Plusvalía de una compraventa

¿He vendido mi casa en 2005 por 345.000?, era mi vivienda habitual para 6 años. ¿La casa compre en 1999 por 65.000?, ¿Quiere decir que la ganancia es 280.000?. ¿Para estos 280.000? Tendría que pagar las ganancias patrimoniales (dicha plusvalía).
He comprado una casa nueva en 2004 (quiere decir un año antes), como primer vivienda nueva, ahora es a nombre de mi mujer y de mi. ¿El valor de escritura es de 380.000?. Como están los 2 nombres en la escritura solo puedo invertir hasta la midad de la casa, ¿quiere decir puedo invertir 140.000?.
¿Entonces la diferencia de la ganancia de 280.000?-¿140.000? ¿De inversión a la casa nueva son 140.000?. ¿Sobre estos tengo que pagar las ganancias patrimoniales de 15%?
¿Qué puedo hacer para reducir esta cantidad grande de plusvalía? ¿En qué puedo invertir? ¿Queda también abierta una hipoteca de 50.000?.
Para reducir la plusvalía también cuentan costes de notario, costes de fincas, impuestos etc de la compraventa, ¿inversiones en reformas en la casa?
Mi objetivo es reducir la plusvalía (¿se entiende no?)
¿Qué afecto tiene la compra antes de la venta? No quería vender antes de comprar, claro!
Muchas gracias por la ayuda! Norbert
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2 Respuestas

