Cuota de garaje anejo inseparable

Creo que no nos indica, lo que indica el título constitutivo acerca de los gastos que tienen que contribuir el garaje

En el Título Constitutivo se dice: Los gastos de reparación, mantenimiento y renovación de los elementos comunes correran a cargo de los propietarios de los elementos independientes en proporción a sus cuotas.

No hace mención de los garajes, sólo indica que los Locales Comerciales están exentos de Gastos de Portales por tener entrada independiente.

En los Estatutos, en el apartado de Garajes dice:

Los propietarios de garaje existentes en el sótano del edificio se regiran por las mismas leyes, Estatutos y normas de régimen interior, que el resto de propietarios de pisos y locales del inmueble.

La creación de los cuatro Grupos de Gasto se base en esta frase del Título Constitutivo:

La reparación, mantenimiento y renovación de aquellos elementos comunes que por su naturaleza o destino sirvan exclusivamente a alguno o algunos de los elementos independientes, correrá exclusivamente a cargo de ellos.

Por eso pregunto: ¿Se puede y se debe calcular la cuota de la vivienda que tiene un garaje anejo y la cuota de su garaje anejo, para que cada uno aporte según su propia cuota en los grupos que le corresponda?

Supongo y creo que es así, que los garajes anejos, contribuyen a los mismos gastos que usted,

( Otra cosa es que deban contribuir)

Y se lo digo porque al ser anejos su cuota de participación es superior si no lo tuviera.

Lo que no entiendo del título constitutivo es que significa: "elementos independientes". Estos podrían ser los garajes

Lo del estatuto no tiene nada que ver con lo de pagar.

Esta frase: La reparación, mantenimiento y renovación de aquellos elementos comunes que por su naturaleza o destino sirvan exclusivamente a alguno o algunos de los elementos independientes, correrá exclusivamente a cargo de ellos.

Indica que no tienen que contribuir a los gastos de escalera.

Si usted usa el ascensor, es porque han decidido que está prohibido salir por la rampa, y eso no es causa ni justifica que deban contribuir a gastos de ascensor y escalera.

Sólo deben contribuir a: seguro y administración si existen y arreglo de fachada, tejados y bajantes

En el Título Constitutivo se especifican todos los elementos independientes: Viviendas, Garajes, Locales y Viviendas con anejos inseparables, es decir lo que no son elementos comunes.

Todas las viviendas y plazas de garaje independientes tienen su propia Cuota de Participación, pero las viviendas que tienen garaje anejo sólo tienen la Cuota que resulta de sumar la Cuota de la vivienda y la del garaje anejo.

Actualmente los garajes independientes pagamos todos los gastos del Grupo Garajes, (Electricidad, Vado, Limpieza, reparaciones de la puerta, etc.) y también pagamos la parte que nos corresponde en función de nuestra Cuota del Grupo Escaleras, porque accedemos al igual que las viviendas por el portal y por lo tanto usamos el ascensor y las escaleras. También pagamos en función de nuestra Cuota la parte que nos corresponde del Grupo General (Seguro, Administración, Fumigación, etc.).

Las viviendas con garajes anejos pagan en el Grupo Viviendas (300€ anuales) tanto por la vivienda como por el garaje, también aportan en el Grupo General (5.600€ anuales) y en el Grupo Escaleras (10.275€ anuales) igual que los independientes en función de su Cuota, pero no pagan gastos del Grupo Garajes (2.520€ anuales).

Si los garajes anejos tuvieran su propia Cuota de Participación podrían aportar al Grupo Garajes y si las viviendas con garaje anejo tuvieran su propia Cuota, los gastos del Grupo Viviendas lo pagarían exclusivamente las viviendas.

No puedo opinar dado que desconozco los conceptos que se agrupan en cada uno de ellos.

Pero si no le entiendo bien, ¿dice qué los garajes que son anejos no contribuyen a gastos del garaje?

Entonces cuantas plazas del total, ¿contribuyen a gastos del garaje?

En total son 21 plazas de garaje, 4 anejas a viviendas y 17 independientes.

El presupuesto anual se realiza en cuatro Grupos de Gasto:

Gastos Generales:  Administración, Seguro, Fumigación, Extintores, Comisiones bancarias, etc.

- Se dividen entre todos los propietarios según su Cuota de Participación

Gastos de Viviendas: Portero eléctrico y Antena principalmente.

