Anónimo
Derecho de uso, extinción y embargo de vivienda
Les comento para quienes me puedan asesorar. Gracias.
Tengo una vivienda en copropiedad con mi exnovia al 50%, no estamos casados, ni somos pareja de hecho. Ella es divorciada y con un hijo de 16 años que no es hijo mío, y que ahora que nos hemos separados dice tener un “derecho de uso”, junto con la custodia compartida del hijo, otorgado por un Juez en la fecha que se divorció de su exmarido.
También tenemos una hipoteca al 50% avalada por mis padres.
El 50% de la casa se lo compré a su exmarido porque mi exnovia me suplicó que le pidiera el dinero a mis padres para ayudarle, y no solo me prestaron el dinero, sino que también me hizo pedirle que mis padres fueran los avalistas de la hipoteca, ya que su exmarido estaba dispuesto a poner en subasta pública la vivienda y corría el riesgo de perderla, y su madre no podía avalarle.
Pero me ocultó que disponía de un “derecho de uso”, e igualmente hizo su exmarido. Ni tampoco se nombraba como carga en la nota simple, y ni el banco, ni el notario nos comunicaron la existencia de dicha carga.
Mis preguntas son:
Si es verdad que tiene ese “derecho de uso”, ¿debería estar extinguido por el mero hecho de haberme podido vender su exmarido el 50%, por su separación de bienes o liquidación de la sociedad de gananciales y por su extinción de condominio con su exmujer a causa de su separación?
Si no abono mis cuotas del préstamo hipotecario, ¿el banco embargaría la vivienda donde viven mi exnovia con su hijo y que tal vez también esté viviendo su nuevo novio? (Sería el tercer conviviente). ¿O tal vez, el banco recurra primero a los avalistas, que son mis padres, que nos ayudó sin ningún ánimo de lucros a pesar de ser los ahorros de toda su vida laboral?
En el caso de no tener extinguido el derecho de uso, ¿se podría prever una compensación económica a mi favor por ser propietario del 50%? ¿Y cómo conseguirlo si la madre se niega a pesar de ser una persona solvente y bien remunerada?
¿Supone el comportamiento de esta persona un enriquecimiento injustificado por aprovechamiento indebido de bienes ajenos?
La decisión de no pagar la cuota hipotecaria, la quiero tomar porque con mi sueldo no me da para pagar un alquiler, pagar los gastos correspondientes por poseer el 50% de la vivienda como el IBI, etc…., los gastos que ella me reclama por reparaciones y la cuota bancaria, y ella que tiene un sueldazo de más de 60.000 € anual no quiere poner a la venta la vivienda, pero sí que me quiere comprar mi parte por tan solo 30.000 €, cuando yo tuve que disponer en esa compra 70.000 €, incluido los gastos correspondientes que genera una compra de vivienda, más las cuotas bancarias ya pagadas durante 5 años.
En mi opinión, creo que este es un caso abusivo, con ánimo de lucro de una persona con intención de sacarle el mayor beneficio posible a un “derecho de uso”, que tal vez, si es verdad que lo tiene, esté cayendo en una ilegalidad o delito con intención de estafarme. Pues tengo entendido que el beneficiario directo del uso son normalmente los hijos, y hacer un uso de ese derecho para lucrarse ella, y tal vez también su nuevo novio. No me parece lícito, y menos si los dos progenitores del hijo, están en perfectas situaciones monetarias y tienen capacidades económicas para proteger a su hijo como Dios manda. Bien alquilándose ella una casa o bien acoger a su hijo en la vivienda del padre o bien comprando los dos padres mi parte de propiedad para su hijo.
Creo que es de ley que yo pueda pagarles a mis padres el préstamo que ellos con toda su buena voluntad me prestó, y es de justicia que las cosas se hagan con sentido común para que ningunos de los tres (mis padres, exnovia y yo) salgan ni beneficiados ni perjudicados.
La casa se podría vender por 300.000 € y al banco se le debe de hipoteca 145.000. Pagando la deuda al banco, quedaría 155.000 para los dos. A mí me tocaría cobrar la cantidad exacta (77.500) para pagar gastos generados por la venta, los gastos de extinción de condominio y para poder pagar el dinero que mis padres me prestaron, y ella se quedaría con 77.500 €.
Espero que con vuestras experiencias y conocimientos me puedan ayudar a coger el mejor camino.
1 respuesta
En esa larga descripción de hechos que hace, lo más arriesgado que se aprecia es la situación de sus padres, al dar un aval en esa operación, me figuro que será solidario, a primer requerimiento y con renuncia al beneficio de excusion y división, se exponen a que, en caso de impago de las cuotas del préstamo hipotecario, el banco se las exija directamente a ellos, incluso embargando sus bienes y derechos.
Teniendo en cuenta esta situación debería requerir a su ex pareja para que dé por terminada la situación de copropiedad, sea “amistosamente” o mediante subasta judicial.
Y, desde luego, en la solución que decidan que le asista un abogado, no vaya usted a tropezar otra vez en la misma piedra.
¡Gracias Sr. Pedro Hernández!
Muy agradecido por su rápida respuesta.
