Incremento patrimonial, antes uso industrial ahora urbano

En el 2010 compré una parcela con una construcción considerada en escrituras de almacén, en escrituras valorada totalmente en 8.000 € (5400 la construcción y 2600 el terreno). Hace 4 años hice dos habitaciones, las hice con ayuda de unos amigos albañiles, puse placas solares, mejoré el tejado, entre otras cosas.

Hace tres años, lo que era almacén ahora es vivienda y pago IBi urbano, con un valor catastral de 13600 €.

Por circunstancias la voy a vender, y el valor fiscal sería de 22500 €; en este caso, cómo debo hacer para el cálculo del incremento patrimonial, valor compra + gastos serían 7000 €, sólo tengo facturas de placas solares 3000 €, y pozo de sondeo de 2000 €; esto implicaría un incremento patrimonial de 10.500 € (22500 - 12000, al hacer yo las reformas no tengo factura); pero claro antes era un almacén, ahora vivienda; ¿Existen algunas posibles deducciones por ello?, habría que calcular el valor catastral de la vivienda pero en 2010, ¿y en ese caso hallar el nuevo valor fiscal de 2010 y restarlo con el actual? Cómo debería hacerlo.

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El valor de venta será el efectivamente percibido, mientras que el coste de adquisición debe de incluir las mejoras de las que tengas factura, además del valor de adquisición originario, que incluya el valor de compra, más gastos de notaria, registro, etc. Se trata de poner valores reales debidamente justificados, los valores catastrales a estos efectos solamente sirven como control orientativo por parte de la Administración a efectos del valor de venta. Como la mejora se realiza en momento posterior a la compra, tendrás dos ganancias patrimoniales con calculo en dos momentos temporales diferentes, siendo el valor de venta prorrateado proporcionalmente a los valores de adquisición y mejora. Si vendes por 25.000 Euros, por ejemplo, y te costo 8.000 más 7.000 de mejora, tienes una ganancia total de 10.000 que divides en dos, el valor de venta para el coste de 8.000 seria de 13.333 mientras que el resto, es decir 11666,66 corresponderia por la parte de mejora, todo ello con el calculo de años en función de la adquisición para el primer tramo y de la mejora para el segundo.

En primer lugar muchas gracias por la respuesta; en lo que respecta a las reformas hechas por mi y que no tengo factura (hacer dos habitaciones y mejorar tejado) valorado en unos 7000€, tengo fotos del antes y del después, existe algún tipo de valoración del coste de construcción, ya que ha sido un gasto real, y así disminuir el incremento patrimonial?

En función de su respuesta anterior, con el incremento patrimonial de 10.000€, me supondría una repercusión en mi declaración de la Renta de un más o menos 20%, unos 2000€?

Agradezco la respuesta, gracias

En realidad, en su día debió de hacer una declaración de escritura pública de obra nueva, con aportación de planos validados por arquitecto técnico e inscripción en el Registro de la propiedad, así como modificación en el Registro Catastro. Aun así, solo estos costes se habrían imputado como mejora, porque no puede imputar los costes de su trabajo porque es un auto-consumo de renta. La ganancia patrimonial está gravada a tipos fijos del 19-21-23% según el tramo, de 6.000, hasta 50.000 y más de 50.000, en principio una ganancia de 2000 tributaría al 19%.

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