- Se divide entre los propietarios de viviendas y garajes anejos.

Gastos de Garaje: Electricidad del garaje, Limpieza anual, Vado, reparaciones de la puerta automática, etc.

- Se divide entre los 17 garajes que no son anejos, en función de su Cuota de Participación.

Gastos de Escaleras: Agua, Electricidad y Limpieza de zonas comunes, Mantenimiento y electricidad de ascensores, etc.

- Se divide entre los propietarios de viviendas y garajes independientes, en función de su Cuota.

El recibo mensual se obtiene sumando tres grupos.

Recibo de Vivienda = Generales + Escaleras + Viviendas  

Recibo de Garaje independiente = Generales + Escaleras + Garajes  

Si los garajes anejos tuvieran su propia Cuota de Participación podrían aportar al Grupo Garajes y si las viviendas con garaje anejo tuvieran su propia Cuota, los gastos del Grupo Viviendas lo pagarían exclusivamente las viviendas.

O sea que que en junta se aprobó, que los garajes anejos, no contribuyeran a gastos de garaje. Y los garajes no anejos, ¿contribuyeran a gastos de escalera?

Nomse como pudo usted y los otros 16 propietarios de garaje máxime sienda mayoría aceptar tamaño robo.

Los gastos de garaje se podrían dividir a partes iguales entre las 21 plazas

¿En el título constitutivo figura alguna cuota total del garaje?

¿El coeficiente de los 17 garajes son iguales?

En Junta no se aprobó lo que han aplicado después. La Presidenta y la Administradora nos dijeron que se repartirían los gastos entre todos, de forma que entre todos los propietarios de garajes pagaríamos los gastos de garajes y entre todos los propietarios de viviendas los gastos de viviendas.

Esto es lo que aparece en el Acta:

"Se establece el reparto de gastos por grupos, se regularizan las cuotas conforme al coeficiente de participación y atendiendo al grupo de reparto de gastos en los que participa."

Pero al no calcular las Cuotas de Participación de los garajes anejos, los Gastos de Garajes no se pagan entre todos y ni la Presidenta ni la Administradora quieren hablar de este asunto conmigo. Por eso pregunto si es posible calcular la Cuota de un anejo, para hablar con el resto de propietarios y pedirles que me ayuden a resolver esta situción, aunque los garajes independientes estamos en minoría, puesto que hay más viviendas que garajes independientes y tienen mayor Cuota de Participación.

En el Título Constitutivo no se menciona la Cuota Total del garaje, las plazas de garaje independientes tienen su propia Cuota de Participación, son de dierentes tamaños y cada una tiene su Cuota en proporción a la superficie, pero los anejos no. Las viviendas con anejos tienen una Cuota que coincide con la suma de las Cuotas de la vivienda más la del garaje anejo.

Vamos a ver si le entiendo bien.

El administrador y el presidente han decidido por su cuenta la forma de reparto de gastos del garaje sin incluir a los anejos, ¿verdad?

Díganos exactamente, lo que pone en el acta de convocatoria y en el acta de la junta. Pero no se salte ni una coma.

Y nos dice cuando fue y como fue el resultado de dicha votación y cuantos propietarios acudieron a la juntA

Se me olvidaba, ustedes no están en minoría, se necesita unanimidad para cambiar lo que diga el título constitutivo a la forma de pago.

Si usted suma los coeficientes de las viviendas con garaje anejos y no anejos, suman 100, ¿o tienen que sumar el coeficiente de los 17 que no son anejos?

Se podría llegar a un acuerdo que los el coeficiente de los 4 anejos, se les asignase el más bajo de los 17, más valdría eso que nada

La Administradora ha decidido considerar los garajes anejos como una extensión de la vivienda, por eso no entran en el reparto de los Gastos de Garaje y por eso los garajes anejos entran en el reparto de los Gastos de Viviendas.

Convocatoria:

Presentación y aprobación si procede del presupuesto de gastos e ingresos para el ejercicio 2018. Aprobación si procede de la regularización de cuotas.

Acta:

Se establece el reparto de gastos por grupos y aplicando a cada uno de ellos el 5% de reserva legal que exige la ley.

Se regularizan las cuotas conforme al coeficiente de participación y atendiendo al grupo de reparto de gastos en los que participa.

