Duda sobre las terrazas de mi vivienda, ¿Comunitarias o privadas?
Ante todo agradecer su tiempo.
Vivo en un edificio de 16 viviendas. Las 3 viviendas de la planta baja tienen terrazas. Actualmente tenemos problemas con el suelo de las terrazas que hay que impermeabilizar. Los motivos son el paso del tiempo pero sobretodo que uno de los vecinos que disfruta de esta terraza tiene arboles y las raíces han fastidiado el suelo.
En las escrituras pone al describir la vivienda y con que colinda que tiene delante el rellano, a la derecha terraza propia.. Y luego más tarde dice que "es anejo de esta vivienda una terraza". También habla de una cuota de copropiedad del 5.0 % (la misma que el resto de las viviendas del edificio que no disfrutamos de las terrazas ni podemos acceder a ellas)
Nos regimos por la Ley de propiedad del 21 de julio de 1960 y por las siguientes normas:
Zonas comunes: Suleo, vuelo, cimentaciones, paredes maestras y medianeras, condiciones generales y albañales y demás que con caracte general anuncia el art 396 del código civil y 1º de la ley de propiedad horizontal.
Tengo dos preguntas:
1. Queremos impermeabiliazar la terraza sin embaldosarla encima ya que encarece las obras, eso implica que no podrán hacer uso de las mismas los vecinos de las plantas bajas. ¿Es posible?
2. ¿La comunidad tiene que correr con todos los gastos? ¿No deberían pagar más los vecinos que disfrutan de las terrazas y tienen acceso privado? O incluso.. ¿no deberían pagarlo ellos ya que han sido quienes las han roto?
Lo primero es saber si la terraza es común o no, y con los datos que nos da no es posible. Si las terrazas son las que se describen como "a la derecha terraza propia", al parecer, serían privadas. Pero no habla en favor de ello el hecho de que tengan el mismo coeficiente (aunque la superficie no es todo lo que determina el cálculo del coeficiente).
Por otra parte, esas terrazas, si dice usted que tienen filtraciones, se supone que es porque debajo hay algún elemento, común o privado, que está siendo afectado por humedades.
En ese caso, díganos qué hay debajo. Pero todo apuntaría a que, siendo así, las filtraciones fueran problema de la Comunidad, puesto que estarían provocadas por una cubierta, que es común.
Si el problema es de la Comunidad, ésta está obligada a reparar, si es por el paso del tiempo, mala construcción, etc. Pero no en caso de poder demostrar que es por negligencia, falta de conservación o mal uso del propietario que la disfruta.
En caso de tener que reparar, sí deberían dejar la terraza en perfecto estado de uso. No podrían dejarla inservible.
Abajo de las terrazas hay locales con tiendas y tienen humedades
Gracias por su respuesta!
saludos
TT
En ese caso, opino que la Comunidad debe reparar, sea terraza común o privada, puesto que hay un problema en parte de la cubierta del edificio. La duda sería, en todo caso, en relación a quién debe asumir el coste.
Si como usted dice, puede deberse al paso del tiempo, la reparación la debe asumir la Comunidad y el reparto se debe hacer de acuerdo a los coeficientes. Por el hecho de usarla los vecinos de los bajos no están obligados a pagar más.
Ahora bien, si pudieran demostrar de alguna forma que la culpa es de los propietarios, serían ellos los obligados a asumir la reparación.
1 respuesta más de otro experto
Para contestar con mayor seguridad de acierto habría que tener a la vista la escritura de división horizontal y los estatutos de esa Comunidad si existen.
El hecho de que todos los copropietarios tengan la misma cuota de articipación abona la interpretación de que esas terrazas son elementos comunes y por lo tanto su mantenimiento y reparación corresponde a la Comunidad.
Sin embargo si el deterioro ha sido producido por un mal uso del copropietario que la disfruta, es él quien tiene que correr con los gastos de esa reparación.
En cuanto a sustituir el embaldosado por simple impermeabilización, perjudicando el uso privativo de quienes hasta ahora lo disfrutaban, es un tema que necesitaría más datos para pronunciarme, desde luego necesitarán que se acuerde en una junta convocada al efecto y que se apruebe con suficiente quorum.
Le dejo enlace a algunos artículos que le pueden ser de utilidad: