Venta o donación de nave industrial

Les explico la situación. Mi padre dispone de una nave industrial. Se compró el terreno en 1989 y se realizó la construcción. Sin embargo, no se ha escriturado la construcción, de manera que solo disponemos de la escritura del suelo y los permisos y facturas de la construcción. ¿Hay qué escriturar la construcción para poder venderla o donarla? Por diferentes motivos se quiere hacer la venta o donación de la nave a los hijos. ¿Actualmente el valor catastral de la nave asciende a unos 125.000?. El valor de compra del terreno no lo conozco exactamente, pero fue menor de 1 millón de pesetas, y no tenemos muchas facturas de la construcción, ya que se fue realizando poco a poco y con materiales sobrantes de obras que mi padre iba realizando con su empresa. Me gusta saber que impuestos tendría que pagar mi padre y/o nosotros en caso de que nos la vendiera o nos la donara, y si se puede saber el importe aproximado con los datos que he aportado.
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Vas a tener que buscar asesoramiento por los siguientes motivos:
1. En una donación de inmuebles existen tres impuestos: el impuesto sobre sucesiones y donaciones (en este caso depende de la comunidad autónoma donde radique el inmueble), el IRPF por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de donación (que la ley dice valor real y a estos efectos el valor catastral no es una referencia) y el incremento sobre el valor de los terrenos de naturaleza urbana.
2. ¿El inmueble esta afecto a una actividad empresarial o no? En el IRPF existen unos coeficientes reductores para bienes no afectos a actividades empresariales adquiridos antes del 31/12/94, pero esto no es tan sencillo dado que habéis construido y para más complicación no esta escriturado y no podéis demostrar cuanto os costo ni desde cuando esta construido, con lo que la aplicación de dichos coeficientes es complicada dado que al solar le aplicaría uno y a la construcción otro.
3. No es estrictamente necesario escriturar la construcción para donarla ni para venderla, aunque en este ultimo caso el comprador tendría que aceptar la situación, y eso no impide a hacienda valorar la construcción.
En fin que necesitas que algún experto te vea los números despacito.
¿Qué significa exactamente afecto a una actividad empresarial? La nave se ha dedicado a almacén de materiales de construcción, habiendo estando alquilada a diversas personas o empresas. ¿Es eso?
La nave esta construida y finalizada antes de 1994, pero no conozco si tenemos algo que acredite esta situación.
Por otra parte, entiendo que tal y como están los datos, prácticamente habría que pagar los dos impuestos (sucesión o donación e incremento sobre el valor de bienes urbanos) y el IRPF por casi la totalidad del valor real de la nave, en caso de que se decida cambiar de dueño, sea por la vía que sea.
En principio, si la nave esta alquilada no suele estar afecta a una actividad empresarial por lo que sí os aplicarían los coeficientes reductores para IRPF, pero como os decía, el calcular y saber que coeficientes os aplican es algo complejo, pero en el mejor de los casos la tributación más baja que tendréis (aplicando los coeficientes más altos que os podrían corresponder) sería un 15%, aproximadamente de la ganancia patrimonial, es decir si la ganancia (valor real de la nave-coste de terreno-coste de construcción) fuera de 300.000 euros tendríais que pagar 45.000
De momento vete buscando cosas que acrediten la antigüedad de la construcción, recibos de agua, luz, ibi, etc y buscate un asesor.

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