Sometido a votación, resulta aprobado por la mayoría de los propietarios presentes y representados con derecho a voto (16 votos a favor), votos en contra 3 (3ºB - 5,48% ; 2ºB – 5,46% ; Plaza 21 – 0,55%), Abstención 4ªA – 4,88%

 Comencé a sospechar que algo no estaba bien calculado en el año 2020, (demasiado tarde para poder impugnar) y como estábamos en plena pandemia, acepté la propuesta de la Presidenta de aplazar la reunión con la Administradora para “más adelante” y siempre que le preguntaba me contestaba lo mismo…. “para más adelante” y recientemente me dijo que primero se va a hacer una Junta Ordinaria y “más adelante” se hará una Extraordinaria para decidir si continuamos con los mismos Recibos Mensuales o se votan otros nuevos.

En Febrero de 2020 se presentó un presupuesto anual que coincidía en la misma cuantía que el de 2018, pero se aumentaba en 500€ el presupuesto para Gastos Generales y se bajaba en la misma medida el presupuesto de Gastos de Escaleras, sin embargo los Locales Comerciales que según se indica en el Título Constitutivo sólo tienen obligación de contribuir en el Grupo de Gastos Generales, siguen pagando lo mismo que se calculó en 2018. Es evidente que la Administradora no ha calculado los Recibos Mensuales en 2020 porque al subir el presupuesto de Gastos Generales debería haber aumentado el Recibo Mensual de los Locales Comerciales y por consiguiente tendría que haber recalculado el resto de Recibos.

Como nadie de los que votó en contra en 2018 impugnó el Acta, el Sistema de Reparto y los Recibos Mensuales han quedado aprobados por unanimidad.

La suma de las Cuotas de Participación suman 100 puntos:

Propiedades Independientes + Propiedades que tienen anejos + Anejos = 100

Mi interés no está en alcanzar un acuerdo para que paguen algo los garajes anejos, lo que quiero saber es si legalmente se puede exigir que se calculen las Cuotas de Participación de los Anejos y de las Viviendas que tienen anejos, para que cada propiedad aporte según su Cuota de Participación en los Grupos de Gasto a los que pertenezca y para que aporten su parte correspondiente cuando se necesite hacer una derrama para el Grupo Gastos de Garajes.

Pues según lo que expone usted, para calcular el coeficiente de los anejos es:

ANEJOS/ número de anejos

La administración no tuvo que decidir nada, lo decidió la comunidad en junta, votando a favor de una propuesta.

Debieron de impugnar, dado que era necesaria la unanimidad, ahora para cambiar, necesitan igualmente unanimidad

Lo que propongo es realizar una segración a nivel contable, realizando una simple regla de tres, tal y como se indica en los Estatutos de la comunidad:

Forma de calcular las cuotas de participación en caso de segregación:

1º Que la distribución de cuotas sea proporcional a la superficie.

2º Que la suma, o en su caso la cuota de las fincas resultantes sea idéntica a la de las primitivas.

Ejemplo real de una vivienda de 70,06 m² con garaje anejo de 11,38 m² y que tiene en el Título Constitutivo una Cuota de Participación de 4,48:

Cuota de vivienda:  70,06 x 4,48 / 81,44 = 3,85

Cuota de garaje:      11,38 x 4,48 / 81,44 = 0,63

La verdad, esta todo el tiempo queriendo saber el coeficiente de un aparcamiento anejo y resulta que lo sabe.

Entonces su problema se encuentra en volver a contribuir a lo que indica el titulo constitutivo, y como ya le dije, de ió impugnar en un año y ahora ya no puede hacer nada, porque los cuatro propietarios no van a votar en contra y necesitan unanimidad

El coeficiente o tiene porque ir de acuerdo con su superficie

La única pregunta que hice desde el principio es la siguiente:

Pregunto: ¿Se puede y se debe calcular la cuota de la vivienda que tiene un garaje anejo y la cuota de su garaje anejo, para que cada uno aporte según su propia cuota en los grupos que le corresponda?

La modificaré:

¿Se puede y se debe calcular la cuota de la vivienda que tiene un garaje anejo y la cuota de su garaje anejo, para que cada uno aporte según su propia cuota en los grupos que le corresponda o se debe considerar al garaje anejo como una extensión de la vivienda y por lo tanto debe pagar gastos de vivienda en lugar de gastos de garaje?