¿Cual es su opinión de firmar una póliza de pignoración en un préstamo hipotecario avalado por el vendedor?

Tengo un montón de dudas en relación con la venta de una vivienda.

Hace un par de meses a través de una inmobiliaria, puse a la venta una vivienda situada en un pueblo. Salió un comprador interesado y comenzamos los trámites para hacer la operación. Este solicitó un crédito hipotecario y el banco pidió la nota simple al registro de la propiedad, el primer problema es que la casa no estaba registrada. Se trata de una herencia que viene de mis abuelos, que yo he heredado de mis padres, ya fallecidos, que está escriturada a su nombre desde hace mas de diez años, pero que no constaba en el Registro de la Propiedad.

Al ser hijo único y único heredero, pensé que la cosa sería sencilla, nada mas lejos de la realidad.

Inicié todos los trámites con la Notaria para solicitar una escritura publica de aceptación de herencia y posteriormente con el Registro de la Propiedad, que he finalizado hace un mes.

Pensaba que con esto quedaba todo solucionado para que el banco le concediese la hipoteca al comprador, me volví a equivocar. Al ser una inmatriculación, el registro se ha hecho en base al artículo 205 de la Ley Hipotecaria con las limitaciones del artículo 207, según consta en la nota simple del Registro de la Propiedad que me han dado, por lo que el banco vuelve a poner problemas. Al parecer las limitaciones son por dos años y podría aparecer un heredero o alguien que reclame la propiedad. Esto es absurdo, ya que es imposible que haya otro heredero, soy hijo único y mis padres fallecieron hace mas de dos años.

La solución que han dado al comprador es que yo firme una póliza de pignoración a favor del banco, dejando el importe de la venta en depósito durante esos dos años haciéndome responsable y esto es ya para volverse loco, "de las obligaciones que contrae el comprador con el crédito hipotecario". Es decir que si no paga la hipoteca la pago yo!

Es aquí donde me quedo completamente estupefacto ya que por mi parte no hay problema en aceptar dejar en depósito el importe de la venta durante esos dos años, haciéndome responsable con dicho importe de los problemas que puedan surgir, exclusivamente en base a las limitaciones del artículo 207, es decir si hubiera otro heredero o alguien reclamara la casa. Lo que creo que no tiene sentido y no puedo aceptar es ser el avalista del comprador, entiendo que sería una auténtica locura.

En base a lo anterior les agradecería conocer su opinión y si esta es la forma habitual de proceder de los bancos en estas situaciones.

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Lamento decirle que esa es la realidad jurídica de su situación, le puede parecer rara, pero el banco no quiere asumir riesgos, lo más recomendable es que aplace la venta de la casa esos dos años,

Buenos dias Pedro, muchas gracias por la respuesta. 

Quizá por la extensión de mi correo y las horas no acabé de explicarme.  Yo estoy de acuerdo en firmar esa póliza para proteger la hipoteca, pero  lo que quiero es que además incluyan  que la pignoración es únicamente  a efectos de los artículo 205 y 207 de la Ley Hipotecaria,  que cualquier reclamación en base a esos artículos quedaría avalada por el importe depositado siendo el resto de responsabilidades asumidas por parte del comprador.

¿Cree usted que  esto no dejaría al banco completamente protegido?

Muchas gracias por su ayuda y atentos saludos

Jose Luis  Marín 

En mi opinión puede ser una solución factible, pero es el banco quien tiene la última palabra.

Muchas gracias Pedro.

Hoy he hablado con fel banco y finalmente han accedido a incluir la clausula de los artículos 205 y 207 y estoy a la espera del borrador.

Gracias y buen fin de semana

Atentos saludos

Jose Luis Marin

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