Cancelación de hipoteca en venta de inmueble
Tengo un piso con una hipoteca aún pendiente y lo he puesto a la venta. El importe de la venta cubriría de sobra la hipoteca. ¿Cómo es el proceso de cancelación? Voy a hacer la venta con una inmobiliaria y uno de los requisitos es que el piso esté libre de cargas. Por lo que tengo entendido, mi banco emitirá un certificado de deuda pendiente que yo debo entregar a la ¿inmobiliaria? Para que ellos lo entreguen al banco del comprador que deberá emitir un pago para mi banco cancelando la hipoteca y otro pago para mí por el precio de venta del piso menos el importe de la hipoteca. ¿Correcto?
¿El procedimiento varia en función de que el comprador se financie con hipoteca o pague a tocateja?
Podría la otra parte presentarse el dia de la firma ante notario con una nota simple del mismo dia donde aparezca la vivienda aun con la carga (porque se supone que la carga se liquida en la cita con el notario) y decir que desiste de la operación por incumplimiento de entregar el inmueble sin carga? (Con las muy desagradables consecuencias para mi...).
1 Respuesta
Efectivamente en la primera parte del correo estás en lo correcto. Cuando tu comprador tenga la hipoteca concedida y ya se solicite toda la documentación para entregar en la notaría, el banco del comprador solicitará a éste que te pida (el comprador o la inmobiliaria) un certificado de cancelación de deuda pendiente, donde debe de aparecer importe pendiente a la fecha de la firma, cuenta donde se debe abonar el dinero para la cancelación del préstamo, etc. Si el comprador no financia la compra, la notaría te pedirá directamente a ti el certificado de deuda pendiente. El día de la firma efectivamente, irá un pago a la cancelación de la deuda pendiente y el otro pago del sobrante sobre el precio de venta irá a tu cuenta. Es importante a tener en cuenta que tendrás un gasto adicional, que será el pago al Registro de la Propiedad por la cancelación registral de la deuda, este importe debes abonarlo tú como vendedor, ya que la hipoteca inscrita es tuya. En el supuesto de que la compra esté financiada, por norma general te retendrá este importe el banco del comprador para asegurarse que se realiza la gestión, después te darán el sobrante entre la retención y la factura del Registro. Si no hay financiación, lo más normal es que se encargue tu propio banco, previa retención del importe para cancelar en el Registro.
Y tal y como te he comentado, la forma utilizada será en función de que financie o no la compra el comprador, no obstante la finalidad es exactamente la misa por una vía que por la otra.
No, no se puede presentar el comprador con nota simple y decir que aún está la carga. En el contrato de arras se especifica que la vivienda se entregará libre de cargas y gravámenes, lo cual así será, ya que antes de la Escritura de compra, el comprador firmará la hipoteca y es en la Escritura de compra donde se especifica que en ese mismo momento una parte del pago va destinada a cancelar la hipoteca pendiente, por lo que en el momento que el comprador firma, ya se ha dicho que parte del dinero se envía para cancelar la hipoteca, por lo que en realidad se está transmitiendo sin cargas en el momento que se queda firmado, no debes de preocuparte en absoluto por ese tema.
Si necesitas cualquier otra aclaración no dudes en preguntarme. Si no es así, por favor puntúa la respuesta para así poder seguir ayudando a otros usuarios. Muchas gracias.
Pedro R.
www.pedroromerobroker.es
