "sugiere" para contratos de duración pactada SUPERIOR a 5 años.
En tu caso parece que no es así. No dices por cuánto se firmó el contrato, si por 1 año o por 5, pero por el texto de tu pregunta sospecho que no por más de 5. Es más sospecho que firmasteis por un año - prorrogable si el inquilino quiere hasta 5 - con lo que la indemnización de 1 mes por casada año que quede por cumplir, carece de sentido, pues sólo quedó por cumplir parte de la primera prórroga.
En este caso, debes valorar si te merece la pena demandarles por incumplimiento de contrato, (sólo si son solventes y si no hay un motivo FUERTE por el que hayan desistido anticipadamente te merecería la pena) o negociar con ellos quedarte con un par de meses de renta a cambio de no hacerlo.
Hazle ver que los contratos se firman para ser cumplidos por ambas partes, y otorgan derechos y obligaciones a ambas partes.
El inquilino tiene derecho a estar un mínimo de 5 años (a veces 8), pero la obligación de cumplir anualidades completas.
El casero tiene la obligación de tener a ese inquilino (hasta 5 años si él quisiera) y el derecho a cobrar la renta de cada anualidad completa.
Si el inquilino se marcha antes de tiempo (antes del cumpleaños del contrato) y el casero le demanda, lo habitual, lo que la jurisprudencia ha dictado en ocasiones similares, (cuando las partes han acabado en los Tribunales) es que el inquilino deba pagar hasta que se termine la anualidad en curso o hasta que el piso se vuelva a arrendar. Es decir, otro inquilino, le libera del pago.
Además, y esto sería lo más caro, el inquilino que incumplió el contrato suele ser condenado en costas (abogados y procuradores de ambas partes)
Por todo esto, no es infrecuente que el inquilino ofrezca al casero una indemnización (a pactar si no se estipuló nada en el contrato - en tu caso lo que estipulasteis no puede aplicarse si el contrato es de 1 año prorrogable) a cambio de firmar una resolución bilateral de contrato, y evitar un pleito desagradable, largo y caro.
Le saldrá más barato negociar contigo y pagarte 2 ó 3 mensualidades a modo de indemnización que un pleito con sus costas, y con una sentencia probablemente como la que te he comentado.
En mi página web tienes - entre otros modelos - un modelo de contrato con una cláusula de indemnización más clara:
En el supuesto de que la parte arrendataria desistiera unilateralmente del contrato antes de que finalice el primer año, o antes de que finalice cualquiera de las prórrogas anuales, deberán preavisar a la parte arrendadora con una antelación mínima de dos meses y la indemnizarán con el importe de la fianza, más por euros adicionales de penalización.

Saludos

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