¿Posible error del Catastro? ¿Reclamación por usucapión?
Y discúlpenme si cometo algún error técnico al explicarme.
Me gustaría comentarles mi caso en referencia a una parcela situada en suelo urbano en un pueblo pequeño.
Adjunto un esquema, ya que sera más fácil entender el caso de esta forma.
La parcela que se muestra en la imagen se repartió entre dos hermanos. Se acordó de palabra que se trazaría un eje vertical que separaría la parcela en dos (línea roja). Al separar la parcela en dos, la vivienda 1 quedo separada del trozo de terreno (terreno 1) que le correspondía al hermano 1, por lo que el hermano 2 le cedió de palabra un trozo de terreno (marcado en naranja) para poder acceder al terreno 1.
Para acceder a este terreno se abrió una puerta por la parte lateral de la vivienda 1.
En 1984 (según catastro) en el terreno 2 se construyó la vivienda 2, se segregó la parcela y se separó físicamente mediante un pequeño escalón de piedra y una alambrada (línea azul). Las parcelas también están a diferente altura. (Unos 30 cm)
Hasta hace un mes los dos hermanos pensaban que la división real (línea azul) y la división registrada en el catastro (línea roja) coincidían. Pero no es así.
El problema viene en el momento el hermano 1 decide poner en venta su parte (vivienda 1 + terreno 1), pero se da cuenta de que ese trozo de paso (naranja) en el que también hay construido un paellero (marcado en amarillo) según el catastro NO es de su propiedad.
A partir de este momento, el hermano 2 le dice al hermano 1 que le permite seguir utilizando ese espacio mientras la propiedad sea suya, pero si la vende, no puede vender ese trozo de terreno que le servia de paso para acceder al terreno 1.
Por lo tanto el valor de la propiedad disminuye y se dificulta la venta.
Al enterarse de esta situación hace un mes, el hermano 2 ha procedido a escriturar el terreno 2 para repartirlo entre sus 3 hijos.
De repente las prisas.
Mi pregunta sería:
¿Esta situación se puede considerar un error catastral y se puede solventar realizando mediciones en terreno y presentando un informe?
En caso de complicación o no acuerdo, ¿se podría reclamar esa parte de la parcela mediante usucapión?
¿Habría alguna otra forma de resolver esta situación?
Díganme si se necesita saber algún dato más que no haya aportado.
3 Respuestas
Desde mi humilde opinión, y para que todos estemos contentos sin disputas lo mejor seria dividir la entrada, o bien haciendo una entrada para el terreno 1 o dividiendo la zona naranja con un pacto acorde ( dinero, terreno o con lo que el dueño de esa parte que imagino que es usted quiera)
Si no quieres ceder eso y esta a tu nombre hay un problema porque el tendrá que entrar por alguna banda, en este caso es comunitario aunque sea tuyo.
Habría que acordar algo ( siempre mejor a conveniencia de los 2 ) si no tendrá que decidirlo un juez o alguien que se dedique a ello y que yo desconozco.
Por otra banda el tema del usucapión si mal no tengo entendido solo es factible cuando llevas 20años o algo mas sin que nadie lo reclame, pero en este caso lo estáis reclamando los 2
Es un poco jodienda porque o bien acuerdas esa zona naranja comunitaria como esta ahora mismo o bien hay que dividirla en 2 para que sea independiente, en este caso o pides un dinero por ese espacio que cedes.
A ver si tienes suerte y alguien que entienda un poco mas del tema te puede asesorar.
Pero mi consejo es que siempre sea a buenas y intentando ganar ambos o perder lo mínimo posible ambos
Pero si no se puede pues... por lo legal y se alargara X tiempo, depende del tiempo a lo mejor no le interesa y cede mas la otra persona, esto ya.. vosotros
Yo lo que haría seria hablarlo bien y decidir un poco, quizás sale a cuenta tu vender un poco del trozo naranja y hacer una entrada al terreno 1.
De todas maneras veo que hay una entrada para el terreno 2 otra entrada para la vivienda 1 y otra entrada para el terreno 1, si que lo tiene separado pero... pueden acceder sin entrar en la zona naranja.
Si es tuyo lo naranja no creo que puedan hacer nada legalmente, que pierde valor si pero... es tuyo que te den algo a ti si estas dispuesto a ceder esa parte.
El catastro no es más que una oficina estadística para que los ayuntamientos elaboren los recibos del IBI. Donde tienen que arreglar todo esto es en el Registro de la Propiedad y, en el caso de que las normas urbanísticas lo permitan, hacer una escritura de segregación y practicar dos inscripciones independientes.
Muchas gracias por tu respuesta Juan Carlos.
Entiendo que este procedimiento que comentas se podría llevar a cabo si las dos partes estuvieran de acuerdo.
El problema es que el hermano 2, que no sabia que esa zona de paso era de su propiedad y que nunca ha utilizado u ocupado ese trozo de terreno, no le permite al hermano 1 vender su parte como un conjunto, ya que en el registro consta que es propiedad del hermano 2.
Como se le reclama al registro de la propiedad un trozo de terreno que has estado utilizando desde que se realizara la partición física de la parcela, pero que de repente, ¿no es de tu propiedad?
Gracias por tu tiempo.
Por lo que se ve, el casus belli es esa franja de paso. Suponemos que ambos hermanos tienen registradas las respectivas parcelas y viviendas en el Registro de la Propiedad, y que hay un descuadre con la franja dicha, que está escriturada a nombre del hermano belicoso. Si la franja está inscrita a nombre de éste, cualquier reivindicación sobre ese trozo de terreno pasa por el Juzgado, puesto que habría una controversia sobre la propiedad del mismo que sería necesario dilucidar en un juicio en que ambos sean oídos y uno de ellos vencido. La situación, por tanto, solo se resolverá en el Juzgado, sin que sea posible variación alguna en Registro de la Propiedad y Catastro con la intervención de una persona que no es el titular registral.
