Dudas a la hora de vender vivienda
Estoy pensando en vender estos próximos meses una vivienda que tengo en propiedad.
La casa es un chalet adosado del año 2005, está en bastante bien pero tiene algún pequeño desperfecto.
Por ejemplo, en la bajera donde meter el coche, tiene algunas baldosas en la pared que se mueven por temas de humedad. También, tiene en uno de los baños una cabina de hidromasaje, que por falta de uso tiene algún chorro de agua atascado...
Entonces estos desperfectos, cuando negocie con el posible comprador, ¿qué hago? ¿Se lo comunico o estas cosas no hay que tomarlas en cuenta? Quiero decir que el comprador ya tomará las decisiones correspondientes cuando entre a vivir en la vivienda y vaya viendo todos estos desperfectos que comento.
Ya me comentaréis
4 Respuestas
El futuro comprador cuando esté interesado verá la casa un poco " por encima " y si realmente le interesa querrá verla otra vez más despacio y a fondo y si en ninguna de las visitas detecta los fallos no pasa nada, si no los vé, no los ve, también se los puedes decir tu que para semejante casa esos dos defectos son pecáta menuda osea nada, te cubrirás las espaldas y te sentirás mejor y no creo que eso influlya mucho en el precio .
Hola Arturo,
Ok muchas gracias.
Entonces imagina que la vendo con esos desperfectos, no digo nada, y los detecta una vez está viviendo. Me puede reclamar algo? estoy obligado a hacer cargo con esos posibles arreglos?
Legalmente no se si tendrías alguna responsabilidad de esos desperfectos una vez hecha la venta lo siento.
Hola Arturo,
Ok muchas gracias.
Otra cosa, para la estrategia de venta de mi casa, puedes ayudarme? o debería plantear las preguntas en otro foro?
Tengo dudas a la hora de que precio empezar y como hacerlo...
La casa la compre el año 2005 por 22.000.000 pesetas mas 6 millones que gaste en amueblarla son unos 28.000.0000 pesetas en total.
Entonces he pensado tener 3 precios de venta:
30.000.000 millones
28.000.000 millones
26.000.000 millones
Que te parece?
Si no puedes responderme no pasa nada..
Saludos y muchas gracias
No puedo decirte una cantidad, depende del precio del mercado . Por por ponerte un ejemplo, hace años compré un garaje por 42000 €, ahora me daría con un canto en los dientes si me dan 40000 € . Mira a un profesional y que te la tase
Hola Pedro,
Gracias por tu respuesta.
Entonces, lo que comentaba con Arturo de posibles desperfectos y anomalias que tenga la casa, tu que opinas? mejor decirlo al posible comprador? o no decirle nada? que es lo que se suele hacer en estos casos o lo más correcto?
La verdad es que estoy un poco perdido, y antes de nada prefiero ir con cosas importantes atadas para no meter la pata.
Me comentas por favor tu punto de vista como abogado.
Saludos
Mi punto de vista es que el comprador no sólo debe conocer estas “deficiencias “ sino que debe quedar constancia de que las conoce, es una sorpresa muy desagradable recibir, seis meses después, una demanda por vicios ocultos.
Hola Pedro,
Ok me has convencido.
Mejor hacer las cosas bien y de forma honesta. Comunicare cualquier desperfecto que vea.
Muchísimas gracias.
SALUDOS
Reitero que no basta comunicar, tiene que quedar constancia de que compró conociendo esas circunstancias.
Voy a procurar ser lo más breve posible.
- No tienes porqué mencionar que unas baldosas se mueven.
- La bañera de hidromasaje yo mandaria repararla. Es una mala nota a la hora de vender, y tarde o temprano vas a tener que pagarlo.
- Si después de vendida la casa el comprador encuentra "vicios ocultos" (lo de la bañera es solo un ejemplo) tiene el derecho a reclamar dentro del plazo de seis meses.
- La venta de una casa, y más en los tiempos actuales, es muy difícil. Mejor que lo tengas en cuenta. Te aconsejo que, aunque tengas que pagar una comisión, mejor encargues la venta a una inmobiliaria seria. Haber hailas!. Ellos te aconsejarán.
Hola Francisco,
Ok muchas gracias.
Muy claras tus respuestas tomo nota.
Lo que pasa es que tengo 3 posibles compradores serios por la casa. Creo que podría evitar la inmobiliaria en un primer momento. Como he comentado anteriormente tengo pensados 3 precios de venta.
Si la vendo por el precio más bajo 26.000.000 (casa prácticamente para ir a vivir, tiende casi todo lo necesareo: cocina, baños, salón, dormitorios...), creo que no estaría mal, me costo 22.000.000 en el año 2005.
