Venta de inmueble e IRPF
Vendí un inmueble en 2012 totalmente amueblado. Tengo bastantes dudas a la hora de hacer la declaración de la renta, a saber:
1) Hice algunas mejoras en el inmueble, entre ellas motorizar las puertas de acceso al jardín y al garaje y poner acumuladores eléctricos en toda la casa. Estas mejoras puedo reflejarlas añadiéndolas en el valor de adquisición o en algún otro apartado???
2) Para la compra del inmueble firmé una hipoteca. En la escritura de la hipoteca hace referencia a una comisión de apertura de hipoteca, así como a un importe por la tasación del inmueble (no tengo ninguna otra documentación al respecto, solo esta escritura y la de la compra del inmueble). Puedo deducir como gastos de adquisición estos dos conceptos???
3) La hipoteca la cancelé hace ya algunos años. Puedo deducirme como gastos de adquisición los gastos de notaria por las nuevas escrituras, así como la comisión por cancelación anticipada de la hipoteca??
4) El inmueble lo vendí totalmente amueblado. Pacté con el comprador un pequeño importe por los muebles. El hizo una transferencia por dicho importe y yo hice un documento donde detalle como concepto general "muebles, enseres, material electrónico e informático" ya que también deje este tipo de material (un par de televisiones y un portátil). De muy pocas cosas, pero de algunas de ellas, tengo la factura original de compra y en total sería por un importe algo superior al del venta. Puedo poner esta transacción en el apartado de Ganancias y perdidas patrimoniales derivadas de la transmisión de otros elementos patrimoniales???
Muchas gracias de antemano.
1. Si, los puedes incluir, indicando el año en el que se han hecho las mejoras. Te dejo una consulta de la AEAT sobre este aspecto.
126641-valor de adquisición: adquisición a titulo oneroso
Pregunta
¿Cuál es el valor de adquisición de un elemento patrimonial cuando ésta se produzca por un determinado precio?
Respuesta
El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que se determinen reglamentariamente este valor se minorará en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, computándose en todo caso la amortización mínima.
Dicho valor de adquisición se actuarizará en el caso de los bienes inmuebles mediante la aplicación de los coeficientes aprobados en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado.
Normativa/Doctrina
Artículo 35 .1 y 2 Ley 35 / 2006, de 28 de noviembre de 2006 .
Artículo 40 .1 Real Decreto 439 / 2007, de 30 de marzo de 2007 .
2. Si, son mayor valor de adquisición la comisión de apertura y los gastos de tasación
3. No, no son menor valor de transmisión los gastos de cancelación anticipada de la hipoteca, ya que no se ha producido en el momento de la venta y no esta directamente relacionada con la misma.
Te dejo otra consulta de la AEAT que aclara los puntos 2 y 3
126629-gastos de apertura y cancelación de hipotecas
Pregunta
Como consecuencia de la venta de un inmueble, se cancela la hipoteca que se había solicitado para su adquisición. A efectos de determinar la ganancia o pérdida patrimonial producida por la venta del inmueble ¿puede considerarse que los gastos de constitución de la hipoteca forman parte del valor de adquisición y que los gastos de cancelación minoran el valor de transmisión?
Respuesta
Según el artículo 35 de la Ley del impuesto, forman parte del valor de adquisición el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses. A su vez, los gastos y tributos satisfechos por el transmitente minoran el valor de transmisión.
La exclusión expresa que el precepto legal realiza de los intereses como elemento integrante del valor de adquisición conduce a interpretar que los gastos de constitución de hipoteca pueden considerarse como inherentes a la adquisición y, por tanto, integrantes del valor de adquisición.
A su vez, los gastos de cancelación de hipoteca minorarán el valor de enajenación.
Para que sea aplicable dicho tratamiento, los gastos de constitución y de cancelación de la hipoteca han de corresponder a actuaciones directamente relacionadas con la compra y venta del elemento patrimonial, respectivamente.
Normativa/Doctrina
Artículo 35 Ley 35 / 2006, de 28 de noviembre de 2006 .
Consulta de la D.G.T. 0452 - 2004, de 02 de marzo de 2004
Informe de la DGT de 5 de mayo de 2006
4. Si puede incluirla en este apartado.
Espero haberte ayudado.
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