Vivienda que figura como almacen

Quiero comprar una casa de 66 metros cuadrados en Mallorca, la cual para el IBI figura como vivienda pero el realidad es un almacen agrícola..., la casa esta lista para vivir, tiene la cedula de habitabilidad de almacen agrícola caducada del 1995, luz de gesa, teléfono, agua canalizada... He dicho a los propietarios que necesito la cédula renovada y ahora el arquitecto le pone problemas porque tiene construido un porche que no figura... La casa está construida de más de 10 años y hable con el aparejador municipal de Llucmajor (MALLORCA) y dice que todo ha prescrito... Pero la pregunta del millón... A nivel de los bancos...¿me pueden dar el crédito para comprarla?... La señora tiene que escriturarla correctamente porque en la escritura dice "pieza de tierra", pero en el registro está correctamente... Y ha quedado para ir al notario para subsanar el problema... Pienso que si pone almacen agrícola el banco ni me dará el 60% del crédito, en cambio si la escritura dice como VIVIENDA el banco supongo que al menos de dará el 80% del crédito...¿qué puedo hacer?...

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Pues realmente usted como posible comprador poco puede hacer, puesto que la titularidad no es suya, y no puede hace ninguna gestión sobre el inmueble de momento, tendría que ser la propietaria quien lo hiciera. En cuanto al porche, efectivamente si esta prescrito, y puede que cupiera otorgar ahora escritura para la inscripción de dicha obra. En cuanto al banco, pues efectivamente lo normal es que baje la cantidad que están dispuestos a prestarle, ahora, que si en el Registro esta correctamente como vivienda, pues no tengo claro cual es el cambio que van a hacer los propietarios en la escritura.

Sin un examen de la documentación concreta no se le puede decir nada mas.

Gracias, te has trabajado bastante tu respuesta :) acabo de hablar con la propietaria, resulta que la casa se hizo con planos y licencia pero no sabe si como almacen o vivienda, resulta que en el catastro lo acabo de mirar por internet con numero de referencia y hay 2 cosas............
1º en el mismo polígono y parcela sale un solar con 1 código de referencia y otro código de referencia con la casa (la señora dice que hay 1 error y que el solar esta a nombre de una persona y la casa está a nombre de ella) lo acabo de revisar y es cierto, dice que está subsanando el problema. ¿puede ser cierto que en un mismo polígono y parcela la casa esta a nombre de una persona y el huerto a otra?, ¿por que?..
2º en el catastro sale 53 metros de vivienda y 13 de almacen realizado en 1977 con licencia, como he comentado la señora tiene la cédula de habitabilidad caducada del 1995 y vino una arquitecta del Consell Balear a tomar unas fotos, le ha llegado la resolución de renovación y se la han DENEGADO porque la vivienda ya no consta como almacen, debido a que según la arquitecta tiene un baño, cocina y 2 dormitorios...osea que NO HAY RENOVACIÓN DE LA CEDULA AGRARIA
3º en la escritura sale como "trozo de tierra" y ella me ha dicho que el notario le da la razón y que hay un error porque la parcela y casa tienen que ser suya, yo le he dicho que si se escritura como ALMACEN AGRICOLA el banco no me da ni un duro...a ver si puede poner VIVIENDA...para eso ¿que puede hacer?
Entonces...¿qué puede hacer la propietaria para pasarla como vivienda?, ¿cómo se obtiene la cedula de 1º ocupación?,si en el catastro hay 53 metros de vivienda....¿no se puede basar con eso para la cedula de habitabilidad?, la vivienda se hizo legal, ella en el 2002 hizo 1 reforma que el aparejador del ayuntamiento me ha dicho que ha prescrito porque me he entrevistado con el...
no se que puedo hacer, siento mucho este "testamento" que te he escrito, pero es que la ilusión de mi vida creo que se va al garete, GRACIAS POR LA AYUDA

A ver, en cuanto a los errores, o divergencias del Catastro, son normales, pues hasta ahora, no había una correlación exacta entre Catastro, y Registro, y como no todo el mundo realizaba correctamente las altas catastrales, pasan estas cosas, ademas de que hay cosas que el catastro da de alta de oficio, acogiéndose a indicar como titular a aquel que aparece como tal según el recibo de IBI, en vez de en el Registro. Ahora por lo que indicas de la cedula agraria y demás, la verdad, lo veo complicado el asunto, porque el asunto esta en que entiendo estamos en un suelo no urbano, sino rustico, y en estos suelos, para poder construir una vivienda, hay que tener un numero mínimo de hectáreas o de m2, cantidad que varia según se trate de regadío o de secano, y lo que se puede construir puede ser o el almacen agrícola, conocido como casa de aperos en otras zonas o casa aislada. Pero lo que parece ocurrir en este caso, es que pudiendo construir casa de aperos, han construido casa aislada, y por ello se le deniega la licencia.

En resumen, que mi opinión, por lo que cuentas, es que no parece caber el cambio a vivienda, con lo que tampoco se podría obtener la cedula de ocupación.