¿Qué te parece?
En tu perfil pone que vives en Navarra. No me cuadra con los precios de venta que mencionas para tu casa. ¿Me lo aclaras? Tiene importancia para que pueda seguir aconsejándote.
Hola Francisco,
Si vivo en Navarra.
Los precios que te comento son 22.000.000 millones de pesetas lo que me costo la casa vacia en el año 2005. Y luego invertí unos 7 millones de pesetas en amueblarla y demás.
Entonces el total que me gaste seria unos 29.000.000 millones de pesetas.
Había pensado tener 3 precios de venta:
30.000.000 millones de pesetas.
28.000.000 millones de pesetas.
26.000.000 millones de pesetas.
Que te parece?
No me parece bien que pongas tres precios de venta. Mejor pon el mayor, y ya será el presunto comprador quien te pida una rebaja. Además, pongas el precio que pongas, siempre te vendrán con un regateo que podrás, o no, tomar en cinsideración.
En cuanto a los “defectos” que tenga la casa, no hay casa que no los tenga. El comprador, al verla, puede apoyarse en ellos para pedirte una rebaja. Si la aceptas debes hacer constar en la escritura de compra-venta que el comprador es conocedor de tales defectos (detallarlos!). Si no consta ello en la escritura el comprador siempre tiene el derecho a reclamártelos durante los seis meses siguientes.
En resumen, que cuando uno vende una casa tiene que estar consciente de que en los seis meses siguientes pueden reclamarle lo que se llama jurídicamente “daños ocultos”. Quedaria de parte tuya demostrar que estaban tan a la vista que no pueden calificarse como tales. Seria el caso de reclamarte que la pintura tenia defectos. No asi el caso de una gotera, para ponerte un ejemplo.
Y, en los tiempos que corren, me parece un mllagro que tengas a tantos interesados en comprarte la casa. Puedes prescindir de la inmobiliaria, pero te aconsejo que contrates un abogado para llevar todo el pappeleo de la compra-venta. Te ahorrarás problemas.
Te recuerdo que de lo que cobres de más sobre los 22 millones que te costó (lo pusiste despues en muebles y demás no cuenta) tendrás que pagar el correspondiente IRPF.
Hola Francisco,
Muchas gracias por tus indicaciones.
Perfecto, comenzaré con el precio de venta más alto como me indicas. También dejaremos claro los posibles desperfectos y como solucionarlos.
Y muy importante como me comentas, dejarlo claro en las escrituras.
Por ejemplo, vamos a imaginar que llegamos a un acuerdo para venderla por 26.000.000 de pesetas. Todo a ido bien sin problemas.
Cuáles serían los siguientes pasos? quedar para ir a firmar las escrituras en el notario? me imagino que llamando a la notaría correspondiente me pueden informar del papeleo que hace falta.
Lo digo por evitarme contratar un abogado, pero bueno lo tendré en cuenta también como me comentas.
La venta de una casa tiene sus cosas. Para empezar debes exigir unas "arras", que pueden ser de varios tipos, y que deben ser redactadas por un abogado según el acuerdo a que hayáis llegado. El comprador te va a exigir que demuestres que la propiedad está registrada como debe ser, que no tiene cargas, que está al día en el pago del IBI, que tiene el Certificado de Eficiencia Energética y su Cédula de Habitabilidad al día, etc. Aunque los gastos de notario y registro van a cargo del comprador, después tendrás que pagar el Impuesto de Plus Valía y tratar de impugnarlo por que a veces se consigue que lo devuelvan. ¿No te parecen muchas cosas para gestionarlas tu misma?
La venta de un vivienda de segunda mano la venta es "tal cual". Usted le pone el precio tal como está (informando de los fallos) y el comprador aceptará o no, acordarán una rebaja o no. Las reparaciones las hará el comprador.
Que usted quiere reparar la casa antes de ponerla a la venta, es opción suya.
Hola Daimon,
Ok muy clara e interesante tu respuesta, muchas gracias.
Me recomiendas contratar un abogado para gestionar la venta de la vivienda? La verdad es que si llego a un acuerdo con un posible comprador. Los pasos siguientes son acordar el tema del pago de la casa y formalizar papeleo en notaria no?
Saludos
Lo normales trabajar con una inmobiliaria de confianza. La venta tiene muchos pasos tanto por parte del vendedor como del comprador, que las personas desconocen. Notario, bancos, notas simples, registros, gestoría, Hacienda, informes, tasaciones, hipotecas, etc.