53.875 pts. realmente no soy experta en nada en concreto pero hay...
Ante todo tranquilo porque la venta al ser en 2005 no la deberás declarar hasta mayo de 2006, ¿pero imagino que querrás tener claro los números a pagar no?
También decirte que para la declaración de 2004 NO deberás hacer nada especial, sino seguir desgravando por tu piso que es tu vivienda habitual y a fecha 31.12.04 todavía no lo has vendido. La segunda vivienda que te has comprado en el 2004 no desgrava.
Y para lo de la venta...
A ver... en el 99 compras un piso solo a tu nombre por 65.000, que es tu vivienda habitual y en 2005 la vendes por 345.000
Tus ganancias patrimoniales (no plusvalía) son, en principio, los 280.000 que comentas, pero deberás tener en cuenta:
1º)que el piso que compraste en el 99 por 65000 ahora se ha revalorizado con el paso de los 6 años (este importe lo calcula el programa de la renta automáticamente)
2º) que deberás añadir al valor de la compra los gastos que tuviste en su día (gastos de notario, escrituras, bancarios, etc...)que también se revalorizan
En cuanto a los 345.000 de la venta, también deberás descontar los gastos que te haya ocasionado (impuesto municipal de plusvalía, inmobiliaria, gastos de cancelación de hipoteca si la hay, etc...)
Con todo esto los 280.000 quedarán reducidos en los importes de los gastos de compra y venta, y de revalorización.
El importe resultante es el que tributa al 15% pongamos por ejemplo 260.000
Puedes quedar exento del impuesto (totalmente o en la parte proporcional a las ganancias obtenidas) si reinviertes TODO lo obtenido por la venta (345.000) en una nueva vivienda habitual. Solo en este caso podrás descontarte de los 345.000 la hipoteca que quedara pendiente del piso que vendes (no comentas si la hay), y ese importe resultante es el que deberás reinvertir en la nueva vivienda para quedar exento.
Para ello tienes un plazo de 2 años tanto por delante como por detrás de la venta, así que si compraste la casa en 2004 estas dentro de plazo.
En cuanto a lo que comentas de invertir en la casa solo la mitad de tus ganancias, no tiene relevancia ya que en una casa que compres con tu pareja TU puedes invertir lo que quieras aunque vaya a nombre de los 2. (otra cosa es que quieras hacerlo y decidáis PAGAR la nueva casa al 50%, también podéis hacer un documento privado entre tu y tu pareja donde apliques los porcentajes de tus pagos, por si acaso) pero si no lo reinviertes TODO deberás pagar a hacienda por la parte proporcional en que no lo hagas (más abajo te pongo un ejemplo). (Lo que comentas de la mitad seria para el caso de que la Venta hubiera sido de los 2 y la compra solo tuya, la inversa de lo que te sucede)
Lo de la reinversión en la parte proporcional seria una regla de tres.
Datos de ejemplo:
Gan. Patrim. def.: 260.000
Importe venta 345.000
hipoteca pdte. 60.000
Cant. Obligada a reinvertir para quedar exento totalmente del impuesto: 285.000
Cant. Que realmente inviertes:150.000
La cant. para reinvertir (285.000) es a las G.P. (260.000)igual que lo que reinviertes (150.000) es a la bse exenta del impuesto.
El resultado de esta regla de 3, seria 136.842 que correspondería a la base exenta del impuesto.
Si tus ganancias patrimoniales eran de 260.000 y descuentas la parte exenta correspondiente a invertir 150.000, es decir, las 136.842, las ganancias patrimoniales sobre las que deberías pagar el 15% serian de (260.000 -136.842)= 123.158
El impuesto de Plusvalía, se paga en el ayto. De tu municipio. Es un importe que se calcula aplicando un porcentaje (diferente en cada ayto.) Al valor catastral del piso. Para saber el importe acude a tu ayto. Con la escritura del piso que vendes y el recibo del IBI y ellos te darán el importe que debes pagar.
Este impuesto lo paga el VENDEDOR del piso y creo que hay un mes de plazo desde la venta.
Espero haberte aclarado las dudas, si no entiendes algo (a veces no me explico muy bien) no dudes en volver a consultarme.
Y por favor, si no tienes más consultas al respecto, puntúa la respuesta.
Hola de nuevo,
primero muchas gracias por esta respuesta de un experto verdadero, en serio. Soy alemán y no conozco las leyes que habrá que aplicar en España.
Como info adicional: las 345.000 quiere decir el importe total de la venta he utilizado a 100% para reducir el préstamo de la casa nueva.
El préstamo de la casa vendida eran 7.000 Euros que, como bien dices, habrá que reducir de las ganancias.
Lo de la plusvalía (valor catastral etc. tengo claro, yo, como vendedor lo he pagado ya.)
He hablado con el gestor de mi novia (no es mi mujer, no se si tiene influencia a los pagos de las ganancias) y el gestor me dijo eso de que solo puedo reinvertir 50%. Espero que tengas razón. :)
Para resumir:
¿Ganancia venta 280.000 (aparte la revalorización de la casa vendida) - 7000? prestamo restante = digamos los 260.000 que dices tu. Ok.
He invertido TODO, reduciendo el préstamo de la casa nueva.
¿Entonces me parece que todo esta bien verdad?
Otra vez mis gracias anticipadas!
Norbert
Pensaba que te había respondido esta mañana...
Recordarte que el préstamo de la casa de los 7.000 te lo puedes descontar solo si es HIPOTECARIO (si fuera personal no podrías) ¿Ok?
Entiendo con lo que das como info adicional, que has invertido los 345.000 de la venta en el piso nuevo ¿no?
Pues entonces está todo ok...
Me reitero en lo que te dije ayer... TU PUEDES INVERTIR EN EL PISO lo que quieras... c
Reo que el gestor se ha explicado mal o vosotros le habéis entendido mal.
Solo podrías invertir el 50% si estuvierais en la situación inversa, es decir, si hubierais VENDIDO LOS DOS y ahora COMPRARAS SOLO TU, entonces claro, solo podrías reinvertir el 50% pero solo porque la otra mitad no SERIA DINERO TUYO
Pero el dinero de la venta, los 345.000 SON SOLO TUYOS y con ellos inviertes en tu nueva casa en la cantidad que quieras... por eso te dije lo de "otra cosa es que quieras hacerlo..." porque normalmente si pagas tu, lo pones a tu nombre y no a nombre de una novia ya que luego si que seria suya la mitad... aunque ella no hubiera pagado (de ahí lo que te dije de formalizarlo por escrito)
228.075 pts. Abogado-D.empresariales-graduado social, Mediador...
<%=Texto%>solo una pregunta antes de contestarte: ¿ Cuando compraste la casa anterior en 1999 estabas casado?.
Espero tu respuesta. FULMA
No estamos casados. La conocí más tarde :)
Otra cosa: con el talón = la totalidad de la venta de la casa he amortizado el préstamo de la casa nueva.
Norbert
Muchas gracias! Lo haré como me dices. Norbert
<%=Texto%>al haber comprado la casa como bienes gananciales ( estar casado en España, salvo que al casarse se opte por otro regimen matrimonial, implica estar en regimen de gananciales), NO TENDRAS NINGUNA GANANCIA PATRIMONIAL, has reinvertido todo.
La declaración de la renta de 2004 hazla conjunta con tu mujer y declara la ganancia y la reinversión. No pagarás nada.
Las reformas de la casa no cuentan como precio de adquisición.
Hola Fulma
No se si ha sido un malentendido: no estoy casado, ella es novia. Pero no mujer.
Norbert
<%=Texto%>es que veo que no eres español y te expresas un poco rarete, al decir que " ahora es a nombre de mi mujer y de mi " he supuesto que era tu esposa.
Lo que debes hacer es ir al notario donde hicisteis la escritura y hacer una escritura complementaria de rectificación y que en ella conste que el dinero que se ha entregado en pago es procedente de la venta de tu antigua casa, y especificar que la casa nueva no se ha comnprado al 50 % sino al porcentaje que resulte ahora, de esa forma tampoco tributarías nada.
Esa última escritura no la pases por ningún sitio, simplemente guardala, por si hacienda te llamase.
La reinversión la declaras en tu declaración de renta.
Como tienes una hipoteca de 50.000, y la diferencia es (380.000+ (gastos de notaría, registro, formalización de hipoteca, impuestos) - 345000= menos de 50.000, quiere decir que no has reinvertido todo, te quedará una pequeña cantidad como no reinvertida y esa si tributará . La diferencia deber ser aproximadamente :
345000 + 30.000= 375.000 - 380.000= 10.000 euros, menos la parte proporcional de los gastos de formalización de hipoteca que corresponda al valor de la escritura de formalización de la hipoteca de 50.000: vas a andar casi justo, en fin de todas formas el 15 % de 10.000 son 1.500 euros, cantidad muy inferior al 15% de 140.000.

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