Lo único que te puedo decir, es que para mayor seguridad, y quedarte tranquilo, deberías acudir con toda la documentación a un abogado a que estudiara el tema, en concreto.

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Sobre bancos poco te puedo decir. Actualmente se han puesto tan duros en las hipotecas que no hay una regla fija que se pueda asegurar que te den una cantidad u otra en función de la propiedad y no de tu historial financiero. Por esa vía mejor pregunta directamente en los bancos (cada uno tendrá diferentes exigencias).

En cuanto a lo de la vivienda veo un poco de lío ahí y habría que hacer bastantes trámites para ponerlo todo en orden.

De entrada prevalece la información del registro. Debería ser igual a la de las escrituras y es probable que hay en algún lugar una escritura con la descripción correcta pero que se haya perdido. Con la información del registro se puede hacer escritura nueva. En cuanto a la categoría de vivienda, de entrada tiene que figurar como tal en la escritura-registro. No conozco muy bien la normativa de Baleares pero no me cuadra que se pueda tener "cédula de habitabilidad de almacén". Los almacenes no son habitables y si lo son no se llaman almacenes sino viviendas, que pueden ser viviendas agrícolas.

Para hacer la cédula no tendría que ser importante disponer de una parte ilegal. Al menos aquí la normativa urbanística tiene unas competencias y la de habitabilidad otras. Si un arquitecto no quiere hacer la cédula, búscate otro. Si ya son 2 ó más los que te ponen la misma pega (el porche) seguramente haya algo en la normativa de habitabilidad de Baleares que haga referencia a la legalidad de la construcción. En ese caso, primero se haría una legalización de la parte que no corresponde, en el ayuntamiento y entonces quedaría como legal y no habría mayor problema.

Siento no haberte podido responder al tema principal de los créditos pero en la actualidad no hay reglas generales que te puedan orientar. No es como antes que había respuestas más sencillas, como lo del 80% del valor de la casa o el 50% en el caso de locales o terrenos.

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Gracias, te has trabajado bastante tu respuesta :) acabo de hablar con la propietaria, resulta que la casa se hizo con planos y licencia pero no sabe si como almacen o vivienda, resulta que en el catastro lo acabo de mirar por internet con numero de referencia y hay 2 cosas............
1º en el mismo polígono y parcela sale un solar con 1 código de referencia y otro código de referencia con la casa (la señora dice que hay 1 error y que el solar esta a nombre de una persona y la casa está a nombre de ella) lo acabo de revisar y es cierto, dice que está subsanando el problema. ¿puede ser cierto que en un mismo polígono y parcela la casa esta a nombre de una persona y el huerto a otra?, ¿por que?..
2º en el catastro sale 53 metros de vivienda y 13 de almacen realizado en 1977 con licencia, como he comentado la señora tiene la cédula de habitabilidad caducada del 1995 y vino una arquitecta del Consell Balear a tomar unas fotos, le ha llegado la resolución de renovación y se la han DENEGADO porque la vivienda ya no consta como almacen, debido a que según la arquitecta tiene un baño, cocina y 2 dormitorios...osea que NO HAY RENOVACIÓN DE LA CEDULA AGRARIA
3º en la escritura sale como "trozo de tierra" y ella me ha dicho que el notario le da la razón y que hay un error porque la parcela y casa tienen que ser suya, yo le he dicho que si se escritura como ALMACEN AGRICOLA el banco no me da ni un duro...a ver si puede poner VIVIENDA...para eso ¿que puede hacer?
Entonces...¿qué puede hacer la propietaria para pasarla como vivienda?, ¿cómo se obtiene la cedula de 1º ocupación?,si en el catastro hay 53 metros de vivienda....¿no se puede basar con eso para la cedula de habitabilidad?, la vivienda se hizo legal, ella en el 2002 hizo 1 reforma que el aparejador del ayuntamiento me ha dicho que ha prescrito porque me he entrevistado con el...
no se que puedo hacer, siento mucho este "testamento" que te he escrito, pero es que la ilusión de mi vida creo que se va al garete, GRACIAS POR LA AYUDA

La cosa está complicada y seguramente harían falta muchos más datos e investigar mucho más para saber cómo está realmente la casa y el terreno. Pero vayamos por partes.

1. El Catastro es inútil completamente como documento probatorio de casi nada. Los errores catastrales son numerosos y es un trámite orientado sobre todo al cobro de los diferentes impuestos. Una de las maneras de realizar el catastro de un municipio es a base de digitalizar fotografías aéreas, para que veas que no tiene por qué tener relación con otras documentaciones legales como pueda ser el registro de la propiedad.

Es perfectamente posible que figuren ambas propiedades a nombres diferentes. Es incluso posible que existan esas diferencias en el registro de la propiedad ya que antaño no era habitual hacer escritura pública de compra-ventas o cesiones o incluso herencias; quedando todo en un contrato entre particulares o incluso en contratos verbales.

