Ejecución hipotecaria y precio salida en subasta

Voy a dar todos los datos posibles para que puedan ofrecerme una respuesta. En 2006 firmamos una hipoteca por valor de 170000€, en la escritura del prestamo se fijó una tasación a efectos de subasta de 291400€.

Tras tener un retraso de 3 cuotas de 600€ y un pico de 60€ en una cuarta el banco ha ejecutado hipoteca por un valor de 134400€.

Hemos intentado llegar a un acuerdo con ellos para realizar la dación en pago o una carencia por un tiempo e intentar reponernos económicamente pero se han negado y han procedido a liquidar el prestamo.

Si esta vivienda sale a subasta ¿Cuál sería su valor? Es que veo muchas preguntas similares pero no me queda claro. Es que tal y como es nuestra situación y si es real que el precio de salida será como mínimo el 75% del valor a efectos de subasta (75% de 291400€ es 218550€) y en caso de subasta desierta el banco se adjudica la vivienda por el 60% del valor de salida (60% de 218550€ es 131.130€).

Una vez finalizado el proceso ¿Mi deuda sería de 5130€ supongo que mas los intereses (que en la misma escritura están fijados en el 18%) hasta el momento de la subasta?

A todo esto hay que añadir que esta vivienda la compré con una ex pareja (no nos casamos ni fuimos pareja de hecho en ningún momento). Cuando todo el proceso acabe ¿Nos pedirán por separado a cada uno el 50% de la deuda pendiente o nos pediran a los dos "juntos" el 100% de la deuda?

Es una situación complicada pero si alguien me pude dar su opinión estaría muy agradecida.

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4 Respuestas

97.950 pts. Especialista en hipotecas y contratos bancarios.

Estoy total de acuerdo con lo que te dice TR GESTION FINANCIERA, ya que si efectivamente es tu vivienda habitual y puedes acreditarlo, además de que el banco tendría que adjudicarse la vivienda por el 70% del valor de subasta, las costas del procedimiento no pueden ser superiores al 5% del importe reclamado (normalmente son sobre el 30%) y habría que hacer oposición a la demanda, si se considera que se pueden anular los intereses de demora, con lo cual te aseguras que efectivamente con la adjudicación del bien se cancelaría la deuda. Pero debes estar vigilante, ya que tu banco puede intentar que no sea así, aunque la ley esté de tu parte.

¡Gracias! Por tu respuesta Pepe Martínez

Efectivamente lo que nos comentan otros afectados por situaciones similares a la nuestra es que el Banco pasa a cobro ese último recibo por el importe total del capital pendiente pero no presenta demanda judicial inmediatamente buscando que los intereses abusivos al 18% aumenten la deuda hasta que ya no sea suficiente con solo entregar la casa. (En mi caso se trata de unos 36000€ al año)

Del mismo modo también nos hemos movido en lo relativo a las clausulas abusivas, no tenemos suelo pero si el interés de demora del 18% cuando no debería de ser más de 2,5 veces el tipo de interés legal del dinero en el momento de formalizar la hipoteca (en 2006 era del 4% por lo que el interés no debería de ser superior al 10%). Esto nos han aconsejado presentar demanda en los juzgados mercantiles sobre esta clausula del resto que también lo son.

Otra opción que nos plantean es presentar nosotros al banco la solicitud de ejecución hipotecaria extrajudicial (que nuestra hipoteca también contempla que el banco puede intentar usar y ellos mismos fijan como precio de referencia para la vivienda la tasación de subasta de 291.000€) indicando que no tienen obligación en aceptar pero que entendemos que no haciéndolo solo buscan aumentar nuestros intereses sin motivo alguno y actuar de mala fe.

Esperamos que todos estos movimientos nos ayuden o bien a llegar a un acuerdo con ellos de dación en pago al ver que no nos amedrentamos sino que todo lo contrario, vamos a luchar hasta el final; o nos ayuden en el juicio de ejecución hipotecaria.

El banco sigue sin ponerse en contacto con nosotros para nada, ni para reclamar el dinero, ni para amenazar con demanda ni para nada. Por eso nos huele que quieren engordar la cuenta...

78.350 pts. consultor subvenciones pymes y autónomos

Los números finales los sabrá cuando acabe todo.

En cualquier caso será un dineral, me temo.

Aquí déjese de parejas, ex-parejas y demás...

Lo que importa es quienes son los titulares del préstamo hipotecario

Y si son los dos, a por los dos que van a ir ... por separado ... juntos .. lo que haga falta para recuperar el dinero que ellos entienden que van a seguir debiendo después de quedarse con su casa...

Y si es usted la que paga el 100 % del pendiente final y entiende que su ex le debe dinero, pues nada, al juzgado...

40.515 pts. Expertos en Gestión Hipotecaria y Financiera

Antes de nada quisiera por favor, si es posible que confirmaras un dato... ¿ejecutan la hipoteca por una deuda pendiente de 1.860 €? A día de hoy es esa la deuda o ha incrementado...

Si, después de varios meses aportando toda la documentación que nos pedían para poder adherirnos al Código de Buenas Practicas Bancarias nos denegaron tanto la carencia como la dación. Solo he recibido la carta con la negativa pero nada más.

Mi expareja no paga cuota de hipoteca desde hace 2 años y yo había asumido toda la cuota pero ahora mi situación económica me impide seguir pagando la cuota completa. Nunca he dejado de ingresar dinero todos los meses pero muchos de ellos no cubría el total de la cuota hasta llegar a la situación actual. Se deben 60€ de la cuota del 28/2 y las cuotas integras de las siguientes (599€ 31/3 , 599€ 30/4 y 592€ 31/5). Ayer han procedido a pasar un recibo por el total de la hipoteca restante 134400€.

Es que con lo axfisiados que estamos económicamente no se hasta que punto no es una mejor salida para nosotros dejar que tenga lugar la subasta y pagar después la deuda.

De nuevo Mónica.

La verdad es que ya es algo personal, la cantidad pendiente no es elevada, pero si valoras la situación y crees que es mejor que el banco se la lleve... solo debes esperar a que salga a subasta, si es que han denegado la dación en pago. Si quieres conservar la vivienda, tienes hasta el día de la propia subasta para regularizar lo atrasado, ya que entiendo que es la primera demanda judicial que el banco os pone. Si lo que decides es dejar que subasten, en tu caso no quedaría deuda, ya que el banco se la adjudicaría por el 70 % del valor de tasación, en caso de que sea tu vivienda habitual, que creo que sí y el 50 % en caso de que fuese segunda residencia. Por el valor de subasta que tiene cubre la deuda. Lo que sí está claro es que el sobrante no os lo van a dar, ya que el banco usará estrategias para que eso ocurra.

He leído que ponías algo del 60 %... etc, creo que te refieres a como se hacía antiguamente, cuando había hasta tres subastas en caso de que saliesen desiertas, hoy en día ya no ocurre ésto.

En caso de subasta, tu deuda quedaría saldada.

¡Gracias!  Por tu rápida respuesta. Es una situación complicada al tener la propiedad de la vivienda al 50% con mi expareja que encima no quiere colaborar en nada. Ya llevo 3 años con una demanda para disolución de condominio que no acaba de salir. Él no quiere ni pagar, ni cederme su parte, ni quedarse la casa (yo tampoco ponia problema para regalarle mi parte).

Ante esta situación y añadiendo que ahora economicamente me resulta imposible llegar a todo. Si que creo que mi mejor opción es que la casa salga a subasta y poder cerrar este tema de una vez por todas.

De nada Mónica, encantado.

La verdad es que tal y como lo planteas, al final puede ser la mejor opción. Es una pena tener que llegar a esa decisión porque una de las partes, en este caso tu ex, no quiere ninguna solución, digamos que se entiende que lo que quiere es perjudicarte y en ese caso... paradójicamente esta sí sería la mejor opción para terminar con todo, ya que no te va a quedar deuda.

Te deseo que todo salga lo mejor posible, no obstante si necesitas cualquier tipo de aclaración que te surja, no dudes en escribirme.

Comentar respecto a las puntualizaciones varias cosas. Evidentemente hay costas e intereses, pero estamos hablando de que el principal pendiente es de unos 134.000 € y de que el 70 % de la tasación para subasta es de 203.980 €, está claro que se cubren de sobra. El sobrante, por Ley deben de devolverlo sí, pero normalmente las entidades saben perfectamente cuándo va a haberlo y salvo que comentan un error, saben como hacer la "triquiñuela" para que eso no ocurra, entiendo que el banco va a saber hacerlo, aunque por Ley deberían de devolverlo estoy de acuerdo, no obstante no suelen hacerlo. Sobre los avalistas la garantía principal cubre todo, de manera que no se verían afectados. Un saludo. - TR Gestión Financiera S.L.

3.377.950 pts. Abogada especializada en Derecho Inmobiliario, Civil de...

Solo puntualizar que tienes que tener en cuenta no solo los intereses de mora, sino también las costas judiciales, que son muy elevadas, pues se calculan en función del valor del bien...

En cuanto al posible sobrante, si lo hay, te lo han de devolver, aunque tarden. Nosotros hemos tramitado varios.

Y en cuanto a posibles reclamaciones, en los créditos hipotecarios habituales, sois responsables solidarios ambos e incluso tu le podrías reclamar por la parte que pagaste y el no pago.

En cualquier caso, debes estudiar bien la escritura de hipoteca con un abogado y entiendo que no hay avalistas, pues si los hay, irán contra ellos.

¡Gracias! Por tu respuesta...

No hay avalistas por eso me planteo esta solución.

Mañana vamos a visitar la plataforma de afectados por las hipotecas de nuestra provincia para que ellos puedan asesorarnos al respecto con la escritura de la hipoteca delante.

Y por supuesto que si al final salimos de esta y se diera el caso de que hubiera un sobrante de dinero a nuestro favor lo reclamaremos y lucharemos por nuestros derechos ya no por el dinero sino por el desgaste emocional que supone verte en una situación así.

De nuevo muchas gracias por vuestras respuestas

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