Servidumbre de paso y acometidas en segreación

"Cuerpo cierto" significa que se creen la descripción por la información disponible (indica que no se dispone de algo, ya sea escritura, nota simple, certificados, etc. que alguno se contradice o que hay dudas urbanísticas) no es algo extraño pero hay que estar atento.

Si tiene posibilidad de crear un acceso (da frente a una calle) sí deberá acceder desde esa vía pública y no por la otra parte (que al segregarse pasa a ser una propiedad diferente, con su propio acceso.

Siendo servidumbres ocultas (no son "evidentes") hay que hacerlo constar y sí, es posible determinar que existen esas servidumbres; no obstante, si existe posibilidad de realizar esas acometidas de otro modo puede solicitar la extinción de esas servidumbres (Todo esto lo regula el Código Civil y hay muchísima jurisprudencia al respecto). Convendría que lo negociase antes de realizar la compra (cambiar una acometida puede compensar a cambio de hacer la operación y evita problemas en el futuro) porque en caso de no especificar nada queda a expensas de lo que se pueda determinar en un pleito.

Gracias por la respuesta. Respecto al acceso por la otra vía lo teníamos claro que así debería de ser. Las dudas importantes vienen sobre las "servidumbres ocultas". Comenta que hay que hacerlo constar. Se entiende que como es el banco el vendedor, ¿deberían figurar en la escritura? si no figurasen, nuestra idea es solicitar que incluyan que la parcela se vende sin servidumbres de ningún tipo. ¿Sería lo correcto?Negociar con un banco este tipo de cosas es complicado. En cualquier caso recomienda negociar el cambio de suministros. En ese caso ¿propone que asumamos nosotros el coste del cambio de los suministros o es algo que debe asumir el propietario de la otra parcela?

Antes de nada le recomiendo que se lea el capítulo VII del Código Civil, que regula las servidumbres, porque con las particularidades de su caso podrá encontrar aspectos que quizá haya pasado por alto y sean importantes.

En relación a sus dudas:

Una servidumbre, cuando no es aparente (una de paso, por ejemplo es aparente porque se ve que el acceso está ahí) y una que no presenta signos exteriores no es aparente, como las de suministros que le afectan.

En su caso la servidumbre que le afectaría a usted es continua y no aparente, que según el Código Civil solo se puede adquirir por título (si en una escritura se recoge que existe); no obstante al adquirir un terreno con esa servidumbre (porque ya existe) debería asumirla y respetarla y si quisiese extinguirla debería hacer los cambios necesarios (nuevas acometidas en su caso) asumiendo el coste.

Por otra parte, una servidumbre se puede extinguir siempre por acuerdo entre las partes, por lo que si en la escritura recogen que se extinguen los derechos sobre cualquier servidumbre que pudiese haber, se libraría de ella.

Mi consejo es que (dado como está el mercado) intenten que el banco acepte esa nota en la escritura ("Se extinguen cualesquiera servidumbres que pudiese haber entre las dos propiedades") y asuma el coste; ademas también les aconsejo que contraten el asesoramiento de un abogado experto en servidumbre y serventía.

Muchas gracias por la respuesta, muy explícita. La única duda que me quedaría por resolver tras su último post sería: ¿Qué pasa si el banco acepta poner la cláusula que indica sin saber si hay servidumbres? Se lo digo porque es muy posible que no sepan ni cómo está la situación en este sentido y aceptasen ponerla sin saber como afecta. Una vez firmada la escritura, si el otro propietario reclama algo, ¿sería el banco el que se tendría que hacer cargo de esos costes? Lo ideal es que los asumiera antes pero en estas situaciones puede pasar de todo.

Esta es una cuestión compleja y tendrá que ponerse en manos de un abogado especializado que le estudie su caso concreto. En algunos casos, también necesitara de un arquitecto.

Antes de comprar nada, debe estudiar con el abogado todas estas cuestiones. El banco, como bien indica usted, vende como cuerpo cierto, es decir "como esta".

Se puede encontrar con servidumbres de paso, o para los suministros. También se puede encontrar con la imposibilidad de construir nada en esa parcela... Hay que estudiar las características concretas de la parcela y el plan de ordenación del municipio.

La parcela se nos vende como urbanizable por parte del banco y según las leyes municipales se puede construir. Por lo que entiendo, no habrá problema.

Las servidumbre de paso o de suministros, ¿dónde deben quedar reflejadas legalmente?¿en las escrituras de compra-venta?¿en el registro de la propiedad?...