Se soluciona recurriendo a cualquier tipo de documentación en la que figuren los dueños reales y haciendo una instancia de rectificación en el catastro. Desconozco la documentación que solicitarían pero tampoco es tema que en estos momentos te interese a ti más que a la parte vendedora que es la que tiene que regularizar la situación.

2. Deduzco de lo que me explicas (aunque es fácil que me equivoque), que lo que había es una vivienda en un terreno rural, dedicado a alguna actividad agraria. Es por eso que al acudir la inspectora y comprobar que ya no se realizaba ninguna actividad ni había posibilidad de realizarla le ha denegado la cédula agraria. Pero quizás en ese caso tampoco se puede conceder una cédula de habitabilidad. Habría que analizar desde el ayuntamiento si el uso residencial es compatible en la parcela y si el ayuntamiento permitiría edificar una vivienda. Y en ese caso los pasos necesarios para ejecutar el "cambio de uso" de la edificación a vivienda unifamiliar.

3. Para que pueda escriturarse como vivienda lo lógico es que el notario te pida algún tipo de documentación que la acredite como tal. Lo normal sería una licencia de primera ocupación que se obtiene en el ayuntamiento. Si la vivienda original es legal y ya tiene su licencia de primera ocupación (o cualquier documento que se considere equivalente para la antigüedad de la edificación), lo que quedaría es legalizar la ampliación en el ayuntamiento para conseguir una nueva licencia de primera ocupación con la distribución y superficie actuales.

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se me despejan las dudas...he llamado a la propietaria que pida cita con el aparejador municipal o el arquitecto, que traiga la licencia del año 1977 etc....¿CORRECTO?,quizás por la vivienda de 53 metros cuadrados se podría mirar algo......a ver que le dicen....te informaré...si el notario no pone en la escritura VIVIENDA.... asunto finalizado :(

Sí. Todo depende del ayuntamiento ya que cualquier vía de resolución pasa primero por regularizar en los servicios técnicos municipales la vivienda.

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Aunque es un asunto complicado; pienso que si paga el IBI como vivienda, seguramente en el catastro figure también como vivienda.

Si es así, no creo que haya problema para que al hacer la nueva escritura, figure como una vivienda agrícola. Intente que el notario les modifique la escritura en base al catastro y no les presenten la cédula de habitabilidad.

Gracias :) acabo de hablar con la propietaria, resulta que la casa se hizo con planos y licencia pero no sabe si como almacen o vivienda, resulta que en el catastro lo acabo de mirar por internet con numero de referencia, en el IBI tengo el recibo aquí delante y no veo que dice VIVIENDA, dice agrario 0,0 valor catastral 13.900 y calor de construcción 13.900 etc y hay 2 cosas............
1º en el mismo polígono y parcela sale un solar con 1 código de referencia y otro código de referencia con la casa (la señora dice que hay 1 error y que el solar esta a nombre de una persona y la casa está a nombre de ella) lo acabo de revisar y es cierto, dice que está subsanando el problema. ¿puede ser cierto que en un mismo polígono y parcela la casa esta a nombre de una persona y el huerto a otra?, ¿por que?..
2º en el catastro sale 53 metros de vivienda y 13 de almacen realizado en 1977 con licencia, como he comentado la señora tiene la cédula de habitabilidad caducada del 1995 y vino una arquitecta del Consell Balear a tomar unas fotos, le ha llegado la resolución de renovación y se la han DENEGADO porque la vivienda ya no consta como almacen, debido a que según la arquitecta tiene un baño, cocina y 2 dormitorios...osea que NO HAY RENOVACIÓN DE LA CEDULA AGRARIA
3º en la escritura sale como "trozo de tierra" y ella me ha dicho que el notario le da la razón y que hay un error porque la parcela y casa tienen que ser suya, yo le he dicho que si se escritura como VIVIENDA AGRICOLA el banco no me da ni un duro...a ver si puede poner VIVIENDA...para eso ¿que puede hacer?
Entonces...¿qué puede hacer la propietaria para pasarla com vivienda?, ¿cómo se obtiene la cedula de 1º ocupación?,si en el catastro hay 53 metros de vivienda....¿no se puede basar con eso para la cedula de habitabilidad?, la vivienda se hizo legal, ella en el 2002 hizo 1 reforma que el aparejador del ayuntamiento me ha dicho que ha prescrito porque me he entrevistado con el...
no se que puedo hacer, siento mucho este "testamento" que te he escrito, pero es que la ilusión de mi vida creo que se va al garete, GRACIAS POR LA AYUDA

1ª. Si que sucede que pueda estar dividida la propiedad en varios polígonos. Y que estos hayan pertenecido a personas distintas; y que cuando se han vendido no se han dado de alta y no han cambiado los nombres en el catastro.

2º. Está muy liado el tema. El ponerlo como vivienda va a depender de lo que diga el notario y los requisitos que le pida él. Pienso que el ayuntamiento no va a dar la cedula de habitabilidad si como dices, no lo considera vivienda.

A veces estos temas se complican mucho. Debes dejar que la propietaria intente arreglarlo y no comprarlo si no lo ves claro. Es mejo eso que meterte en un problema legal.

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