Su sugerencia sobre intentarlo arreglarlo amistosamente ha fracasado, pero no pierdo la esperanza. Tal vez tendré que requerirlo mediante subasta judicial.
Me gustaría por lo menos que alguien me respondiera a la primera pregunta:
-Si es verdad que tiene ese “derecho de uso”, ¿debería estar extinguido por el mero hecho de haberme podido vender su ex marido el 50%, por su separación de bienes o liquidación de la sociedad de gananciales, por su extinción de condominio con su ex mujer a causa de su separación, y por el hecho de haber estado yo conviviendo durante 3 años con mi ex novia en nuestra casa?
Y tal vez, puede ser, que también su nuevo novio esté viviendo ahora con ella.
Referente a dar por terminada la situación de copropiedad mediante procedimiento de subasta judicial, no se arreglaría completamente del todo, ya que, en el caso de no estar extinguido su derecho de uso, ella seguiría en la vivienda y no se resuelve el tema principal, que es la ocupación.
Por eso pienso que si dejo de pagar las cuotas el banco podría proceder primero a embargar la casa, pues el mismo banco podría venderla por 260.000 €, se puede cobrar la deuda y sacar un buen beneficio. Pues tengo incluso un cliente dispuesto a comprarla por ese precio, pero tiene que estar la vivienda desocupada.
Ese derecho de uso, concedido por un juez en la separacion matrimonial, tendrá el alcance y contenido que le diera ese juez, habría que estudiar el documento por el que se concede para contestar a su pregunta.
Si deja de pagar las cuotas del préstamo hipotecario, como le he dicho, tiene el riesgo de que el banco vaya directamente contra los avalistas
Muchas gracias Sr. Pedro por su respuesta.
He estado curioseando su blog y en su artículo AVALISTAS Y FIADORES, me ha llamado la atención este texto:
“Se puede argüir que si la persona avalada goza de buena solvencia económica el riesgo es mínimo o inexistente para el avalista, puesto que el acreedor se dirigirá contra sus bienes si no atiende la deuda avalada.”
Y me ha hecho reflexionar que es un argumento de bastante peso para que el acreedor se venga a razones, así, como todas las sentencias ya aparecidas que han creado mucha controversia y jurisprudencias. Señalo a una de ellas: “Sentencia del Juzgado de Primera Instancia núm.51 de Madrid, sentencia 131/2018, de 12 abril”. Declara la nulidad de una cláusula de aval solidario incluida en un préstamo hipotecario, al considerar que es abusiva porque no consta de forma fehaciente que hubiera sido negociada previamente con los avalistas.
Tanto a mi como a mis padres (avalistas) no nos explicaron el alcance de la firma, ni siquiera nos informaron qué significaba la <<renuncia a los derechos de exclusión, orden y división.>>
Más aún, nadie, ni el vendedor, ni mi ex novia, ni los acreedores, ni notario nos comunicó que poseían el “derecho de uso” más bien lo ocultaron con mala fe. Pues mi ex novia es Licenciada en Derecho y sabía muy bien de mi ignorancia y las de mis padres sobre Derechos de Uso. Nada más por eso, debería cumplir honradamente siendo más transparente y más honesta. Creo que ese acto pudo ser un delito de ocultación de datos.
Reciba mi atento saludo y gracias de nuevo.
Esa opción, impugnar por abusiva la cláusula de aval, puede ser una solución, no obstante no la veo fácilmente viable.
Si un matrimonio se divorcia y en el Convenio Regulador acuerdan que la madre junto con su hijo dispondrá del Derecho de Uso y del disfrute de dicha vivienda durante 30 meses, y que pasado este periodo se procedería a la venta de la vivienda. Pasado esos 30 meses, y tal como se acordó en el Convenio Regulador se procede a vender la vivienda, pero solo el marido es el que está interesado en vender su parte porque su ex está ahora viviendo con su novio y este nuevo conviviente está interesado en comprar la parte del ex marido.
Referente a ese acuerdo pregunto:
1 ¿La ex mujer puede seguir disfrutando del Derecho de Uso que el Convenio Regulador le concedió disfrutarlo solamente durante 30 meses a pesar de haberse vendido solo el 50% de la vivienda en copropiedad con ella a una tercera persona (su novio) y no el 100%?
2 ¿O, ese Derecho de Uso queda extinguido?, cumplido ya los 30 meses acordado en el Convenio Regulador.
3 ¿Tiene el nuevo copropietario que soportar esa carga, habiendo caducado el disfrute de ese Derecho de Uso acordado con su ex marido que el Convenio Regulador le concedió?
Incluso poniendo en la escritura de Campraventa con Subrogación que el vendedor (ex marido) con carácter privativo de una mitad indivisa de la vivienda que NO constituye su domicilio habitual, incluso en el apartado POSESIÓN declara la parte vendedora que la finca se encuentra libre de toda clase de arrendamiento, precarista y ocupante.
Si ese derecho de uso es por plazo de treinta meses, pasado el cual, se venderá la vivienda, lo que no entiendo es por qué uno de los copropietarios no vendió, en cualquier caso parece que el derecho de uso ha quedado extinguido.